Il cattivo funzionamento del sistema di contabilizzazione dei consumi dell'impianto termico è al centro di un'azione per gravi difetti dell'immobile intrapresa da un complesso condominiale nei confronti della società costruttrice e venditrice degli immobili.
La vicenda, con risvolti tecnici abbastanza complessi è stata decisa da una recente pronuncia di merito che offre lo spunto per riflettere sulla seguente questione: il cattivo funzionamento del sistema di rilevamento dei consumi del contabilizzatore di calore può essere considerato come grave difetto?
La vicenda. Un condominio, composto da diversi edifici, cita in giudizio la ditta costruttrice e venditrice dell'immobile lamentando la sussistenza di gravi difetti strutturali che caratterizzano i singoli immobili rientranti nel complesso condominiali e deducendo, fra i difetti più gravi, il malfunzionamento del sistema di contabilizzazione dei consumi relativi alla produzione di calore e acqua sanitaria.
Con particolare riferimento all'impianto di riscaldamento il condominio ha dedotto il malfunzionamento del cosiddetto sistema “Modusat”, di cui l'impianto è dotato, che avrebbe reso inattendibili i dati dei consumi trasmessi dalla singole unità immobiliari alla centrale termica.
Secondo il condominio tale malfunzionamento del sistema di rilevamento dei consumi impediva l'applicazione del criterio previsto dal regolamento condominiale che stabilisce la contabilizzazione delle spese per i consumi per il 60% in base a quota volontaria calcolata in base ai consumi rilevati dal sistema e per il 40 % mediante il ricorso ai millesimi di riscaldamento.
La ditta costruttrice ha contestato ogni addebito eccepito la carenza di legittimazione attiva del condominio, in persona dell'amministratore, per i difetti che riguardano il sistema di rilevazione dei consumi di calore delle singole proprietà esclusive.
L'umidità rientra fra i gravi vizi dell'immobile. Ne risponde l'appaltatore.
Sistema funzionamento contabilizzazione consumi di calore. Nel caso di specie, infatti, il sistema di rilevamento dei consumi di calore funziona nel seguente modo: è composto da una centrale termica condominiale, e da una serie di satelliti Modusat installati in ogni singola unità immobiliare.
La trasmissione dei dati dalle singole unità immobiliari alla centrale termica avviene tramite un sistema complesso ed articolato che dovrebbe consentire la comunicazione, ad intervalli prestabiliti, dei dati inerenti i singoli consumi ai fini della loro raccolta, elaborazione e contabilizzazione.
In pratica ogni unità immobiliare dispone di un satellite che quantifica il consumo di calore della singola unità immobiliare inviandoli in un secondo momento, tramite un sistema di comunicazione verticale, prima alle singole centrali collocate al piano terra degli edifici facenti parte del condominio, e successivamente i dati raccolti delle centrali dei singoli edifici vengono inviati, tramite un sistema di comunicazione orizzontale, alla centrale termica finale collocata nel giardino condominiale che, attraverso un sistema di immagazzinamento di dati, dovrebbe essere in grado di fornire dati certi sui consumi dei singoli utenti.
Il corretto funzionamento di tale impianto, quindi, consente di ripartire il consumo di calore in base al criterio previsto dal regolamento condominiale che prevede per il 60% del consumo una partecipazione volontaria del singolo utente in base al proprio consumo e per il restante 40% in base ai millesimi.
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La sentenza. La sentenza della settima sezione civile del Tribunale di Milano prima di affrontare la vicenda giunta al suo esame, si sofferma sulla legittimazione attiva del condominio nell'azione per gravi difetti che coinvolga anche i vizi delle singole proprietà esclusive, nonché sulla classificazione dei difetti riguardanti il cattivo funzionamento dell'impianto di contabilizzazione dei consumi di calore fra i gravi difetti che legittimano l'azione ex art. 1669 c.c.. (Tribunale di Milano, VII sez. civ., 21.4.2017, n. 4501).
Per quanto concerne la legittimazione del attiva del condominio nel proporre l'azione per gravi difetti la sentenza condivide l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità secondo cui all'amministratore di condominio, tenendo conto di quanto sancito dal quarto comma dell'art. 1130 c.c., compete anche “il potere-dovere di compiere gli atti conservativi per la salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato e nel novero degli atti conservativi rientra anche la stessa azione ex art. 1669 c.c..” (Cass.sez. II, 8.11.2010,n. 22656; Cass. sez.II, 12.1.2015 n. 217).
Per quanto concerne, invece, la collocazione del cattivo funzionamento del sistema di contabilizzazione dei consumi di calore fra i gravi difetti la sentenza effettua alcune importanti precisazioni sfruttando i principi già espressi dalla giurisprudenza di legittimità.
Infatti la Suprema Corte classifica come gravi solo quei vizi che riguardano l'impianto di riscaldamento che rendono inefficiente il sistema di conduzione in modo da inficiare il godimento dell'immobile (Cass. n. 5002/1994- Cass. n. 2763/1994), ma nel caso di specie la consulenza tecnica d'ufficio ha accertato il corretto funzionamento dell'impianto di riscaldamento che serve le varie unità immobiliari, rilevando solo delle problematiche nel sistema di collegamento dei dati fra i vari apparati periferici dell'impianto preposti alla contabilizzazione dei consumi ed al loro riparto.
In altri termini, quindi, il cattivo funzionamento del sistema di contabilizzazione dei consumi di calore pur essendo un difetto che rende inservibile il sistema “Modusat” di rilevazione dei consumi dei singoli condomini, non comprime il godimento dell'immobile rispetto al suo normale utilizzo e non comporta l'insorgere di una responsabilità per gravi difetti ex art. 1669 c.c. in capo alla ditta costruttrice e venditrice dell'immobile.
Alla luce di tale ricostruzione è stata respinta la considerevole richiesta risarcitoria formulata dal condominio fondata gravi difetti del sistema di contabilizzazione del consumo di calore che, per le ragioni appena esaminate, non comprimono il godimento degli immobile poiché non pregiudicano il suo normale utilizzo, per tal motivi l'impianto di contabilizzazione dei consumi di calore, anche se difettato, non pregiudica l'adeguato riscaldamento delle singole unità immobiliari facenti parte del complesso condominiale.
