Qualora l'impianto di riscaldamento sia comune a più edifici condominiali la deliberazione sulla richiesta di distacco formulata da un condomino compete all'assemblea c.d. ristretta, ovvero a quella composta dai soli rappresentanti dei condomini, secondo la disciplina introdotta dall'art. 67 disp. att. c.c. post riforma.
L'attività gestionale sottesa a tale decisione deve infatti ritenersi di ordinaria amministrazione, rendendo così non necessaria la convocazione in assemblea dell'intera compagine supercondominiale.
Lo ha stabilito il Tribunale di Roma con la recente sentenza n. 8386 del 10 giugno 2020.
La diversa composizione dell'assemblea del supercondominio.
Con l'anzidetta disposizione il Legislatore della riforma del 2012 ha inteso semplificare lo svolgimento delle assemblee nei supercondomini, facendo in modo che in determinate occasioni possano essere chiamati a deliberare soltanto i rappresentanti dei singoli edifici condominiali e non l'intera compagine supercondominiale. L'art. 67 disp. att. c.c. dispone infatti che "quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 5 c.c., il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore".
La competenza di questa assemblea c.d. ristretta è dunque ex lege limitata alla gestione ordinaria e alla nomina dell'amministratore. In caso contrario la deliberazione assembleare deve ritenersi addirittura nulla, perché il vizio di competenza rientra espressamente tra i vizi di nullità enucleati dalle Sezioni Unite della Suprema Corte nella nota e importantissima sentenza n. 4806/2005.
Punto dolente di questa ricostruzione è tuttavia la difficoltà di distinguere tra atti di ordinaria e straordinaria amministrazione, problema interpretativo di non agevole soluzione e che rende quindi incerta l'applicazione della predetta disposizione di legge.
Di qui l'importanza di quelle decisioni, come la sentenza in commento, che prendono posizione su singoli casi pratici, dai quali gli "addetti ai lavori" possono trarre utili elementi per una ricostruzione più generale dell'istituto.
Ecco quando la delibera sul distacco dall'impianto centralizzato è da considerarsi nulla
Da quanto sopra risulta comunque evidente l'importanza di valutare correttamente i limiti della competenza dell'assemblea supercondominiale in composizione c.d. ristretta. Detta forma di assemblea è infatti da considerarsi speciale, in quanto deroga alle forme ordinarie e comporta una restrizione del diritto di partecipazione dei condomini alla gestione del supercondominio.
Le ragioni di snellezza e semplificazione dello svolgimento delle assemblee supercondominiali avute di mira dal Legislatore sono assolutamente comprensibili e giustificate.
Ma gli amministratori devono essere ben consapevoli del particolare strumento loro affidato, da maneggiare con estrema cura, pena la nullità del deliberato assembleare.
Il distacco del condomino dall'impianto di riscaldamento centralizzato.
Si tratta di un argomento di cui si è detto e scritto tanto. Sappiamo che l'art. 1118 c.c. post riforma, riallacciandosi agli ultimi sviluppi giurisprudenziali di legittimità, ha legittimato i condomini a rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, a condizione che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri comproprietari, rimanendo comunque i primi obbligati, anche a distacco avvenuto, a compartecipare ad alcune spese relative all'impianto.
In particolare, rimangono a carico del condomino distaccatosi dall'impianto comune le spese di manutenzione ordinaria e quelle di conservazione e messa a norma.
Infatti anche con il distacco il condomino resta comunque comproprietario del bene e in ogni caso potrebbe sempre decidere di riallacciarsi all'impianto centrale.
Secondo il Tribunale di Roma si deve ritenere che nel concetto di conservazione di cui al predetto articolo debbano farsi rientrare anche gli interventi di manutenzione finalizzati a far rimanere l'impianto in condizione di poter essere utilizzato.
Inoltre secondo il Giudice capitolino restano a carico del condomino distaccatosi anche le spese relative al c.d. consumo involontario, cioè quei consumi che prescindono dal concreto utilizzo da parte dei condomini, derivando dalla dispersione del calore nelle pareti e nell'impianto di conduzione.
Il distacco dal riscaldamento centralizzato in assenza di una delibera autorizzativa
Nel caso di specie l'impianto di riscaldamento era supercondominiale, ovvero serviva tutti gli edifici condominiali, e la condomina che voleva distaccarsene aveva previamente inviato all'amministratore del supercondominio una relazione tecnica nella quale attestava la sussistenza delle condizioni di cui all'art. 1118 c.c..
L'amministratore aveva quindi portato la questione all'attenzione dell'assemblea condominiale in composizione c.d. ristretta.
Competente a deliberare sulla richiesta di distacco è l'assemblea dei rappresentanti.
Come anticipato, il Tribunale di Roma ha ritenuto che la questione del distacco del condomino dall'impianto centralizzato di riscaldamento costituisca una questione di ordinaria amministrazione e che rientri quindi nella competenza dell'assemblea ristretta alla partecipazione dei soli rappresentanti dei singoli edifici condominiali.
Secondo il Giudice, infatti, possono considerarsi di amministrazione ordinaria gli atti finalizzati alla conservazione, alla normale utilizzazione e al miglior godimento del bene, quale più comoda utilizzazione del medesimo, a condizione che l'attività non sfoci né nell'innovazione né nel mutamento di destinazione.
A queste condizioni la deliberazione sulla questione può quindi essere adottata dai rappresentanti dei condomini.
Nella specie, sempre secondo il Tribunale di Roma, non era necessaria la convocazione personale in assemblea della condomina che aveva richiesto il distacco, perché all'ordine del giorno erano previste solo le determinazioni in merito a detta questione e l'approvazione dei bilanci preventivo e consuntivo, atti questi ultimi che rientrano tipicamente nella ordinaria gestione condominiale.
La ratio dell'art. 67 disp. att. c.c., si legge nella sentenza, "è quella di garantire lo svolgimento ordinario delle assemblee, consentendo comunque ai singoli condomini di partecipare indirettamente alle riunioni per mezzo dei rappresentanti".
Dal verbale assembleare risultava altresì che gli interessi della condomina interessata al distacco erano stati correttamente esposti all'assemblea, in quanto nel corso dei lavori era stato illustrato il contenuto sia della perizia effettuata dal tecnico incaricato dalla condomina sia di quella svolta su incarico dell'amministratore condominiale.
Spese residue distacco impianto di riscaldamento centralizzato
