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Recesso del condominio dall'appalto di servizi

Contratto misto per la manutenzione e conduzione dell'impianto termico: il condominio committente può recedere unilateralmente?
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva 

Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 7813 del 29 settembre 2021, ha affrontato un interessante caso riguardante l'inquadramento, sotto il profilo giuridico del contratto stipulato dal condominio per la manutenzione e la conduzione dell'impianto termico.

La sentenza in commento si sofferma inoltre sulla portata del recesso del committente, così come stabilito dall'art. 1671 del codice civile. Approfondiamo queste problematiche analizzando la succitata pronuncia.

Contratto di manutenzione dell'impianto termico: il caso

La ditta appaltatrice chiedeva e otteneva l'emissione di un decreto ingiuntivo relativo al compenso previsto contrattualmente per la manutenzione e la conduzione, quale terzo responsabile, dell'impianto termico condominiale.

Il credito sarebbe maturato in virtù dell'accordo di durata semestrale (cioè dal mese di ottobre 2011 a quello di aprile 2012, per un totale di 182 giorni) stipulato con il condominio, il quale aveva poi fatto pervenire disdetta senza rispettare il termine di preavviso di 90 giorni contrattualmente previsto, con conseguente rinnovo automatico per un ulteriore semestre (ottobre 2012 - aprile 2013).

Avverso il decreto ingiuntivo proponeva opposizione il condominio, lamentando innanzitutto il corretto e manutenzione tempestivo esercizio del diritto di recesso, con conseguente infondatezza del credito asseritamente vantato dalla ditta.

Secondo il condominio, il contratto di manutenzione e conduzione dell'impianto termico condominiale non avrebbe avuto durata semestrale (inerente, in pratica, al solo periodo invernale), bensì annuale.

Il condominio deduceva la natura mista del contratto, il quale prevedeva sia la gestione e la manutenzione dell'impianto che la sua conduzione da parte del terzo responsabile, la quale doveva intendersi necessariamente di durata annuale, quindi con effettiva scadenza al 14.10.2012 e conseguente tempestività della disdetta inviata in data 14.05.2012, cioè cinque mesi prima della dedotta scadenza annuale.

In subordine, il condominio lamentava la vessatorietà della clausola contrattuale che imponeva un preavviso (tre mesi) all'esercizio del diritto di recesso.

A parere dell'opponente, trattandosi di contratto di appalto di servizi, avrebbe dovuto trovare applicazione il disposto dell'art. 1671 cod. civ. che, come noto, prevede il libero recesso del committente purché costui tenga indenne l'appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno.

Insomma: non solo la disdetta sarebbe stata inviata tempestivamente impedendo il rinnovo tacito del contratto, ma sarebbe stato perfino nulla la clausola che subordinava la validità del recesso al preavviso di tre mesi.impianto

Natura mista del contratto di manutenzione dell'impianto termico: la decisione

Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 7813 del 29 settembre 2021 oggetto di commento, ha accolto l'opposizione proposta dal condominio, stabilendo la non debenza dell'importo ingiunto.

A parere del Giudice meneghino, giustamente il condominio ha ritenuto che il negozio avesse validità annuale e non semestrale. È infatti da accogliere la tesi secondo cui il contratto di manutenzione e conduzione dell'impianto termico ha natura mista, prevedendo sia la gestione e la manutenzione dell'impianto che la sua conduzione da parte del terzo responsabile, necessariamente di durata annuale.

Pertanto, seppure la durata contrattuale fosse limitata a 182 giorni in coincidenza con la stagione invernale, il contratto stesso prevedeva anche le prestazioni, da parte della ditta, riconducibili alla figura del terzo responsabile dell'impianto, che necessariamente non possono essere limitate al periodo indicato, nonché prestazioni da effettuarsi dopo la scadenza semestrale quali, a titolo di esempio, la messa a riposo del bruciatore e la sua pulizia, la pulizia dei tubi fumo e lo smontaggio degli sportelli con pulizia delle cappe fumi.

La doppia anima del contratto è dunque incompatibile con una durata solo semestrale, legata alla stagione invernale; di qui la sua validità annuale e il conseguente tempestivo invio della disdetta, con l'effetto di impedire il suo rinnovo alla scadenza. Il recesso era stato infatti inviato nel mese di maggio, quindi ben cinque mesi prima che il contratto (annuale, lo si ripete) scadesse.

Il recesso dal contratto di appalto

L'accoglimento della prima doglianza manifestata dal condominio è assorbente di tutte le altre. Come se non bastasse, però, secondo il Tribunale di Milano correttamente la compagine ha inquadrato il contratto avente ad oggetto la manutenzione e conduzione dell'impianto termico all'interno dell'alveo dell'appalto di servizi.

Di qui l'applicabilità dell'art. 1671 del codice civile, secondo cui «Il committente può recedere dal contratto, anche se è stata iniziata l'esecuzione dell'opera o la prestazione del servizio, purché tenga indenne l'appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno».

Secondo la summenzionata norma, il committente è sempre libero di recedere dal contratto di appalto, purché paghi la prestazione fino a quel momento svolta dall'appaltatore.

Si tratta di un'ipotesi di recesso ad nutum, esercitabile dal committente in qualsiasi momento dell'esecuzione del contratto di appalto e per qualsiasi ragione che induca il committente medesimo a porre fine al rapporto, senza che assumano rilievo i motivi che lo hanno indotto a recedere.

Poiché il contratto si scioglie esclusivamente per effetto del recesso del committente, non è necessaria alcuna indagine sull'importanza dell'inadempimento, dovuta invece quando il committente richiese il risarcimento del danno per l'inadempimento già verificatosi al momento della disdetta.

Secondo la dottrina, peraltro, la dichiarazione di recesso dall'appalto ha natura recettizia e non richiede la forma scritta, potendo lo stesso essere esercitato anche per facta concludentia.

Insomma: il condominio non solo aveva correttamente rispettato il termine di preavviso stabilito nell'accordo, ma sarebbe stato libero di recedere in qualsiasi momento, senza nemmeno bisogno di specificarne le ragioni.

Sentenza
Scarica Trib. Milano n. 7813 del 29/09/2021

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