Cronaca di un disastro annunciato
L'ultimo episodio si è verificato giorni fa a Napoli: è venuta giù una parte di un edificio di tre piani con abitazioni e studi professionali, in una delle strade più prestigiose della città.
L'immobile era già da tempo sotto osservazione per via di cedimenti che avevano fatto presagire danni ben più consistenti. Ora si stanno studiando le cause o concause del crollo.
Diverse le ipotesi al vaglio dei tecnici: dal cedimento strutturale per infiltrazioni d'acqua nel terreno di fondazione (a 20 mt. di profondità vi sono canali di scolo delle acque reflue provenienti dalla parte alta della città), all'esplosione di una condotta del gas causata dai lavori della vicina metropolitana.
Al momento non vi sono ancora dati certi, unica certezza e l'avvenuto crollo dell'immobile.
La probabili cause
Spesso i disastri sono annunciati: le abitazioni vengono costruite in aree già notoriamente a rischio, non rispettando appieno le norme sulla sicurezza e l'adozione di precise normative tecniche; e lì dove si è già costruito e incombe la minaccia di pericolo, non si provvede alla messa in sicurezza o agli interventi risolutivi per l'incolumità dell'edificio e dei suoi abitanti.
Nelle aree considerate a rischio o per le quali vi siano condizioni predisponesti [natura e struttura del terreno, formazione e costituzione delle rocce, stratigrafia e giacitura geologica, andamento topografico, acclività dei versanti, clima (in particolare precipitazioni e variazioni di temperatura), idrogeologia (rapporto fra le acque e la natura/condizione del terreno)], non andrebbero realizzate opere infrastrutturali, né costruzioni civili, né insediamenti industriali.
Spesso, però, l'attività di indagine geotecnica sulla natura e sulla consistenza dei suoli destinati all'edificazione, viene espletata in maniera molto superficiale o addirittura omessa nelle fasi di progettazione e analisi.
Ed ecco che si verificano, spesso, fenomeni fessurativi nelle strutture degli edifici, a seguito di cedimenti differenziali delle fondazioni, originati da variazioni delle caratteristiche del terreno per la presenza di falde freatiche o per via di variazioni chimiche del materiale roccioso.
Nel caso più probabile di un cedimento del terreno di fondazione, va precisato che, nelle fasi di progetto e realizzazione di un fabbricato, fondamentale risulta l'analisi della composizione del terreno sul quale si andrà a costruire.
In terreni, ad esempio, a litologia sabbiosa, ghiaiosa o misti, è possibile il verificarsi, nelle condizioni climatiche stagionali, di fenomeni di dilavamento: questo si verifica prevalentemente in terreni che, se sottoposti all'azione meccanica dell'acqua che li attraversa, lasciano scivolare via parti di terreno, favorendo così il crearsi di cavità o porosità nel volume dilavato.
In queste condizioni, ragionevolmente potranno verificarsi fenomeni di cedimento localizzato differenziale, tanto più accentuati quanto maggiori saranno le cavità nel terreno sottostante.
La struttura poggiante su questi tipi di terreno, dopo un iniziale assestamento dovuto al peso dei carichi, trova un suo equilibrio statico in funzione delle sue caratteristiche meccaniche, ma successivamente collassa, favorendo la comparsa di lesioni e crepe.
La causa principale di un danno dovuto ad un cedimento differenziale è, quindi, il non riconoscere la presenza di uno strato argilloso o sabbioso "compressibile" nel terreno di fondazione dell'edificio.
Divieto di sopraelevazione e particolari discipline antisismiche
Attraverso i rilievi, le indagini e prove specifiche, si ricavano dati indispensabili alla corretta progettazione (in termini di sicurezza, di costi e dei corrispondenti procedimenti costruttivi, relativamente all'esecuzione delle opere di fondazione e di sostegno, di consolidamento, stabilizzazione e/o miglioramento delle caratteristiche geotecniche dei terreni), definendo sia le interazioni tra l'opera ed il terreno di fondazione, sia l'impatto dell'opera nel suo insieme in rapporto con il territorio nel quale si inserisce.
Su queste basi, il progettista può valutare gli interventi di fondazione più adeguati per l'opera in progetto.
L'amministratore di condominio indagato per disastro colposo
La rosa delle persone che la Procura di Napoli intende ascoltare per chiarire le cause del crollo del palazzo, lunedì scorso, alla Riviera di Chiaia è sempre più ampia. Le indagini procedono a ritmo serrato e gli inquirenti stanno individuando i destinatari degli avvisi di garanzia, a cui seguiranno una serie di accertamenti, e indagini tecniche per verificare le cause del cedimento.
Nella rosa dei soggetti da ascoltare vi è anche l'amministratore di condominio, che riceverà l'avviso di garanzia per disastro colposo.Ma non solo verranno ascoltate anche le imprese coinvolte nella costruzione della linea 6 della metropolitana, i collaudatori, i responsabili del progetto per la deviazione del corso d'acqua sotterraneo, il propriet ario dell'appartamento all'ultimo piano del palazzo sul cui terrazzo era stata realizzata una piscina, i responsabili dell'Uffic io tecnico del Comune di Napoli, i responsabili di rete fognaria, gas e acqua ed infine anche la ditta che era impegnata nei lavori nell'edificio crollato, anche se effettuati sull'ala opposta a quella interessata dal crollo.
L'amministratore "garante della sicurezza"
Il caso di cronaca ci porta ad affrontare uno dei problemi più delicati dell'attività di amministratore di condominio ovvero quella della tutela della sicurezza dei condomini.
In materia di pericoli per edifici o costruzioni, possiamo definire come "garanti", il proprietario dell'immobile e l'amministratore di condominio, in quanto dal punto di vista generale si può ipotizzare che, in capo al proprietario, la posizione di garanz ia sussista in via esclusiva sui propri beni, mentre per gli amministratori di condominio, solo per le parti comuni degli edifici.
Ques t'ultimo ha l'obbligo giuridico di non esporre le parti comuni ad un pericolo che posso concretizzarsi in un disastro colposo.
La responsabilità penale dell'amministratore
Relativamente alla responsabilità penale dell'amministratore di condominio, non vi sono molte pronunce in merito, ma rimena fermo il principi secondo cui "l'obbligo di intervento da parte di un amministratore di un condominio, a tutela delle parti comuni dell'edificio condominiale, prescinde dalla provenienza del pericolo" ed è strettamente connesso al dettato dell'art. 1130, comma 1, n. 4 c.c. che pone a carico dell'amministratore di condominio come dovere proprio del suo ufficio, quello di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Tale potere-dovere è da intendersi non limitato agli atti cautelativi e urgenti ma esteso a tutti gli atti miranti a mantenere l'esistenza e la pienezza o integrità di detti diritti. (Cassazione 19 ottobre 2009, n. 39959: nella fattispecie si trattava di un caso di incendio riconducibile a un difetto di installazione di una canna fumaria, di proprietà di un terzo estraneo al condominio).
I casi di esclusione
Si può prefigurare una responsabilità penale in capo all'amministratore solo nel caso in cui ricorrano determinate condizioni. Infatti:
- la responsabilità penale è personale:risponde dell'illecito penale solo colui che lo ha commesso. Spesso l'assembla con delibera decide di manlevare l'amministratore da una specifica responsabilità penale;
- èsoggettiva nel senso che dipende da dolo o colpa dell'agente;
- deve ricorrere un nesso di causalità ovvero l'esistenza del reato deve essere una diretta conseguenza di determinate azioni od omissioni;
- rimane in capo al singolo condomino qualora quest'ultimo non abbia fornito all'amministratore i mezzi necessari per svolgere correttamente le proprie attribuzioni
Che fine ha fatto il fascicolo fabbricato?
Ovviamente le indagini sono appena avviate ed è prematuro individuare cause e colpevoli ma questo evento non fa altro che riaprire una annosa questione: l'istituzione del fascicolo fabbricato e di una nuova anagrafe immobiliare che garantirebbe una "messa in sicurezza" di tutto il patrimonio edilizio esistente, dando contestualmente la possibilità accertare le reali condizioni sismiche, statiche, strutturali, geologiche, impiantistiche e sanitarie.
Tale strumento potrebbe da lato salvaguardare gli edifici, ma soprattutto le salvare molte vite umane.
