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Distacco impianto centralizzato condominio

Quando è possibile distaccarsi dall'impianto di riscaldamento centralizzato e quando, invece, il condominio può vietare il distacco
Avv. Maria Monteleone Avv. Maria Monteleone 

La riforma entrata in vigore nel 2013 ha modificato l'art. 1118 c.c. prevedendo il diritto del singolo condomino di effettuare il distacco dall'impianto centralizzato, al ricorrere di determinate condizioni.

Più precisamente, il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

In sostanza, il distacco deve essere autorizzato dall'assemblea e l'autorizzazione è subordinata all'assenza di pregiudizi per gli altri condomini, comprovata da apposite valutazioni tecniche.

Ecco quando la delibera sul distacco dall'impianto centralizzato è da considerarsi nulla

Se il regolamento vieta il distacco

Il regolamento di condominio, anche se contrattuale, non può derogare alle disposizioni richiamate dall'articolo 1138, comma 4, del codice civile e non può menomare i diritti che ai condomini derivino dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.

Pertanto, la clausola del regolamento condominiale, come la deliberazione assembleare che vi dia applicazione, che vieti in radice al condomino di rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune, è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune, se il distacco non cagioni alcun notevole squilibrio di funzionamento.

Le condizioni per il distacco dall'impianto centralizzato, vanno - in particolare - ravvisate nell'assenza di pregiudizio al funzionamento dell'impianto e comportano il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell'articolo 1123, comma 2, del codice civile, dall'obbligo di sostenere le spese per l'uso del servizio centralizzato.

In tal caso il condomino che opera il distacco è tenuto solo a pagare le spese di conservazione dell'impianto stesso (Cassazione civile sez. II, 21/05/2020, n.9387).

Il regolamento può vietare il distacco dall'impianto centralizzato?

Onere della prova distacco riscaldamento centralizzato

Secondo la giurisprudenza, l'insussistenza dei pregiudizi richiamati dalla norma (squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini) deve essere dimostrata dal condomino interessato, mediante preventiva informazione corredata da documentazione tecnica, salvo che l'assemblea condominiale abbia autorizzato il distacco sulla base di una propria, autonoma valutazione del loro non verificarsi (Cass. n. 22285 del 3 novembre 2016).

Una recente sentenza del Tribunale di Roma (n. 18733 del 30.11.2021) ha applicato il medesimo principio al caso di una condomina alla quale l'assemblea aveva negato il diritto al distacco dall'impianto di riscaldamento, anche in seguito all'introduzione della modifica della materia con la riforma del Condominio.

La sentenza ha, dapprima, ripercorso l'excursus storico del diritto al distacco dall'impianto centralizzato, già riconosciuto da una pronuncia della Cassazione a Sezioni Unite risalente al 2011 declaratoria della nullità della clausola regolamentare che vietava il distacco da parte del condomino dall'impianto di riscaldamento centralizzato e della nullità della delibera che avesse respinto sul punto la richiesta del condomino distaccante in quanto lesiva del diritto uti singulus (è questo il caso in cui la delibera è nulla per contrarietà dell'oggetto a norme imperative).

L'iter della materia è poi giunto sino all'ammissibilità del diritto del singolo condomino a distaccarsi nonostante ogni e diversa contraria previsione contenuta nel regolamento contrattuale, ed anzi la disposizione in tal modo fatta deve essere considerata nulla.

Il Tribunale di Roma, poi, esaminando le allegazioni delle parti, ha dato atto della circostanza che la condomina si era munita di idonea documentazione tecnica (consulenza tecnica di parte sottoposta all'assemblea dei Condomini) dalla quale emergeva che l'attività di distacco non avrebbe arrecato nocumento economico ai condomini.

Dall'altro lato, invece, il Condominio convenuto non aveva fornito la prova contraria sicché la delibera assembleare che negava il diritto al distacco si rivelava priva di motivazione. Secondo il giudice, il condominio avrebbe dovuto quanto meno contestare l'elaborato peritale portato in assemblea e non limitarsi a negare il distacco sulla base del divieto previsto dal regolamento condominiale.

Di conseguenza, la sentenza ha dichiarato la nullità della delibera assembleare impugnata: "Ne segue che il rifiuto come manifestato ed evidente dal verbale di assemblee è nullo e sussiste il diritto della parte attrice al distacco, distacco accertato e non contestato sin dal 2003 a causa del malfunzionamento dell'impianto condominiale; ne segue che la domanda merita integrale accoglimento.

Infatti deve essere dichiarata la nullità della delibera dello 03.06.2014 nella parte in cui è stato approvato il consuntivo del riscaldamento 2013 / 2014 e sono state poste a carico della condomina odierna attrice le somme a titolo di consumo, di riscaldamento, anche queste espressamente escluse dalla normativa modificata prevista dall'art. 1118 u. co. CC.".

Alla pronuncia di nullità della delibera assembleare, è seguita quella di condanna del condominio alla restituzione delle somme pagate indebitamente dalla condomina nonostante il distacco dall'impianto: "Sicché il Condominio convenuto è tenuto alla restituzione delle somme percepite dalla condomina indebitamente a titolo di oneri condominiali relativi al consumo di riscaldamento (e trattasi di indebito oggettivo), in quanto la norma ha previsto che, in caso di verifica positiva del distacco dall'impianto centralizzato da parte della condomina, le spese cui la stessa è tenuta sono relative alla manutenzione dell'impianto, alla sua messa a norma e sua conservazione. Sul punto, il senso della disposizione è chiaro".

Il distacco del singolo condomino dall'impianto centralizzato. Le pronunce più significative in materia

Sentenza
Scarica Trib. Roma n.18733 30/11/2021

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Salvatore
Salvatore 23-12-2021 08:59:10

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