Il singolo condomino può affittare, disgiuntamente dal piano di proprietà, una porzione corrispondente della facciata dell'edificio condominiale? Il caso. Il singolo condomino può servirsi delle parti comuni (muro maestro, facciata) per esempio per l'esercizio della sua attività professionale, senza impedire agli altri di godere dello stesso e senza alterare la statica, la sicurezza e il decoro dell'edificio stesso. Qualora la parte comune venga concesso in locazione, non congiuntamente al piano, ma separatamente, in tal caso il condomino compie un atto di disposizione della cosa comune, senza alcuna relazione alla proprietà esclusiva del suo piano, facendovi partecipare un terzo estraneo con aggravamento dell'uso normale.
In questo caso si pone il problema della legittimità di azione da parte del singolo condomino. I presupposti.
Se godo del mio appartamento posso usare anche del muro perimetrale per appoggiarvi una canna fumaria o altre condutture.
Se in questo appartamento svolgo una attività professionale sarò legittimato ad appoggiare al muro comune una targa, un'insegna luminosa o pubblicitaria necessaria a rendere noto ai clienti che in quell'appartamento si svolge una determinata attività. Ma vi sono dei limiti:
Limiti di natura oggettiva:
- cosa vuol applicarsi od affiggersi sulla parte comune dell'edificio
- quale è la destinazione naturale della cosa comune
Limiti di natura soggettiva: Le parti comuni sono indivisibili e irrinunciabili da ciascun condomino.
Quest'ultimo mantenendo la proprietà del piano di sua esclusiva proprietà, si serve necessariamente delle parti comuni inseparabili da quello (art. 1118 c.c.): la cosa comune è accessoria solo a colui che ha il diritto di godere della proprietà esclusiva.
Quindi: il condomino può disporre della quota delle parti comuni soltanto insieme ed in connessione dell'appartamento di sua proprietà. I divieti. Da quanto detto possiamo trarre tre considerazioni:
- il condomino ed il conduttore, possono servirsi liberamente del muro perimetrale per apporvi insegne, targhe o affissioni pubblicitarie;
- il proprietario dell'unità immobiliare può dare in locazione il proprio appartamento e l'inquilino potrà disporre della parti comuni come singolo condomino;
- il condomino non potrà locare ad altri, disgiuntamente al piano di sua proprietà esclusiva, il muro di facciata, sia pure per la porzione corrispondente al suo piano, allo scopo di farvi apporre delle affissioni pubblicitarie perché in tali casi viene ad aggravare l'uso normale della cosa comune, oltre a mutare anche la normale destinazione perché all'uso del muro comune non parteciperebbero soltanto il condomino o l'inquilino di questi, ma anche un'altra persona, la quale però non avrebbe il godimento della proprietà esclusiva, ma soltanto il godimento della cosa comune, la quale verrebbe così ad essere considerata come un bene autonomo e non come un accessorio della proprietà esclusiva (Cass. civ., sez.
II, sentenza 28 agosto 1951, n. 2562; Cass., 30 settembre 1953, n. 3120; Cass., 30 luglio 1951, n. 2233).
Da tali considerazioni scaturiscono i seguenti corollari:
- l'uso della parte comune è collegato da un vincolo di accessorietà rispetto al godimento della porzione della proprietà esclusiva.
- la relazione di accessorietà mette in evidenza il legame funzionale "proprietà esclusiva-beni comuni", ed anche la sua connessione materiale dei manufatti oggetto di tale legame (nel caso di specie facciate esterna dell'edificio/unità immobiliare corrispondente);
- della cosa comune accessoria di regola si può servire solo chi ha il diritto di godere della proprietà esclusiva;
- il singolo condomino potrà disporre della sua quota delle parti comuni soltanto insieme ed in dipendenza dell'appartamento di sua proprietà;
- il poter di disposizione è strettamente correlato dalla acquisizione della "qualità" di condomino.
