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Il distacco dal riscaldamento centralizzato in assenza di una delibera autorizzativa
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Il distacco dal riscaldamento centralizzato in assenza di una delibera autorizzativa

Un condomino può decidere di staccarsi dal riscaldamento centralizzato se ciò non nuoce agli altri proprietari esclusivi

Avv. Maurizio Tarantino  

Quando il CTU esclude squilibri termici, il proprietario esclusivo è tenuto a contribuire alla manutenzione ma non alle spese di gestione.

In condominio è da escludere la necessità di una delibera condominiale in tutti quei casi in cui il distacco dal riscaldamento centralizzato risulti non influire sulla funzionalità o sui costi dell'impianto anche se il condomino distaccato è comunque tenuto a contribuire alle spese ordinarie e straordinarie di manutenzione, nonché a quelle di gestione se, e nei limiti in cui, il distacco non porti con sé una diminuzione degli oneri del servizio”.

Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza del 16 settembre 2016 n. 18170 in merito al distacco dall'impianto centralizzato.

I fatti di causa. Tizio con citazione conveniva in giudizio il proprio condominio chiedendo al giudice adito l'invalidità della delibera assembleare. In particolare, il condomino insisteva nell'annullamento della delibera con la quale era stata respinta la sua richiesta di distaccare la sua proprietà dall'impianto di riscaldamento centralizzato.

Tale richiesta veniva rigettata sia in primo grado (Tribunale) che dalla Corte territoriale (secondo grado); per tali ragioni, Tizio proponeva ricorso innanzi alla Corte di Cassazione. Nel giudizio di legittimità, con ordinanza, la Suprema Corte accoglieva le deduzioni del Condomino Tizio e per l'effetto cassava la sentenza con rinvio ad altro giudice della Corte Territoriale.

Una volta riassunto il giudizio, la Corte territoriale (secondo grado) dichiarava la nullità della delibera assembleare con il contestuale riconoscimento diritto di Tizio al distacco dall'impianto centralizzato. Avverso tale pronuncia, il Condominio contestava la consulenza fatta dal CTU e pertanto adiva la Suprema Corte con un nuovo giudizio in cassazione

I precedenti orientamenti sul distacco dal riscaldamento centralizzato. La rinuncia unilaterale al riscaldamento condominiale da parte del singolo condomino, mediante il distacco del proprio impianto dalle diramazioni dell'impianto centralizzato, è da ritenersi pienamente legittima, purché l'interessato dimostri che dal suo operato non derivino né aggravi di spese per coloro che continuano a fruire dell'impianto, né, tanto meno, squilibri termici pregiudizievoli della regolare erogazione del servizio (In tal senso Cass. n. 5974/2004 Cass. n. 6923/2001 Cass. n. 1775/98; Cass. n. 1597/95; Cass.n. 4653/90).

Il distacco è dunque da ritenersi giuridicamente possibile: il condomino può, pertanto, legittimamente, rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini, e, fermo il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell'impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione, se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolva in un aumento degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini.

=> Prime applicazioni giurisprudenziali della Riforma in tema di distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato.

La delibera assembleare che, pur in presenza di tali condizioni, respinga la richiesta di autorizzazione al distacco è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune (Cass. Sentenza n. 7518/2006).

Il distacco dall'impianto centralizzato a seguito della riforma del condominio. La legge n. 220/2012 (la riforma del condominio) è intervenuta sull'argomento del distacco dall'impianto di riscaldamento condominiale modificando l'art. 1118 c.c.

In particolare, il quarto comma della norma attualmente in vigore prevede che: “Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.

Nella sostanza, si è inserito nel codice civile l'elaborazione giurisprudenziale degli anni precedenti. Secondo una sentenza resa dal Tribunale di Monza (del 26 agosto 2014 n. 2347), la portata del precetto in esame non può essere estesa fino al punto da ricollegare a priori qualunque anomalia del funzionamento a un avvenuto distacco.

Si tratta di un principio molto importante perché pone a carico di chi lamenta problemi (ergo, quasi sempre il condominio) l'onere di provare chiaramente che il distacco ha causato problemi notevoli (squilibri nel funzionamento).

In particolare, i condomini che intendono distaccarsi dall'impianto centralizzato possono farlo a condizione che il distacco non danneggi il funzionamento dell'impianto centralizzato; che se il distacco provoca aumenti delle spese per gli altri condomini, la percentuale d'aumento viene da loro sostenuta (Cass. n. 11152/97; Cass. n. 1775/98).

=> Vuoi distaccarti dal riscaldamento centralizzato? Ecco le regole che devi seguire

Il ragionamento della Corte di Cassazione. A parere della Corte,a seguito del rinvio, il giudice di secondo grado si era correttamente attenuto ai principi di diritto espressi dalla medesima corte di cassazione del precedente giudizio: “l'esclusione della necessità di una delibera in tutti quei casi in cui il distacco di riscaldamento centralizzato risulti non influire sulla funzionalità o sui costi dell'impianto…”.

Dalle considerazioni esposte, sembra dunque potersi evincere con certezza che il giudice (della Corte d'appello), nel richiamare la consulenza svolta dal CTU, ha inteso con essa manifestare l'esonero del condomino dalla contribuzione alla spese di gestione dell'impianto di riscaldamento centralizzato.

Premesso ciò, a parere dei giudici di Piazza Cavour, il giudice del rinvio, conformemente ai principi codificati con il nuovo art. 1118 c.c., ha correttamente escluso l'obbligo del condomino di contribuire alle spese di gestione dell'impianto; tuttavia, resta sempre l'obbligo di quest'ultimo a contribuire alle spese ordinarie e straordinarie di manutenzione se, e nei limiti in cui il distacco non porti con sé una diminuzione degli oneri del servizio.

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto,la Corte di Cassazione con la pronuncia in commento ha rigettato il ricorso proposto dal Condominio e per l'effetto ha confermato la pronuncia della Corte di Appello di annullamento della delibera condominiale.

=> Distacco riscaldamento, i costi vanno calcolati in base alla norma UNI

=> Stop al distacco dal riscaldamento se la delibera dell'assemblea è stata già bocciata

Scarica Corte di Cassazione ordinanza del 16 settembre 2016 n. 18170

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Aldo
Aldo mercoledì 21 settembre 2016 alle ore 13:36

L'impianto centralizzato serve 12/14 appartamenti , quanti possono distaccarsi i due che hanno , al tempo dell'installazione, rinunciato ad avere il riscaldamento, devono partecipare a quali spese !!! ( cappa fumaria , caldaia, manutenzioni per mantenere impianto )
Risposte serie , no perditempo !!!

Lui La Plume
Lui La Plume mercoledì 28 settembre 2016 alle ore 02:43

Ho appena fatto due conti 3700 litri nei termosifoni su 15000 che circolano nell'impianto, in tubazioni non coibentate, probabilmente con le moderne caldaie individusli o con le pompe di calore i consumi sarebbero inferiori, per non parlare delle spese.

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