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La canna fumaria rimane bene comune anche se non usata e anche se è stato eliminato l'impianto centralizzato di riscaldamento

Canna fumaria del vecchio impianto di riscaldamento centralizzato, la proprietà resta comune: perché?
Avv. Chiara Magnani Avv. Chiara Magnani - Foro di Parma 

Il caso: il Condominio citava in giudizio il condomino affinché il Tribunale ordinasse l'immediata cessazione della turbativa e della molestia all'esercizio del possesso del Condominio unitamente alla rimozione, a cura e spese della società resistente, dell'innesto della tubazione degli scarichi della cucina alla canna fumaria esterna condominiale.

Il Condominio evidenziava, infatti, come la società proprietaria di diverse unità avesse realizzato, in vista di concedere in locazione ad una pizzeria una delle proprietà, degli interventi edili anche sulle parti comuni ed in particolare innestando la tubazione degli scarichi della cucina nella canna fumaria condominiale.

Il Condominio rilevava come siffatto intervento non solo avesse modificato la destinazione d'uso del bene ma precludesse anche agli altri l'utilizzo del bene medesimo.

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La società si costituiva richiedendo il rigetto della richiesta e contestando le pretese rilevando tra l'altro la carenza dei presupposti per avere il regolamento di condominio previsto il diritto, per la resistente, di allaccio alla canna fumaria.

Il Tribunale, all'esito del giudizio, accoglieva la domanda del Condominio ordinando alla resistente l'immediata cessazione della turbativa unitamente alla rimozione dell'allaccio alla canna fumaria delle tubazioni di scarico dei fumi della cucina posta nella propria unità immobiliare.

Il Tribunale di Macerata non solo effettuava una disamina, precisa e dettagliata della fattispecie ma focalizzava la propria analisi anche sui presupposti e peculiarità dell'azione di manutenzione, ex art 1170 c.c.

Sulla legittimazione attiva del condominio:

Nel caso in esame il Condominio lamentava l'utilizzo, da parte del singolo condomino, della canna fumaria: una canna fumaria originariamente collegata all'impianto centralizzato di riscaldamento poi dismesso avendo i singoli condomini, nel tempo, deliberato di dotare ogni singola unità del singolo ed esclusivo impianto di riscaldamento.

Il Giudicante, correttamente, ha evidenziato come siffatta circostanza non faccia venir meno il possesso sul bene comune e la conseguente legittimazione dell'amministratore - nonché dei singoli condomini - ad agire per la . tutela possessoria in relazione ad atti compiuti da un condomino che interessino la facciata dell'edificio comune. .

Il Tribunale ha evidenziato come la canna fumaria fosse bene comune non solo ex art. 1117 c.c. ma anche in forza di quanto previsto dal regolamento di condominio che espressamente inseriva il bene di cui trattasi nell'elenco dei beni appartenenti alla compagine condominiale.

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Il mancato utilizzo e/o la messa in disuso del bene comune non configura perdita del relativo diritto

Il Tribunale, nel solco della consolidata giurisprudenza, ha correttamente precisato come la circostanza che la canna fumaria fosse da anni in disuso per aver scelto, i partecipanti dal Condominio, un diverso sistema di riscaldamento, ai fini dell'applicabilità dell'azione possessoria, non avesse alcun valore.

Il non uso, come si legge nella sentenza, non è di per se sufficiente a fare venir meno, in capo al proprietario, il proprio diritto. Il proprietario potrebbe manifestare ed esercitare il proprio diritto anche non usando il bene nonché arrivare, anche, a distruggerlo fatti ovviamente salvi gli effetti dell'eventuale usucapione - nel caso in cui l'inerzia del titolare venga sostituita dall'uso esclusivo del bene ad opera di terzi - e della perdita del diritto di proprietà per abbandono del bene o rinuncia. Il non uso rientra, infatti, in uno dei modi per esercitare il proprio diritto!

La canna fumaria è un bene incorporato nell'edificio e anche se non usato in modo concreto ed evidente, i singoli condomini non hanno in alcun modo perso la possibilità di disporre e godere del bene e sul punto il giudicante ha richiamato l'insegnamento della Suprema Corte laddove, già nel 1998 ( sent. 5325) rilevava come " il compossesso delle cose comuni da parte del singolo compossessore permane fino a quando sussiste la mera possibilità del suo concreto esercizio, non essendo necessaria una manifestazione continua di potere sulla cosa comune, restando a carico di colui che assume aver attratto la stessa nella sfera del suo esclusivo possesso……l'onere di dimostrare di aver compiuto atti idonei a mutare il titolo del suo possesso".

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L'uso improprio del bene comune

Il Tribunale, dopo aver escluso che il regolamento condominiale consentisse alla società un indistinto e illimitato diritto di allacciarsi alla canna fumaria ( la società " si riserva il diritto di allacciare all'impianto termico ……….le altre parti ancora da ultimare del fabbricato e cioè: tutto i piano attico e parte del piano terra oltre a quello sotto la proiezione del fabbricato" ) rilevando come la disposizione del regolamento prevedesse al contrario - nell'ottica di arrivare al completamento dell'impianto di riscaldamento centralizzato - l'allaccio all'impianto per quelle unità, all'epoca della costruzione dello stabile, non ancora ultimate al fine di consentire alla medesime di poter utilizzare il servizio di riscaldamento centralizzato effettuava una valutazione sugli effetti concretamente subiti dal Condominio in conseguenza delle opere materialmente eseguite dalla società resistente sul bene comune.

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L'istruttoria aveva, infatti, confermato come le azioni poste in essere dalla società costituissero, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1170 c.c, molestie: le opere edili, infatti, non solo avevano reso "incomodo" e ristretto il precedente modo di esercizio del possesso degli condomini ma l'allaccio, così come realizzato dalla società resistente, aveva modificato la destinazione d'uso del bene trasformandolo da bene ad uso comune a bene ad uso esclusivo.

La documentazione tecnica, infatti, riportava come " la canna fumaria non può essere utilizzata da nessun altro, trovandosi in pressione positiva (spinta dei fumi dal basso)

Il Tribunale, pertanto, effettuata la disamina dei fatti, analizzata la fattispecie anche dal punto di vista tecnico in ordine alla tipologia delle opere realizzate e le conseguenze, in termini sia fattuali sia di diritto, dell'intervento edile e previo richiamo della sentenza della Cassazione n. 16496/2005 "…..Qualora uno dei condomini, senza il consenso degli altri ed in loro pregiudizio, abbia alterato o violato, lo stato di fatto o la destinazione della cosa comune impedendo o restringendo il godimento spettante a ciascun possessore pro indiviso sulla cosa medesima in modo da sottrarla alla sua specifica funzione, sono esperibili da parte degli altri comproprietari le azioni a difesa del compossesso per conseguire la riduzione della cosa al pristino stato, allo scopo di trarne quella utilitas alla quale la cosa era asservita prima della contestata modificazione…" accoglieva integralmente la domanda del Condominio per sussistere, nel caso sottoposto al Giudicante, tutti i requisiti dell'azione ex art. 1170 c.c.

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Sentenza
Scarica Trib. Macerata 21 gennaio 2021

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