Le spese di gestione, per i Condomìni che hanno adottato i sistemi di contabilizzazione del calore nelle singole unità immobiliari, vanno ripartite secondo i consumi effettivi
Il principio. Due i princìpi ricavabili dalla recentissima sentenza della Cassazione afferente alla disciplina del Condominio in materia di contabilizzazione delle spese e di termoregolazione.
Innanzitutto, la regula iuris secondo cui il riparto degli oneri di riscaldamento negli edifici condominiali, in cui siano stati adottati dei sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore per ogni singola unità immobiliare, va fatto per legge in base al consumo effettivamente registrato. Ma non solo.
Per la Suprema Corte è indispensabile anche che il condomino, che intende proporre l'impugnativa di una delibera assembleare nella dedotta erroneità della ripartizione delle spese di gestione, deve allegare e, soprattutto, dimostrare di avervi interesse consistente in una apprezzabile e personale conseguenza pregiudizievole.
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La vicenda. I ricorrenti in Cassazione si dolevano nelle aule di giustizia del fatto che, nel determinare le quote di partecipazione alle spese del riscaldamento, il Condominio avesse approvato il riparto basato sui sistemi di contabilizzazione delle spese di calore, basandosi sui consumi -che dichiaravano- 'solo in minima parte' presunti, anziché applicare il metodo convenzionalmente adottato negli anni precedenti che calcolava la partecipazione alle spese calcolando un 30% in base ai millesimi ed il 70% in base ai consumi effettivi.
Chiedevano, pertanto, ai giudici di annullare la delibera assembleare impugnata dichiarandone la invalidità.
La decisione. La Corte con la sentenza n. 6128/2017 rammenta che, in via di principio, sono da considerare nulle per impossibilità dell'oggetto, e perciò anche impugnabili indipendentemente dal decorso del termine perentorio di trenta giorni ex art. 1137, comma 2, c.c., tutte le deliberazioni dell'assemblea adottate in violazione dei criteri normativi oppure regolamentari di ripartizione delle spese. Tanto in quanto si tratterebbe di delibere che esercitano un 'potere in eccesso' rispetto alle attribuzioni dell'organo collegiale, seppure limitato alla suddivisione di un determinato affare oppure di una specifica gestione, non potendo la maggioranza dei partecipanti incidere sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata per legge oppure per contratto, ed occorrendo, piuttosto, a tal fine, un accordo unanime in quanto espressione della autonomia negoziale.
Sottolineano gli Ermellini che il riparto degli oneri di riscaldamento negli edifici condominiali -in cui siano stati adottati dei sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore per ogni singola unità immobiliare- va fatto per legge in base al consumo effettivamente registrato.
Nel caso di specie, la Suprema Corte non ravvedeva tale ipotesi poiché risultava che la assemblea non avesse esulato dalle proprie attribuzioni né avesse modificato i criteri di riparto delle spese di riscaldamento stabiliti dalla legge, per cui era da escludere la summenzionata nullità.
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Altro elemento decisivo, secondo la Suprema Corte, era la circostanza che già il precedente giudizio avesse evidenziato che i 'consumi presunti' contabilizzati riguardassero altri condomini e non le unità immobiliari di proprietà dei ricorrenti i quali, quindi, nessun danno avevano ricevuto dal recepimento di quei dati. Da qui gli la Cassazione prende spunto per rammentare il principio di diritto in base al quale il condomino, che intende proporre l'impugnativa di una delibera dell'assemblea nella assunta erroneità della disposta ripartizione delle spese di gestione, deve allegare e dimostrare di avervi interesse, interesse che presuppone la derivazione dalla deliberazione assembleare di un apprezzabile suo personale pregiudizio, in termini di mutamento della rispettiva posizione patrimoniale.
La Legge n. 10/1991 e le novità sulla disciplina del Condominio. Come è noto, la L. 9 gennaio 1991, n. 10, a far tempo dalla sua entrata in vigore, al fine di favorire il risparmio energetico e lo sviluppo delle fonti rinnovabili di energia nonché per agevolare le modifiche degli impianti di riscaldamento, apportava due importanti novità.
Infatti, a norma dell'art. 26, nn. 2 e 5, in deroga alle disposizioni di cui agli artt. 1120 e 1136 del codice civile, dall'assemblea dei condomini possono essere approvati a maggioranza:
1) gli interventi nelle parti comuni degli edifici volti al contenimento del consumo energetico e alla utilizzazione delle fonti di energia rinnovabili;
2) le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato.
La stessa normativa all'art. 28 stabilisce, inoltre, che i proprietari, i quali intendono eseguire lavori, opere, modifiche e/od installazioni relativi alle fonti rinnovabili di energia (o al risparmio energetico o all'uso razionale dell'energia) assieme alla denunzia di inizio dei lavori, devono depositare il progetto delle opere e una relazione tecnica, sottoscritta dal progettista o dai progettisti, che ne attesti la rispondenza alle prescrizioni della legge.
A tal proposito, non occorre fare ricorso all'intervento integratore dell'interprete per affermare che alla relazione, espressamente qualificata 'tecnica' dalla normativa è assegnata la funzione di formulare un giudizio tecnico di adeguatezza funzionale rispetto ai ricordati fini legislativi.
La giurisprudenza della Suprema Corte ha più volte precisato come una cosa sia * la delibera di approvazione degli interventi nelle parti comuni degli edifici, volti al contenimento del consumo energetico e alla utilizzazione delle fonti di energia rinnovabili, ovvero delle innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato. * Altra sia, invece, la delibera di approvazione della relazione tecnica da allegare al progetto.
In entrambi i casi si tratta di manifestazioni della cd. volontà unitaria del collegio ma sono, comunque, atti aventi un contenuto diverso: la prima delibera esprime il volere di modificare l'impianto; la seconda - che fa seguito alla prima e che non si regge indipendentemente da essa- l'intento di fare propria la relazione tecnica.
I precedenti. In materia, si menziona la sentenza Cass. Civ., sent. n. 10871/2006che rammenta l'orientamento consolidato della Suprema Corte in ordine sia alla legittimità delle delibere condominiali di trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento in impianti autonomi, assunte a maggioranza delle quote millesimali anche se non accompagnate dal progetto di opere corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui alla L.10/1991, art. 28; sia alla necessità che tali delibere si attengano al rispetto delle prescrizioni della legge ora citata. Ed anche la sentenza Cass. Civ., sent. n. 5117/1999(che a sua volta richiama la Cass. Civ., sent. n. 5843/1997) che afferma che la delibera condominiale di trasformazione dell'impianto centralizzato di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas, ex art. 26/II° co. della L. n. 10/1991, assunto a maggioranza delle quota millesimali, è valida anche se non accompagnata dal progetto di opere corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui all'art. 28/I°co. della legge stessa, attenendo l'esecuzione di tale progetto alla successiva fase di della delibera.
La Corte perveniva a tale affermazione pur riconoscendo che nel dibattito dottrinale e nella giurisprudenza di merito erano state indicate soluzioni anche di segno opposto, in base alle espressioni del testo normativo considerate nella loro connessione logica e sintattica.
