Nulle le clausole dei regolamenti condominiali che vietano il distacco dal riscaldamento centralizzato

Ai sensi dell'art. 1118, quarto comma, cod. civ., il diritto del condomino a distaccarsi dall'Impianto di riscaldamento centralizzato è disponibile e di conseguenza sono nulle le clausole dei regolamenti condominiali che vietino il distacco.

La vicenda. Sia in primo grado che in secondo grado, i giudici avevano rigettato le domande proposte dai condomini di accertamento della legittimità del distacco degli appartamenti di loro proprietà dall'impianto centralizzato di riscaldamento, con determinazione della quota di partecipazione a loro carico in relazione alle spese di esercizio, nonché di annullamento delle delibere assembleari con le quali era stata respinta la richiesta di autorizzazione al distacco ed erano stati approvati il consuntivo ed il preventivo per le spese di riscaldamento.

In particolare, la Corte territoriale confermava la decisione ritenendo illegittimo il distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento, rilevando che l'art. 10 del regolamento condominiale non consentiva la rinuncia all'uso degli impianti comuni e statuiva l'obbligatorietà dei relativi canoni. Avverso tale pronuncia, i condomini hanno proposto ricorso in Cassazione.

Motivi di ricorso. Con l'unico motivo di ricorso è stata denunciata la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1371, 1102, 1118 e 1138 cod. civ. nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia.

Distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato: quali spese residuano a carico del condomino che esercita tale diritto?

Secondo i ricorrenti, la Corte d'appello sarebbe incorsa in errore nel dare prevalenza alle pattuizioni contenute nel regolamento condominiale, a fronte della previsione dell'art. 1118, quarto comma, cod. civ. che conferisce al singolo condomino la facoltà di rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento, sempre che da ciò non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

Il ragionamento della Cassazione. A seguito dell'istruttoria di causa era emerso che il distacco aveva inciso sull'equilibrio termico dell'impianto di riscaldamento centralizzato in misura del 10%, e che i relativi importi erano stati corrisposti.

Premesso ciò, secondo la Corte di legittimità, "ai sensi dell'art. 1118, quarto comma, cod. civ., il diritto del condomino a distaccarsi dall'Impianto di riscaldamento centralizzato è disponibile e di conseguenza sono nulle le clausole dei regolamenti condominiali che vietino il distacco (Cass. 18/05/2017 n. 12580; Cass. 12/05/2017, n. 11970); il regolamento condominiale può invece legittimamente obbligare il condomino rinunziante a concorrere alle spese per l'uso del servizio centralizzato, poiché il criterio legale di ripartizione delle spese di gestione dettato dall'art. 1123 cod. civ. è derogabile". Ebbene, nel caso di specie, in cui regolamento condominiale che vieta il distacco è preesistente all'entrata in vigore dell'art. 1118, quarto comma, cod. civ., la norma sopravvenuta incide, e non potrebbe essere altrimenti, sull'efficacia della clausola contrattuale, che viene meno.

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il ricorso è stato accolto; per l'effetto, la pronuncia è stata cassata con rinvio.

Nulla la delibera condominiale che determina la quota dei consumi di riscaldamento da dispersione termica in assenza di perizia tecnica.