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Nulla la delibera che assegna la proprietà della caldaia del riscaldamento centralizzato solo ad un gruppo di condòmini
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Nulla la delibera che assegna la proprietà della caldaia del riscaldamento centralizzato solo ad un gruppo di condòmini

Come deve essere assunta la deliberazione che attribuisce un bene comune alla proprietà di un solo condomino o di un gruppo di condomini?

Avv. Anna Nicola 

La Suprema Corte con la decisione n. 6090 del 4 marzo 2020 affronta il tema di quale debba essere la maggioranza della deliberazione assembleare che attribuisce un bene comune alla proprietà di un gruppo di condomini.

Nel caso specifico l'edificio in questione era composto da tre piani con più condomini per piano. L'assemblea dello stabile aveva deliberato con l'unanimità dei presenti, in assenza del condomino che ha impugnato la decisione, la trasformazione dell'impianto di riscaldamento e il distacco degli alloggi siti al terzo e ultimo piano.

Il condomino rilevava che la decisione dell'assemblea era nulla perché non poggiante sull'unanimità degli aventi diritto, non avendo il medesimo espresso alcun voto stante la sua mancata presenza.

Peraltro questa deliberazione prevedeva una deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese perché escludeva integralmente i condomini del terzo piano dalla partecipazione alle spese dell'impianto, qualunque natura di spesa fosse in questione.

=> Vuoi distaccarti dall'impianto di riscaldamento? Anche se previsto dal codice civile non puoi…

Riscaldamento centralizzato e distacco dall'uso

Si ricorda che l'art. 1118 c.c. su questo argomento espressamente dispone che "Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma."

Nello specifico vi è poi una normativa speciale, la L. 10/1991, che richiede la predisposizione di una relazione da parte di un tecnico abilitato che attesti la presenza di una causa maggiore al fine di poter procedere con il distacco dall'impianto centrale di riscaldamento.

In tutti i gradi di merito la deliberazione condominiale è stata annullata in ragione dell'assenza della totalità dei condomini alla votazione.

La Suprema Corte, richiamando la correttezza delle sentenze del giudice di merito e dell'appello su cui poggia, ha puntualmente affermato che "Va osservato come sia, nel caso di specie, da ritenersi incontroverso che la delibera impugnata dal Rocchia, con cui erano stati approvati la sostituzione della caldaia (che avrebbe continuato a rimanere a servizio del primo e / secondo piano) e il distacco dal riscaldamento centralizzato dei condomini del terzo piano, è stata dichiarata nulla con la sentenza del Tribunale di primo grado, e confermata dalla Corte di appello, sul presupposto che per essa occorresse l'unanimità dei condomini (e non fosse, quindi, sufficiente l'approvazione con altre composizioni assembleari) nella parte in cui con tale delibera era stata attribuita in esclusiva proprietà la caldaia ai soli condomini dei primi due piani e dichiarata l'esenzione dalle spese di manutenzione per i condomini posti al terzo piano e serviti dagli impianti autonomi di riscaldamento.".

Il principio è che per poter prevedere una distribuzione di spesa diversa da quella sancita dalle norme codicistiche è necessario che la relativa deliberazione sia assunta dalla totalità dei condomini, essendo il condominio un ente di gestione degli immobili che lo costituiscono.

Nel caso poi del distacco dal riscaldamento centrale, come sopra visto, l'art. 1118 c.c. mantiene il vincolo di spesa relativo a manutenzione, adeguamento e messa a norma in capo al condomino distaccato. Per ovviare a questo vincolo, la via obbligata è la manifestazione di un volere univoco dell'assemblea.

=> Distacco dall'impianto centralizzato e conteggio delle spese. Le sentenze della Corte di Cassazione

Cambio della proprietà? Serve sempre il consenso di tutti i condòmini

Peraltro, il conferimento di un bene a un gruppo di condomini o anche solo ad uno necessita sempre della totalità dei consensi.

Poiché si tratta di bene comune, quindi in comproprietà di tutti i condomini, occorre che ogni individuo si spogli della quota -anche solo in termini ideali- di proprietà che gli spetta al fine di validamente conferirla a altro soggetto, anche se dello stesso stabile.

Il caso di scuola che spesso si porta è la previsione della riserva del diritto di proprietà del costruttore/venditore degli alloggi dell'edificio. Questi può prevedere in ogni singolo atto di compravendita che un certo bene rimanga nella sua esclusiva proprietà, quale ad esempio il sottotetto.

Il medesimo costruttore/venditore riporta questa clausola in tutti gli atti pubblici e effettua la relativa trascrizione.

Così facendo i compratori poi condomini via, via, negli atti di vendita accettano che quel certo bene, nel nostro caso il sottotetto, sia di proprietà singola anche se le sue caratteristiche porterebbero a far concludere per il contrario, stanti le ampie dimensioni.

Si risale al principio della condominialità dei beni comuni se non risulta diversamente dal titolo. Qui è così, per il meccanismo della clausola di riserva di proprietà.

Caldaia centralizzata: nulla la delibera che a maggioranza ne attribuisca la proprietà ad un gruppo di condòmini

Proprio in questi termini si è espressa la decisione del Supremo Collegio: "Infatti, con la delibera oggetto di causa si provvide - con la sola unanimità dei presenti - a determinare un mutamento del titolo di comproprietà sulla caldaia, ancorché sostituita e malgrado i condomini del terzo piano fossero stati autorizzati a distaccarsi dall'impianto centralizzato, con conseguente esonero totale di questi ultimi condomini a compartecipare alle spese di manutenzione della caldaia stessa.

Trattavasi, perciò, di una deliberazione incidente sulla titolarità delle parti comuni (ricollegabile "ex se" alla costituzione del condominio, secondo la previsione generale dell'art. 1117 c.c.) e non meramente dispositiva di innovazioni riconducibili all'art. 1120, comma 1, c.c. .

Sarebbe stata, quindi, necessaria a tal fine l'unanimità dei condomini (e non solo dei presenti all'assemblea) e ciò anche ponendosi riferimento a quanto sancito dalla norma generale in tema di comunione di cui all'art. 1108, comma 3, c.c. (a cui rinvia, tra le altre disposizioni normative nella stessa materia, la disciplina sul condominio degli edifici secondo il richiamo contemplato dall'art. 1138 c.c.: cfr. Cass. n. 15024/2013).

In altri termini, implicando l'impugnata delibera - nei sensi in cui era stata approvata - la produzione di un effetto traslativo (per effetto dell'alienazione dei diritti di alcuni dei condomini comproprietari di un bene comune in favore dei restanti), incidente sulla pregressa comproprietà originaria ex lege della caldaia centralizzata in capo alla generalità dei condomini per la prevista esclusione da tale vincolo reale di alcuni dei condomini, sarebbe stato necessario il consenso di tutti i partecipanti al condominio e, quindi, di tutti i condomini."

Sempre nei medesimi termini si conclude in relazione all'art. 1108 c.c., norma in tema di comunione che si applica al condominio in ragione del rimando operato dall'art. 1139 c.c.

=> E' possibile ricolleggarsi all'impianto di riscaldamento centralizzato?

Scarica Cass. 4 marzo 2020 n. 6090

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