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Ripartizione spese rifacimento facciata divisione per superf

Salve, come da oggetto sono a richiedervi un chiarimento circa la ripartizione delle spese relative ad un rifacimento facciata di un edificio di proprietà di due diversi soggetti (per semplicità indicati di seguito con proprietario1 e proprietario2).L'immobile è composto da piano terra/strada, primo piano e secondo piano cosi suddiviso:

1) Piano terra: Studio professionale di circa 30 mq di esclusiva proprietà del proprietario1 con la porta d'ingresso che si affaccia sulla facciata. E' poi presente il Portone d'ingresso in comune ai due proprietari, piccola scala in comune e successivo corridoio in comune che porta alla scala vera e propria (in comune). Questo corridoio "costeggia" 2 vani accessori per un totale di 16 mq di esclusiva proprietà del proprietario1.

 

2) Primo piano: Appartamento di esclusiva proprietà del proprietario1 di 45 mq con due balconi aggettanti

3) Secondo piano: Appartamento di esclusiva proprietà del proprietario2 di 45 mq con due balconi aggettanti

Sulla facciata verticale dell'edificio (dim. 6.40x13.00 mt per un totale di 83mq) sono quindi presenti: al primo piano la porta d'ingresso comune agli appartamenti e la porta d'ingresso dello studio, al secondo piano i due balconi e al terzo altri due balconi.

Il proprietario1 ha, a suo tempo, agito sul primo piano/terra provvedendo a sistemare autonomamente la facciata relativa alla porta d'ingresso del suo studio professionale (ha agito quindi su quasi la metà dei 6.40 mt totali in larghezza del pianto terra), lasciando immutata la porzione di facciata del piano terra relativa alla porta d'ingresso in comune.

 

In assenza di tabelle millimesimali si è deciso di dividere le spese per la ristrutturazione della facciata (e dei 4 balconi) in modo proporzionale in base alla superficie degli appartamenti/servizi posseduti (come da Cassazione, 1946/ 1978). In particolare:

 

superficie totale=superficie totale del proprietario1 + superficie totale del proprietario2

stabilita la superficie totale si ottengono le percentuali:

percentuale a carico del proprietario1=superficie totale del proprietario1/superficie totale

percentuale a carico del proprietario2=superficie totale del proprietario2/superficie totale

 

Il proprietario1 vorrebbe però escludere dal conteggio totale la quota dei mq relativi al suo studio professionale (di circa 30mq), diminuendo quindi la sua percentuale sul totale dell'importo lavori. A questo punto vi chiedo: è giusto escluderlo dal conteggio per il rifacimento della facciata pur facendo parte della verticale della facciata stessa?

 

Grazie a chi vorrà rispondermi!


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Modificato Da - Mementox il 02 Mar 2013 alle ore 21:28:08

 

Modificato Da - Mementox il 02 Mar 2013 alle ore 21:28:50

Benvenuto.

 

 

Scritto da Mementox il 02 Mar 2013 - 21:23:55: ...è giusto escluderlo dal conteggio per il rifacimento della facciata pur facendo parte della verticale della facciata stessa?

In teoria legalmente è tenuto a partecipare alla spesa per tutto il valore della sua proprietà ma è anche vero che il lavoro dovrebbe comprendere anche quella porzione di facciata che a quanto ho capito invece adesso non verrà rifatta perchè a suo tempo ha già provveduto lui a sue spese.

La facciata è interamente, per ogni centimetro quadrato, di proprietà di entrambi, è irrilevante quante finestre, balconi o porte ciascuno abbia nella facciata a in corrispondenza di quale proprietà viene fatto il lavoro, quindi anche tu avresti dovuto partecipare alla spesa per il lavoro che ha fatto lui.

 

A mio avviso è plausibile che adesso venga "scontato" quella parte di lavoro che lui ha già provveduto a fare e che adesso non verrà rifatto.

 

Staff

Scritto da Mementox il 02 Mar 2013 - 21:23:55: A questo punto vi chiedo: è giusto escluderlo dal conteggio per il rifacimento della facciata pur facendo parte della verticale della facciata stessa?

Giuridicamente no.

La facciata è parte comune indipendentemente da dove sono posizionate le unità.

Il fatto che il proprietario1 a suo tempo abbia a proprie spese sostenuto intervento su porzione di facciata comune non lo esonera per il futuro da spese analoghe se non con consenso unanime concesso e verbalizzato al momento di realizzazione del nuovo intervento.

 

Scritto da Elena Bartolini il 02 Mar 2013 - 21:35:22: Benvenuto.

 

 

A mio avviso è plausibile che adesso venga "scontato" quella parte di lavoro che lui ha già provveduto a fare e che adesso non verrà rifatto.

Plausibile sì,con accordo, ma non trovo dove si dica che verrà interessata solo una parte della facciata e non tutta...

 

Staff

Scritto da Patrizia Ferrari il 02 Mar 2013 - 22:13:54:

 

Plausibile sì,con accordo, ma non trovo dove si dica che verrà interessata solo una parte della facciata e non tutta...

 

Staff

L'ho dedotto dal fatto che Mementox dice che a suo tempo l'altro proprietario ha sistemato la parte di facciata corrispiondente allo studio, cioè esattamente la parte per la quale adesso non vorrebbe pagare...

 

Staff

Grazie per le risposte precise e puntuali! In effetti sul preventivo della ditta che si occuperà del rifacimento della facciata è compresa (poiché è indicato 6,40mt x 13mt, ovvero la misura dell'intera facciata in altezza e in lunghezza) anche la porzione di facciata dello studio del proprietario1 (parliamo di pochi metri, il contorno della porta d'ingresso). Quindi nel rifacimento sarà interessata TUTTA la facciata. Dalle vs. risposte leggo quindi che

 

"La facciata è interamente, per ogni centimetro quadrato, di proprietà di entrambi, è irrilevante quante finestre, balconi o porte ciascuno abbia nella facciata a in corrispondenza di quale proprietà viene fatto il lavoro"

 

Approfitto ancora della vostra preziosa esperienza per chiedervi se il proprietario1 può trovare altresi motivo di esclusione dalla ripartizione totale i metri della sua quota al piano terra (lo studio che è parte integrante della verticale della facciata poiché, tra l'altro, è posto "sotto" il corridio in comune e quindi è alla base dei due appartamenti del primo e secondo piano) poiché ha un diverso numero civico, un diverso contatore enel e un diverso attacco fogna? Potreste per cortesia indicarmi un riferimento legislativo nella quale è indicata la corretta ripartizione delle spese sulle facciate esterne? Grazie per il prezioso aiuto!

 

 

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