Ai sensi dell’art. 1117 n. 3 c.c. sono comuni, salvo diversa disposizione del titolo (ossia dell’atto d’acquisto o del regolamento condominiale contrattuale debitamente trascritto) “ le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini”.
Non è detto che il punto di diramazione debba essere necessariamente collocato nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Esso, infatti, può essere posizionato anche nelle parti comuni dell’edificio.
Nel caso di danni da esso provenienti, poi, la stessa collocazione di quella parte d’impianto non fa venire meno le responsabilità per cose in custodia ex art. 2051 c,c, che resta esclusivamente a carico dell’esclusivo proprietario. Questa, in sostanza la decisione resa il 24 settembre 2010 dal Tribunale di Genova.
Nel caso di specie un condomino chiamava in causa la compagine condominiale per vedersi risarcito il danno da infiltrazioni che, a suo dire, trovava la propria origine nelle condutture condominiali.
Il giudice adito istruiva la causa anche mediante l’espletamento di una CTU (consulenza tecnica d’ufficio) finalizzata a individuare le cause del danno.
Il tecnico incaricato, a seguito delle operazioni peritali affidategli, confermava l’esistenza del danno ma specificava che la causa non era da individuarsi in una parte comune bensì in una braga di esclusiva pertinenza di un’unità immobiliare.
Tanto è desumibile dallo stesso testo della sentenza allorquando il giudice afferma che “ il consulente ha individuato la "braga" che aveva perduto (ed ha quindi confermato il danno), ma ha ricostruito un collegamento tra quell'impianto ed un solo appartamento del condominio, appartamento i cui proprietari o custodi non risultano mai citati” (Trib. Genova 24 settembre 2010).
Vale la pena ricordare che per la consolidata giurisprudenza, che ha trovato conferma in un recente arresto della Suprema Corte di Cassazione “la braga, quale elemento di raccordo fra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale, di pertinenza condominiale, è strutturalmente posta nella diramazione, essa non può rientrare nella proprietà comune condominiale, che è tale perché serve all’uso (ed al godimento) di tutti i condomini; e, nella specie, la braga qualunque sia il punto di rottura della stessa, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza de singolo appartamento, a differenza della colonna verticale che, raccogliendo gli scarichi, di tutti gli appartamenti, serve all’uso di tutti i condomini” (Cass. 3 settembre 2010 n. 19045).
Ciò indipendentemente dalla ubicazione del summenzionato bene. Secondo il magistrato genovese, infatti, “ la collocazione di una tubatura di scarico di un servizio, di pertinenza esclusiva di un condomino, in un muro maestro dell'edificio condominiale, rientra nell'uso consentito del bene comune, per la funzione accessoria cui esso adempie, restando impregiudicata la domanda di condanna del risarcimento del danno, anche in forma specifica, ossia mediante sostituzioni e riparazioni, proponibile per le infiltrazioni derivatene alla proprietà, o comproprietà, di altro condomino”.
In considerazione di ciò dunque è da escludersi la responsabilità del condominio per danni provenienti da tubature di proprietà esclusiva, seppure le stesse siano poste in parti di proprietà comune.
