#1 Inviato 29 Marzo, 2017 Buongiorno, Ho stipulato un contratto di locazione per studenti universitari lo scorso ottobre. Adesso vorrei esercitare il diritto di recesso per gravi motivi, che nel contratto è così disciplinato "Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi [...] entro tre mesi prima della scadenza". La clausola mi era sembrata chiara quando ho firmato il contratto, nel senso che il recesso richiedesse un preavviso di 3 mesi. Adesso purtroppo mi accorgo che potrebbe essere interpretata nel senso che comunque il contratto durer 12 mesi e il recesso avrà luogo solo al termine del periodo concordato, per quanto così l'utilità della clausola sarebbe dubbia, visto che il contratto dura un mese e che il preavviso stabilito dalla l. 392/78 è di sei mesi (andrebbe anche di fatto a sovrapporsi con la semplice disdetta, da dare entro 3 mesi dalla scadenza per impedire il rinnovo del contratto). Qualche consiglio su cosa fare?
#2 Inviato 29 Marzo, 2017 Ah, quasi dimenticavo: il proprietario sostiene che potrei recedere solo alla fine dei 12 mesi, salvo un possibile subentro.
#3 Inviato 29 Marzo, 2017 Il subentro lo puoi fare anche adesso, risparmiandoti così l'obbligo di disdetta di 3 mesi con grave motivo indicato (che deve esser accettato dal proprietario). Vale e conta quanto c'è scritto sul tuo contratto: questo cessa naturalmente il 30 settembre (almeno presumo). Ciò significa che da ora a maggio puoi comunicare il recesso anticipato con preavviso di tre mesi ed indicazione del grave motivo. A decorrere da giungo non ti servirà più comunicare il recesso anticipato perché con i tre mesi di preavviso arrivi alla scadenza naturale del contratto. Il proprietario ti ha riferito una stupidaggine.
#4 Inviato 9 Aprile, 2017 Il proprietario ti ha riferito una stupidaggine. Immaginavo. Un'altra domanda, mi conviene mandare lo stesso la raccomandata anche se il contratto finora non è stato registrato e quindi è nullo? Dice sempre che lo registrerà a breve, ma non ne ho avuto notizia.
#5 Inviato 9 Aprile, 2017 Visto il comportamento del proprietario, non sapendo ne leggere ne scrivere, la raccomandata la manderei lo stesso. Hai sempre un documento con il quale appellarti qualora ci fossero sorprese.
#6 Inviato 10 Aprile, 2017 il contratto non è nullo affatto. E' solo irregolare dal punto di vista amministrativo. un conto è la mancata registrazione un conto la nullità. su questo non ci piove.
#7 Inviato 10 Aprile, 2017 --link_rimosso-- La legge parla molto chiaramente di nullità, poi si può discutere se la reigstrazione tardiva abbia efficacia sanante. ma il dato letterale è chiaro.
#8 Inviato 10 Aprile, 2017 il contratto non è nullo affatto.E' solo irregolare dal punto di vista amministrativo. un conto è la mancata registrazione un conto la nullità. su questo non ci piove. A partire dal 1° gennaio 2016, un contratto di locazione di un'unità immobiliare è nullo se non è registrato, e nullo resta qualora sia registrato tardivamente. Il contratto in questione è stato sottoscritto l’ottobre scorso e, a decorrere dal 1° gennaio 2016 (data di entrata in vigore della Legge di Stabilità 2016) i contratti che, ricorrendone i presupposti (di durata superiore a 30 giorni) non vengono registrati, entro il termine di 30 giorni dalla stipulazione (o dalla decorrenza, se anteriore), sono nulli civisticamente, con tutte le conseguenze previste dal riformato art.13 della legge 431/’98. La registrazione tardiva attraverso un adempimento extranegoziale di natura fiscale (ravvedimento operoso) non “salva” il contratto che rimane invalido sin dal momento in cui è stato sottoscritto dalle parti. Il fuoco del precetto di legge (che peraltro già esisteva dal 2004: l‘art.1, co.346 della legge 311/2004 dichiarava nullo l’intero contratto di locazione non registrato) si sposta dalla forma, requisito indispensabile della locazioni infranovennali abitative dal 1998, alla registrazione, alla quale la forma scritta è ora funzionale. Gli affitti “in nero” vengono così messi al bando dalla legge di Stabilità, nel senso che se manca la registrazione, anche se il contratto rispetta la forma (scritta), per la legge non esiste. La questione sulla natura di detta nullità è stata oggetto in questi anni di un’ampia discussione giurisprudenziale e di una poco edificante alternanza di leggi e dichiarazioni di incostituzionalità, che non parevano destinate a concludersi. Il giro di vite è scattato prima con le due sentenze storiche della Corte di Cassazione, intervenuta a Sezioni unite nel 2015 (18213 e 18214) che hanno segnato un netto spartiacque con la precedente giurisprudenza maggioritaria della Cassazione che propendeva a considerare la registrazione tardiva del contratto sanante (avveramento di una condizione sospensiva dello stesso, con sua conseguente efficacia ex tunc), e poi con la spallata inferta dalla legge di Stabilità 2016. L’orientamento ormai prevalente (sia pure con non poche perplessità, che ancora permangono, in ambito dottrinale) formatosi in ambito giurisprudenziale di merito (Trib.Genova, 2850/2015; Trib. Roma, 2384/2016; Trib. Milano, 13141/2016; Trib.Milano 6782/2016) e di legittimità (Cass. 7634/2016; Cass. 25503/2016; Cass. 20395/2016; Cass. 16604/2016) ritiene che il negozio locativo di un immobile – scaturente dalla stipula di un contratto tra le parti – possa considerarsi valido solo se realizza il binomio di questi due fattori: forma (scritta) e registrazione. Sulle conseguenze della nullità ex tunc del contratto, c‘è da dire che l’inquilino ha diritto, art.2033 (Indebito oggettivo) cod. civ., alla ripetizione dei canoni, e il locatore alla restituzione dell’immobile detenuto dal conduttore senza alcun titolo e, quindi, ad una indennità di occupazione dell’immobile, che potrà essere ben superiore alla misura minima quantificata dal D.Lgs.23/2011 (triplo della rendita catastale dell’immobile locato, oltre ISTAT) che la Corte Costituzionale, con un duplice intervento nel 2014 e nel 2015, aveva escluso.
#9 Inviato 13 Aprile, 2017 allora: premesso che per mia fortuna non ho appartamenti da locare,vi spiego perché a me era sembrata strana che la mancata registrazione potesse causare una nullità. c'è un contratto. in parte eseguito,e se si esegue vuol dire che entrambe le parti lo trovano conveniente. poi non arriva la registrazione. per motivi fiscali la legge dice che un contratto così zoppo è nullo. a parte che potrebbe trattarsi di nullità di protezione perché in realtà è azionabile soprattutto dalla persona che si sente lesa,il carattere di ordine pubblico,di contrarietà a norme imperative nasce dal solo contesto fiscale,perché ripeto,un contratto in corso di esecuzione presume comunque due volontà coese. la lettera della legge parla di nullità. chi è meno giovane ricorderà che quando una sentenza vuole smentire la lettera della legge per i motivi più vari,lo può fare: ricordatevi ,lo dico a coloro che pubblicano sentenze interminabili perché in contrapposizione al loro padrone di casa,dicevo ricordatevi di come l'art.19 dello statuto dei lavoratori è stato oggetto di una sentenza che ne ha smentito in modo categorico il dettato letterale,e credo che lo stesso accada un giorno in questo contesto.
#10 Inviato 13 Aprile, 2017 c'è un contratto.in parte eseguito,e se si esegue vuol dire che entrambe le parti lo trovano conveniente. poi non arriva la registrazione. per motivi fiscali la legge dice che un contratto così zoppo è nullo. a parte che potrebbe trattarsi di nullità di protezione perché in realtà è azionabile soprattutto dalla persona che si sente lesa, il carattere di ordine pubblico,di contrarietà a norme imperative nasce dal solo contesto fiscale,perché ripeto,un contratto in corso di esecuzione presume comunque due volontà coese. la lettera della legge parla di nullità. chi è meno giovane ricorderà che quando una sentenza vuole smentire la lettera della legge per i motivi più vari,lo può fare: ricordatevi ,lo dico a coloro che pubblicano sentenze interminabili perché in contrapposizione al loro padrone di casa,dicevo ricordatevi di come l'art.19 dello statuto dei lavoratori è stato oggetto di una sentenza che ne ha smentito in modo categorico il dettato letterale,e credo che lo stesso accada un giorno in questo contesto. Le Sezioni unite, accogliendo l’invito dell’ordinanza di rimessione 37 del 2014 della Corte di Cassazione che aveva chiesto un intervento chiarificatore in tema di mancata registrazione del contratto (materia connotata da una accentuata litigiosità e da interpretrazioni giurisprudenziali non uniformi), nelle due importanti sentenze del 2015, hanno escluso qualsiasi effetto sanante dell’adempimento tardivo dell’obbligo di registrazione, quale fatto extranegoziale inidoneo ad influire sull’aspetto civilistico della validità ed efficacia del contratto. Di nullità virtuale trattasi (art.1418, co.1) e assoluta, rilevabile da entrambe le parti e anche d’ufficio, considerata la ratio pubblicistica di contrasto con l’evasione fiscale, per violazione di norma imperativa che produce l’insanabilità anche a seguito di registrazione tardiva in quanto fatto solo fiscale, inidoneo ad influire sulla validità civilistica: pertanto, ad esempio, il patto occulto di maggiorazione del canone rimane insanabilmente nullo. Né può valere in senso contrario lo Statuto del contribuente (art.10, co.3, legge 212/2000) e precedenti pronunce in tal senso (ad es. Cass.13621/2004), secondo cui le violazioni di carattere esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto, poichè l’interpretazione dell’art.13 della 431 viene considerata legge speciale, derogativa in materia, alla legge generale – benché posteriore – costituita dallo Statuto. Non solo. Le Sezioni unite dichiarano espressamente di aver privilegiato questa soluzione anche per impedire su un più elevato piano etico costituzionale che, in futuro, di fronte ad una Corte suprema di giustizia di un paese europeo una parte possa invocare tutela giurisdizionale, adducendo di essere un evasore fiscale, atteso che l’imposizione e il corretto adempimento degli obblighi tributari afferiscono ad interessi ben più generali: il rispetto di quegli obblighi da parte di tutti i consociati determina un miglior funzionamento della macchina statale, nell’interesse superiore dell’intera collettività. Queste – in estrema sintesi - le conclusioni delle Sezioni unite del settembre 2015. Fa eccezione l’ipotesi del comma 6 dell’art.13 in cui la forma verbale sia stata arbitrariamente imposta dal locatore, nel qual caso l’invalidità è una nullità relativa di protezione della parte più debole, cioè del conduttore e, quindi, solo da questi denunciabile, in contrasto con il carattere assoluto delle altre tre categorie di nullità sancite dal 1418 (Cause di nullità del contratto) cod. civ. (nullità testuale, strutturale e virtuale) e sanabile a determinate condizioni, vale a dire solo in presenza dell’abuso da parte del locatore che, forte della sua posizione dominante, abbia preteso un contratto verbale, imponendosi, in tal caso (beninteso qualora il conduttore sia in grado di provare ciò, cosa per niente facile), e solo in tal caso, un intervento correttivo ex lege a tutela della parte più debole (conduttore): in tal caso niente indennità di occupazione e azione per il rilascio, ma spetta al giudice l’azione di accertamento della locazione e conseguentemente rideterminazione del canone nella previsione del riformato art.13, co.6 della legge 431/’98. La nuova formulazione dell’art.13 prevede poi al comma 1 che l’amministratore dovrà inserire nel Registro i dati anagrafici dei conduttori e annotare gli estremi della registrazione del relativo contratto.
#11 Inviato 13 Aprile, 2017 e come lo hanno detto lo possono cassare,cioè cambiare. leggiti tutta la storia dell'articolo 19 dello statuto di cui ti ho scritto. ma proprio tutta( e non parlo solo della sentenza ultima ma propria tutta la storia) ,poi vedi come tutto può cambiare. e ti dico un mio parere personale:l'evasione fiscale è un male assoluto e su questo non ci piove. ma tutta la mia solidarietà ai padroni di casa.tartassati nel risparmio di una vita,sia se locano,sia se lasciano la casa a disposizione senza locarla,tartassati ripeto con aliquote altissime che sono una super patrimoniale sottovalutata o ignorata da chiunque. ma credo che anche non postillando si capiva l'opinione.
#12 Inviato 13 Aprile, 2017 Leggiti tutta la storia dell'articolo 19 dello statuto, poi vedi come tutto può cambiare. Aprire la finestra sul futuro non mi interessa, mi basta e mi avanza il presente, così traboccante di certezze. Tutte destinate a crollare alla prima ventata di novità. Resto stordito dai cambiamenti repentini del legislatore e dalle cabale dei giuristi. Qui ogni giorno parte un nuovo treno con una nuova destinazione e, per un pendolare come me, questa situazione è intollerabile. La sensazione però è che il solco tracciato dalle Sezioni unite del 2015 sia profondo. Non credo che il terreno verrà rizollato, perlomeno a breve. Perché? Perché la bolla di scomunica contro gli evasori fiscali (salta la sanatoria e il pellegrinaggio a Canossa (Agenzia delle Entrate) è stata rapidamente e integralmente recepita senza tanti tentennamenti da tutto il “circo” giurisprudenziale di merito e di legittimità. Una rimeditazione della soluzione adottata dalle Sezioni unite è certamenente possibile, ma le certezze di oggi, dopo diciotto anni dalla legge di riforma del ’98, sono tre: 1. Un contratto di locazione è nullo se non è registrato; 2. Nullo rimane anche se registrato tardivamente; 3. E’ impossibile agire in giudizio se manca una registrazione.
#13 Inviato 14 Aprile, 2017 E’ impossibile agire in giudizio se manca una registrazione. sei sicuro? la nullità chi la decide un organo amministrativo?
#14 Inviato 14 Aprile, 2017 E’ impossibile agire in giudizio se manca una registrazione.sei sicuro? Se il contratto di locazione non viene registrato, per la legge non esiste, e, se il contratto non è mai esistito (nullità ex tunc), è impossibile processualmente attivare il procedimento di sfratto per morosità che presuppone l’esistenza di un (valido ed efficace) contratto in corso de jure. “E quindi?” mi domanderai. In questo caso occorre utilizzare altri strumenti giudiziali (meno celeri) di reazione per difendersi dall’occupazione del bene detenuto da un soggetto privo di un titolo legittimo.
#15 Inviato 29 Aprile, 2017 I gravi motivi vanno solo indicati puntualmente nella raccomandata, o c'è bisogno di ulteriori certificazioni? C'è giurisprudenza in merito?
#16 Inviato 29 Aprile, 2017 Coi "gravi motivi" si entra in una palude. Si deve esaminare ogni singolo caso specifico. L'indirizzo generale è che si considera "grave motivo" qualunque fatto indipendente dalla volontà del conduttore; poi sta al locatore accettare la disdetta anche se sprovvisto di grave motivo o con grave motivo non valido. La non accettazione di un grave motivo può anche sfociare in un contenzioso giudiziario...
#17 Inviato 21 Maggio, 2017 Mi è stato contestato il recesso, sulla base di circostanze che il proprietario sa non essere vere e sulla pretesa, secondo me infondata, che i gravi motivi debbano essere "certificati". Io, per correttezza, ho risposto (sempre con raccomandata con avviso di ritorno) sottolineando che le circostanze sono molto diverse da quelle che afferma lui, ma non ho intenzione di fornire chissà quali certificazioni, perché la legge non lo esige. Come dovrei comportarmi per lasciare l'appartamento se lui continuasse a contestare? Io speravo di farlo in maniera consensuale, con firma del verbale e tutto il necessario, ma se non fosse possibile non ho intenzione di pagare le mensilità successive alla data per cui ho indicato il recesso.
#18 Inviato 21 Maggio, 2017 Il grave motivo non va certificato dal conduttore, ma solo comunicato. Per contro, il locatore può o non può ritenere valido il grave motivo comunicato. Se non troverete un accordo, c'è sempre il giudice che deciderà per voi, previa mediazione civile. Fallo presente al tuo locatore che è più saggio che addiveniate ad un accordo e nel frattempo considera valida la disdetta che hai presentato. Il tuo locatore aprirà mai una causa legale per qualche mensilità incassata in meno?? Io ne dubito.
