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Contabilizzazione di calore in condominio: le novità sulla fatturazione dei consumi dei condomini

L'importanza della conoscenza dei consumi per il singolo condomino
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli 

Il legislatore europeo con la direttiva europea sull'efficienza energetica 2012/27/Ue ha imposto l'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore in ambito condominiale.

Ciò ha comportato l'introduzione di un nuovo criterio di ripartizione delle spese considerato non più come un mezzo per disciplinare i rapporti tra condomini, ma anche (e soprattutto) per arrivare alla riduzione del consumo energetico e all'emissione di gas responsabili dell'effetto serra.

Lo Stato Italiano ha recepito la Direttiva 2012/27/UE con il Dlgs. n.102/2014 che ha imposto la contabilizzazione e termoregolazione del calore nei condominii con impianto di riscaldamento centralizzato e la ripartizione delle spese a consumo.

Il Dlgs. 14 luglio 2020, n. 73 (Attuazione della direttiva (UE) 2018/2002) - che è stato pubblicato nella Gazzetta ufficiale del 14 luglio (GU Serie Generale n.175 del 14-07-2020) e sarà in vigore dal 29 luglio 2020 - ha modificato la direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica.

Contabilizzazione del calore: novità per il condominio

Contabilizzazione di calore in condominio: la suddivisione delle spese

Le spesa di riscaldamento in un caseggiato comprende combustibile, energia elettrica, terzo responsabile, manutenzione ordinaria, prelievi involontari e, conseguentemente per differenza, prelievi volontari.

A decorrere dal 29 luglio 2020 è in vigore il nuovo articolo 9, comma 5, lettera d) del Dlgs. 102/2014 (introdotto dall'art 9 Dlgs. 73/2020) che elimina ogni riferimento alla norma UNI 10200.

La nuova disposizione stabilisce che nei condomini per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento, il raffreddamento delle unità immobiliari e delle aree comuni, nonché per l'uso di acqua calda per il fabbisogno domestico, se prodotta in modo centralizzato, l'importo complessivo è suddiviso tra gli utenti finali (cioè i condomini) attribuendo una quota di almeno il 50 per cento agli effettivi prelievi volontari di energia termica.

In tal caso gli importi rimanenti possono essere ripartiti, a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate.

È fatta salva, però, la possibilità, per la prima stagione termica successiva all'installazione dei dispositivi per la contabilizzazione, che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà.

Tale nuovo criterio di ripartizione è facoltativo nei condomini che alla data del 29 luglio 2020 avevano già provveduto al passaggio alla contabilizzazione di calore con relativa suddivisione delle spese.

Rimane, quindi, confermato che la ripartizione delle spese di riscaldamento, raffreddamento o acqua calda sanitaria deve essere effettuata sulla base del "consumo effettivo". In particolare, il decreto pertanto prevede una quota totale di spesa "volontaria" ed una quota totale di spesa "involontaria".

La quota di spesa "volontaria" è legata al prelievo di calore volontario dell'appartamento ed è sostanzialmente determinata dal livello di temperatura mantenuto nell'appartamento dal singolo condomino.

In base a questa ciascun condomino/conduttore è tenuto a pagare solo quella parte di calore che preleva dai propri termosifoni.

La quota totale di spesa "involontaria" è, sostanzialmente, quella relativa alle dispersioni di calore che avvengono a mezzo delle tubazioni comuni poste prima del punto di distacco che porta il fluido termovettore nelle singole unità immobiliari; tali tubazioni sono comuni e, quindi, tutti devono contribuire ai costi degli stessi.

In ogni caso, la quota totale di spesa volontaria non può risultare per legge inferiore al 50 per cento. Secondo autorevole studioso (Ing. LS.ocal, presidente ANTA) la ripartizione secondo il criterio non condiviso (cioè tutte le spese sommate tra loro e poi suddivise in base alla percentuale scelta dall'assemblea) potrebbe portare a ripartire le spese comuni a tutti (come detto: terzo responsabile, manutenzione e dispersioni) in maniera non conforme a legge in quanto un condomino che dovesse tenere le valvole termostatiche sullo zero, non contribuirebbe appieno alle spese cui, invece, dovrebbe contribuire in base alla tabella millesimale.

Di conseguenza lo stesso studioso, dopo aver ricordato che la norma UNI 10200 non è stata abrogata e continua a restare norma volontaria costituente la regola tecnica dell'arte, ritiene, pertanto, che comunque, un professionista incaricato debba fare ricorso alla norma UNI 10200 di natura volontaria.

Il tecnico incarico potrà in ogni momento discostarsene purché venga garantito il calcolo esatto dei prelievi volontari di energia termica ed i conseguenti prelievi involontari, con il limite del 50% riferito ai primi.

Contabilizzatore di calore. Il cattivo funzionamento del sistema di rilevamento dei consumi non rappresenta un grave difetto

Le informazionI sulla fatturazione

Dal 25 ottobre 2020, se sono stati installati contatori o contabilizzatori di calore leggibili da remoto (esistono ormai in tutti i caseggiati), le informazioni sulla fatturazione o sul consumo, basate sul consumo effettivo o sulle letture dei contabilizzatori di calore, sono fornite almeno ogni tre mesi agli utenti finali che ne hanno fatto richiesta o che hanno scelto la fatturazione elettronica, oppure due volte l'anno negli altri casi.

È importante sottolineare, però, che dal 1° gennaio 2022, se sono stati installati contatori o contabilizzatori di calore leggibili da remoto, le informazioni sulla fatturazione o sul consumo, basate sul consumo effettivo o sulle letture dei contabilizzatori di calore, sono fornite agli utenti finali (cioè i condomini) almeno una volta al mese.

Esse possono altresì essere rese disponibili via Internet e aggiornate con la massima frequenza consentita dai dispositivi e dai sistemi di misurazione utilizzati.

Il riscaldamento e il raffreddamento possono essere esentati da questo requisito fuori dalle stagioni di riscaldamento/raffreddamento (ALLEGATO 9 Requisiti minimi in materia di informazioni di fatturazione e consumo per riscaldamento, raffreddamento e acqua calda per uso domestico del Dlgs. n.102/2014).

Monitorando i consumi con maggiore frequenza i condomini possono regolarsi di conseguenza per ridurre la spesa energetica dell'abitazione.

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Matteo Ortis
Matteo Ortis 08-11-2021 11:40:41

buongiorno, avrei un quesito in merito all'articolo e alla ripartizione delle spese fisse. al momento nel nostro condominio vengono ripartite in base alla dispersione involontaria, e non ai millesimi. ho parlato con l'amministratore, che abita anche lui nel condominio, e ha detto che non è possibile cambiare metodo di ripartizione delle spese fisse, in quanto bisognerebbe rifare tutti i calcoli dei millesimi da parte di tecnici. onestamente mi fido poco del mio amministratore, in quanto in questo caso non avrebbe la convenienza a cambiare metodo (abbiamo l'appartamento identico, con l'unica differenza che lui è al terzo piano e io all'ultimo e di spese fisse, calcolate in base alla dispersione involontaria, pago circa una volta e mezza quella che paga lui). se volessimo suddividere le spese fisse in base ai millesimi di mq2, non sarebbe sufficiente utilizzare le tabelle millesimali di cui è già in possesso e che vengono utilizzate per ripartire qualsiasi altra spesa comune? grazie

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Ferdinando,
Ferdinando, 10-11-2021 00:14:03

Il metodo millesimale era perfetto, con il sistema in parte a consumo l'ha reso imperfetto, costoso per alcuni che hanno visto triplicare il costo, mentre altri hanno azzerato il costo sul 70% dei consumi- Le dirò di più, nel mio condominio con 58 abitazioni con appartamenti simili di 60 mq. nei 3 anni successivi a quelli calcolati a millesimi, abbiamo consumato 11.000 mc. in più di metano, per un riscaldamento sbilanciato, essendoci alcuni condomini assenti per seconde case ecc..- Pertanto andando a millesimi, dove il riscaldamento è più bilanciato, si risparmia il metano e si riduce l'inquinamento- é una vera farsa quella di dire che si riduce l'inquinamento- Vogliono mantenere questo sistema per i furbetti-

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Biagio
Biagio 21-11-2021 20:53:02

Mi domando, visto che di questo argomento erano state fatte alcune modifiche e così via dicendo, perché non organizzare dei convegni, informazioni, ecc... aperti a tutti in modo che la popolazione venga a conoscenza.

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Ferdinando,
Ferdinando, 22-11-2021 00:09:03

Biagio, allora non potrebbero più avere argomenti validi, per sostenere la loro teoria- Se si portano le prove, dovrebbero rimangiarsi tutto quello che ci hanno imposto.

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