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NicolaCA

Lastrico solare di pertinenza esclusiva - spese smantellamento migliorie

Salve a tutti, vorrei il vostro parere sulla situazione che si viene a configurare nel mio condominio:

- il condomino dell'ultimo piano è anche proprietario esclusivo del lastrico solare sovrastante;

- ci sono delle infiltrazioni d'acqua che rendono necessario un intervento;

- l'assemblea condominiale, all'unanimità, ha deliberato in favore dell'intervento (fruendo dei vantaggi derivanti dall'avere già in corso la ristrutturazione della facciata e dei bonus fiscali);

- circa 20 anni fa, epoca nella quale fu fatto il precedente intervento sul terrazzo in questione, il proprietario aggiunse delle piastrelle (quindi delle migliorie) a sue spese;

- ora il condomino ci chiede di dividere le spese di smantellamento delle suddette piastrelle (circa 3.000 euro) in base al dettato dell'art. 1126 e sulla base di una sentenza della Corte di Cassazione Sez. II, N° 735 del 19/01/2004 che dice: "In tema di lastrico ad uso esclusivo di un condomino, le spese per la riparazione o ricostruzione del lastrico possono essere ripartite, con gli altri condomini, solo se si riferiscono alle componenti essenziali della struttura; ovvero ad opere murarie o di impermeabilizzazione, e che effettivamente svolgono funzioni di protezione e copertura.

Sono invece interamente a carico del condomino, che utilizza in modo esclusivo il lastrico, le spese sostenute per consentirne un migliore utilizzo (muretti, pavimenti, etc.), salvo che la demolizione di queste parti sia necessaria per interventi di ricostruzione del lastrico vero e proprio.".

E' proprio a quest'ultima frase che il condomino si appiglia per avvalorare la sua tesi.

Noi ci basiamo sul fatto che tutto ciò che è miglioria è scelto liberamente dal condomino che ne sopporta le spese per la sua collocazione e, conseguentemente, anche per la sua rimozione.

E' corretto?

Grazie

E' giusta l'interpretazione del proprietario del terrazzo.

Per eliminare l'infiltrazione devo rimuovere necessariamente la pavimentazione per arrivare al rifacimento della guaina.Pertanto tutta la spesa (guaina e pavimentazione) va ripartita secondo l'art.1126cc.

Diverso il discorso cambiare la pavimentazione,perchè l'attuale non mi piace più o come 20 anni fa che non c'era proprio,allora si che la spesa viene sobbarcata dal solo proprietario del terrazzo.

E' giusta l'interpretazione del proprietario del terrazzo.

Per eliminare l'infiltrazione devo rimuovere necessariamente la pavimentazione per arrivare al rifacimento della guaina.Pertanto tutta la spesa (guaina e pavimentazione) va ripartita secondo l'art.1126cc.

Diverso il discorso cambiare la pavimentazione,perchè l'attuale non mi piace più o come 20 anni fa che non c'era proprio,allora si che la spesa viene sobbarcata dal solo proprietario del terrazzo.

Beh, l'interpretazione del proprietario del terrazzo e che siccome per sostituire la guaina dovete rompere la pavimentazione mi dovete ripristinare anche quella.

 

L'interpretazione del condominio è che siccome quando 20 anni fa abbiamo sostituito la guaina non c'era pavimentazione ma uno strato di bitume, sul quale tu proprietario hai deciso a tue spese di mettere delle piastrelle in oro zecchino, ora noi sostituiamo la guaina e ripristiniamo il pavimento con uno strato di bitume così come era in origine.

Se vorrai, a lavoro finito ed a tue spese potrai metterti anche le piastrelle di platino se lo vorrai.

 

Io credo sia giusta l'interpretazione del condominio.

...salvo che sia necessario smantellarli, per rendere possibile la riparazione o la ricostruzione del lastrico vero e proprio."

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Rifacimento dei terrazzi,come ripartire le spese.Il criterio di ripartizione.

Cassazione, sez. II Civile, sentenza del 28 settembre 2012, n. 16583

"In tema di lastrici solari l'articolo 1126 del Cc si riferisce esclusivamente alle componenti essenziali della struttura, come le parti murarie e l'impermeabilizzazione, che effettivamente svolgono la funzione di copertura e protezione del sottostante fabbricato. Restano, invece, escluse dalla previsione della norma gli accessori che sono destinati soltanto a consentire o migliorare la praticabilità della superficie, come i parapetti e i pavimenti, alla cui manutenzione ordinaria e straordinaria deve provvedere il proprietario esclusivo, senza che gli altri condomini siano obbligati neppure in parte a contribuirvi salvo che sia necessario smantellarli, per rendere possibile la riparazione o la ricostruzione del lastrico vero e proprio."

...salvo che sia necessario smantellarli, per rendere possibile la riparazione o la ricostruzione del lastrico vero e proprio."

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Rifacimento dei terrazzi,come ripartire le spese.Il criterio di ripartizione.

Cassazione, sez. II Civile, sentenza del 28 settembre 2012, n. 16583

"In tema di lastrici solari l'articolo 1126 del Cc si riferisce esclusivamente alle componenti essenziali della struttura, come le parti murarie e l'impermeabilizzazione, che effettivamente svolgono la funzione di copertura e protezione del sottostante fabbricato. Restano, invece, escluse dalla previsione della norma gli accessori che sono destinati soltanto a consentire o migliorare la praticabilità della superficie, come i parapetti e i pavimenti, alla cui manutenzione ordinaria e straordinaria deve provvedere il proprietario esclusivo, senza che gli altri condomini siano obbligati neppure in parte a contribuirvi salvo che sia necessario smantellarli, per rendere possibile la riparazione o la ricostruzione del lastrico vero e proprio."

Il problema è che ora è necessario smantellarli perchè tu li hai messi di tua spontanea volontà per tua comodità

Il lastrico è ad uso esclusivo ma di proprietà del condominio.

Allora il condominio dovrebbe intimare di ripristinare lo stato dei luoghi prima di eseguire la manutenzione?

 

Se rispetto allo stato iniziale fosse stato posizionato un mobile, il condominio potrebbe dire al proprietario di spostare il mobile; se il proprietario ha posizionato delle piastrelle gli sarà chiesto di spostare le piastrelle.

 

Se il lastrico è ad USO esclusivo chi ne ha l'uso non è proprietario per cui se ha modificato lo ha fatto a sue spese ma non può obbligare gli altri a ripristinare quello che ha modificato perchè altrimenti gli altri PROPRIETARI DEL LASTRICO mai avrebbero acconsentito.

 

Art. 1102

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

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