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Spese condominiali non pagate. Il ruolo dell'amministratore. Obbligo di anticipazione da parte dei condomini adempienti: insussistenza.
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Spese condominiali non pagate. Il ruolo dell'amministratore. Obbligo di anticipazione da parte dei condomini adempienti: insussistenza.

Anticipazione delle somme da recuperare, il ruolo dell'amministratore

Avv. Alessandro Gallucci  

È cosa frequente che in un condominio si debbano constatare delle situazioni di morosità in relazione al pagamento di quote ordinarie e straordinarie.

La naturale conseguenza dello stato di morosità sta nell'impossibilità, per l'amministratore, di provvedere alla normale erogazione delle spese per i servizi comuni.

O meglio: alla normale erogazione di tutte le spese per i servizi comuni. Al di là di spese straordinarie per le quali è nei poteri dell'amministratore chiedere un contributo ad hoc se i pagamenti non avvengono con regolarità ed in mancanza di un fondo cassa, è evidente che lo squilibrio tra entrate e spese non possa che riverberarsi sull'erogazione di queste ultime e quindi anche sulla fornitura dei servizi.

Anticipazioni dell'amministratore, come eseguirle?

Che cosa accade in questi casi?

Quali sono gli strumenti legislativi e regolamentari utili ad uscire da una situazione d'impasse che, nella peggiore delle ipotesi, può portare alla sospensione dei servizi erogati?

Spese condominiali non pagate e ruolo dell'amministratore

In primo luogo bisogna fare riferimento all'amministratore.

Egli, infatti, è tenuto a riscuotere i contributi condominiali e per fare ciò, la legge gli consente "in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea", di agire per le vie giudiziali al fine di "ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione" e senza necessità di preventiva autorizzazione assembleare (art. 63, primo comma, disp. att. c.c.).

Il codice civile, quindi, ha posto nelle mani del mandatario dei condomini un utile strumento di tutela dei loro interessi.

Amministratore, lavori di manutenzione, riscossione delle quote e profili di responsabilità

Nonostante la pregnanza di tali facoltà può accadere che, i normali tempi tecnici di riscossione coattiva dei crediti condominiali (ottenimento dell'ingiunzione di pagamento, notificazione, esecuzione forzata) mal si concilino con la necessità di disporre di somme di denaro per il pagamento tempestivo dei fornitori condominiali.

Ad onor del vero, più che una semplice possibilità questa è una certezza: se un condòmino è moroso, cioè non paga le quote condominiali e lo è a tal punto da dovergli notificare un'ingiunzione, ecco allora che lo squilibrio si è già creato e che conseguentemente non vi sarà armonia nella gestione condominiale. Come si diceva in precedenza, questa situazione non può che portare al rischio di portare alla sospensione della normale erogazione dei servizi comuni. se alcuni fornitori sono più pazienti e proseguono nella loro attività, altri - si pensi a quelli che erogano il servizio idrico, elettrico, ecc. - seguono ben più rigidi e severi protocolli.

Spese condominiali non pagate, tra solidarietà e criteri legali di riparto

Stando così le cose, la domanda sorge spontanea: che cosa si può fare in questi casi?

Comunemente si sente dire che vige in capo ai comproprietari un obbligo di anticipare le quote dei condomini morosi fatto salvo poi il diritto di vedersele rimborsate al momento del recupero giudiziale del credito.

Questa impostazione, che sostanzialmente introdurrebbe un vincolo di solidarietà, non trova riscontro in alcuna norma di legge. Come hanno ribadito le Sezioni Unite del Supremo Collegio, infatti, "la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e che l'art. 1123 cit., interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno e quello interno; rilevato, infine, che - in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità - l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: tutto ciò premesso, le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietà.

Ai singoli si imputano, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni assunte nel cosiddetto "interesse del condominio", in relazione alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza" (così Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).

Non sempre l'amministratore di condominio ha diritto al rimborso delle somme anticipate personalmente

L'art. 63 disp. att. c.c., così come modificato dalla legge n. 220/2012, ha in parte bypassato questo principio, prevedendo, nei rapporti esterni, una sorta di solidarietà con beneficio di escussione del condòmino moroso.

Certo è che ad oggi non è possibile, per via assembleare deliberare di derogare il criterio legale di ripartizione delle spese addossando a tutti i condòmini, meno i morosi, le spese da questi non pagate.

Spese condominiali non pagate, le soluzioni per il caso di morosità

In sostanza in queste circostanze, nel silenzio della legge, o meglio, nell'impossibilità per l'amministratore di chiedere ai condomini, sulla base di una disposizione legislativa, l'anticipazione delle somme da recuperare dal comproprietario moroso, sono due le possibili soluzioni:

a) assembleare, vale a dire un accordo tra tutti i condomini (eccezion fatta per il condomino o i condomini morosi) per coprire la quota spese mancante, salvo rimborso al termine della procedura di recupero;

b) regolamentare, ossia una clausola del regolamento di condominio contrattuale che preveda un qualcosa di simile alla deliberazione di cui si è detto nel precedente punto a);

c) in via del tutto straordinaria ed urgente, un contributo speciale una tantum per far fronte a situazioni che rischiano di creare disservizi seri per il condominio.

Gli strumenti per il recupero delle quote condominiali in Europa. Un approfondimento comparativo

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