L'art. 1118, quarto comma, c.c., stabilisce che ogni condomino può decidere di rinunciare all'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri proprietari.
In tal caso, il condomino rinunziante resta comunque tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto, per la sua conservazione e messa a norma.
Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 17816 del 16 novembre 2021, ha affrontato un caso davvero particolare di distacco e nuova costituzione di un impianto centralizzato voluta, però, solamente da un gruppo di condòmini. Approfondiamo la questione.
Impianto centralizzato: il caso
Il Tribunale di Roma, con la sentenza in commento, ha dovuto decidere su un'impugnazione avverso una delibera condominiale con cui venivano posti i consumi involontari di riscaldamento a carico dei condòmini che non beneficiavano oramai de tempo dell'impianto centralizzato.
Nella fattispecie, i ricorrenti lamentavano tale attribuzione di spesa in quanto l'impianto di riscaldamento oggetto di controversia non era quello centralizzato condominiale originariamente presente nell'edificio, bensì un nuovo impianto che era stato voluto da un gruppo di condòmini a seguito della decisione, validamente approvata in assemblea, di trasformare l'impianto centralizzato in impianti unifamiliari a gas, e ciò in ragione del pessimo stato di conservazione delle tubazioni dell'impianto e ritenendo antieconomico il rifacimento della caldaia.
Successivamente a tale trasformazione, alcuni condòmini avevano deciso di realizzare un nuovo impianto di riscaldamento centralizzato a condensazione, stabilendo che gli altri condòmini che fossero stati interessati avrebbero potuto inviare la loro adesione all'amministratore e precisando che, senza ulteriori adesioni, l'impianto sarebbe stato realizzato a proprie spese e commisurato alle loro necessità.
Secondo i proprietari che non avevano aderito a tale iniziativa, la scelta assembleare di attribuire loro il pagamento della quota involontaria di riscaldamento era completamente illegittima, in quanto non riconducibile a un vero impianto centralizzato condominiale (che, come detto, era stato eliminato a favore di singoli impianti unifamiliari) bensì a un nuovo e successivo impianto voluto da un gruppo di condòmini e calibrato in ragione delle proprie esigenze.
Impianto di riscaldamento commisurato alle necessità di alcuni condòmini: chi paga?
Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 17816 del 16 novembre 2021 in commento, accoglie l'impugnazione e annulla la delibera con cui l'assemblea aveva stabilito di porre a carico dei condòmini estranei al nuovo impianto di riscaldamento il pagamento dei consumi involontari.
Secondo il Tribunale capitolino, infatti, tale tipologia di consumi può senz'altro essere messa a carico dei condòmini che decidono di distaccarsi dall'impianto condominiale centralizzato, stante il disposto del quarto comma dell'art. 1118 c.c. richiamato in apertura e la normativa UNI 10200 che vedremo a breve.
Nel caso di specie, però, la situazione è ben diversa, in quanto l'originario impianto centralizzato era stato tempo addietro trasformato in distinti impianti autonomi unifamiliari.
Il nuovo impianto era stato invece voluto solamente da una parte del condominio, lasciando libertà agli altri di decidere se aderirvi o meno.
Tanto è confermato anche dal fatto che l'assemblea, con specifica delibera, aveva approvato le nuove tabelle millesimali del fabbisogno energetico del fabbricato con cui sarebbero stati ripartiti anche i costi dei consumi involontari, emergendo dal verbale assembleare che nelle suddette tabelle i condòmini distaccati non erano presenti.
Deve quindi ritenersi, all'esito della disamina delle delibere succedutesi nel tempo, come il condominio (o meglio, i soli condòmini interessati) abbia deciso di realizzare un nuovo impianto, a fronte del pessimo stato di conservazione del precedente, con installazione di una nuova caldaia a condensazione.
Coloro che non erano interessati alla detta realizzazione non avrebbero partecipato alle spese necessarie per lo stesso, che sarebbe stato quindi commisurato alle sole necessità dei condòmini interessati e, pertanto, parametrato ai loro effettivi bisogni.
Con la delibera impugnata, invece, l'assemblea decideva che i condòmini che non avevano preso parte alla realizzazione dell'impianto avrebbero partecipato al pagamento della quota involontaria di riscaldamento, dovendosi evidenziare sul punto come nelle tabelle del fabbisogno energetico del fabbricato non erano inclusi i condòmini distaccati.
I consumi involontari: la norma tecnica UNI 10200
A tale conclusione favorevole agli attori si giunge anche attraverso l'applicazione della norma tecnica UNI 10200, vero e proprio punto di riferimento in materia di contabilizzazione del calore e ripartizione delle spese.
Secondo questa normativa, la quota di inefficienza dell'impianto (il cosiddetto consumo involontario) deve gravare anche sui condòmini il cui consumo sia nullo in quanto, prima del distacco, tale quota gravava sui condòmini ancora collegati all'impianto centralizzato in misura minore, sicché la sua maggiorazione, conseguente al distacco, integra un aggravio di cui il condomino distaccato deve farsi carico.
Con la conseguenza che, se essa non fosse posta a carico dei soggetti distaccatisi, gli altri condòmini vedrebbero, proprio per effetto di tale operazione, aumentare la spesa ordinaria di funzionamento dell'impianto.
Il Tribunale di Roma non manca di rilevare, tuttavia, come nel caso di specie la realizzazione della nuova caldaia veniva effettuata dai soli condòmini interessati, a proprie spese, e, soprattutto unicamente commisurata alle loro necessità, realizzando quindi un impianto in grado di soddisfare i bisogni dei soli aderenti, senza possibilità di estendere la propria funzione anche ad altri.
In altri termini, il nuovo impianto non appare configurarsi come un impianto centralizzato in grado di soddisfare le esigenze astrattamente riferite a tutti i condòmini, e quindi anche a quelli distaccati che potrebbero decidere di riallacciarsi allo stesso, quanto come un impianto destinato a soddisfare unicamente i proprietari che hanno deliberato la sua realizzazione e che hanno, espressamente, deciso di realizzarlo commisurato alle loro necessità.
Impianto di riscaldamento: la decisione
Il Tribunale di Roma richiama il costante orientamento nomofilattico (ex multis, Cass., sent. n. 18131/2020) per cui il condomino autorizzato a rinunciare all'uso del riscaldamento centralizzato rimane obbligato a pagare le sole spese di conservazione di quest'ultimo (quali, ad esempio, quelle di sostituzione della caldaia) perché l'impianto centralizzato è comunque un accessorio di proprietà comune, al quale egli potrà, in caso di ripensamento, riallacciare la propria unità immobiliare.
Qualora tuttavia, in seguito ad un intervento di sostituzione della caldaia, il mancato allaccio non sia espressione della volontà unilaterale di rinuncia o distacco, ma una conseguenza dell'impossibilità tecnica di fruire del nuovo impianto, che non consente neppure un futuro collegamento, egli non può essere più considerato titolare di alcun diritto di comproprietà su tale impianto e perciò non deve più partecipare ad alcuna spesa ad esso relativa.
Ne consegue, alla luce delle considerazioni che precedono, come la domanda degli attori debba essere accolta, con conseguente annullamento della delibera impugnata, in quanto l'impianto di riscaldamento voluto dai condòmini non assume i connotati del tipico impianto centralizzato condominiale.
Tanto è confermato anche dalla precedente delibera con cui venivano approvate le tabelle millesimali del fabbisogno energetico, in cui i condòmini distaccati non erano contemplati.
Riscaldamento condominiale, distacco, problemi e spese.
