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Le spese del riscaldamento centralizzato devono essere ripartite in base al consumo effettivamente registrato. La norma regionale non può incidere sul rapporto tra condomini e condominio
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Le spese del riscaldamento centralizzato devono essere ripartite in base al consumo effettivamente registrato. La norma regionale non può incidere sul rapporto tra condomini e condominio

Illegittima la suddivisione delle spese di riscaldamento operata secondo i criteri di una delibera regionale

Avv. Maurizio Tarantino 

Le spese del riscaldamento centralizzato di un edificio in condominio, ove sia stato adottato un sistema di contabilizzazione del calore, devono essere ripartite in base al consumo effettivamente registrato.

=> Con il nuovo obbligo di termoregolazione come verranno ripartite le spese?

La vicenda. Tizio con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. convenne dinanzi al Tribunale il Condominio di per ottenere la declaratoria di nullità della delibera assembleare in ordine, per quanto ancora rilevi, al punto 4) della stessa, col quale l'assemblea aveva deciso di ripartire le spese di riscaldamento, inerenti all'importo del gas metano, al 50% in base al consumo conteggiato e per il restante 50% in base alla tabella millesimale.

L'attore dedusse che tale riparto non fosse conforme alla Delibera della Giunta Regionale della Lombardia, nonché alla normativa di attuazione contenuta nel Regolamento UNI CTI 10200 espressamente richiamata dalla Giunta regionale.

Tizio, inoltre, evidenziò che il Condominio si era dotato di un sistema di contabilizzazione autonomo del calore per le singole unità immobiliari, e che la ripartizione deliberata contrastava con gli indicati parametri dettati dalla D.G.R., in quanto la quota da suddividere per millesimi avrebbe dovuto riguardare unicamente la spesa generale di manutenzione dell'impianto e la quota di combustibile non direttamente imputabili, perché legata alla dispersione termica dell'edificio, dovendosi necessariamente accollare la residua quota in proporzione ai consumi effettivamente registrati.

Sia in primo che in secondo grado, la domanda i giudici del merito avevano rigettato la domanda.

In particolare, secondo la Corte territoriale era applicabile la "norma regionale" di riferimento, contenuta nella Delibera della Giunta Regionale della Lombardia.

Concludeva la Corte di Milano che sarebbe stato comunque onere di Tizio dimostrare il mancato rispetto dei parametri di legge invocati per sostenere la nullità delle deliberazione assembleare. Avverso tale decisione, Tizio ha proposto ricorso in Cassazione.

=> Il condomino che si stacca dal riscaldamento centralizzato continua a pagare le spese del carburante

Il ragionamento della Cassazione. Preliminarmente, i giudici di legittimità hanno osservato che la norma regionale non può incidere direttamente sul rapporto civilistico tra condomini e condominio (cfr.

Corte cost. 14 novembre 2008, n. 369), regolamentando i criteri di riparto degli oneri di contribuzione alla conservazione delle parti comuni o alla prestazione dei servizi nell'interesse comune in maniera da modificare la portata dei diritti e la misura degli obblighi spettanti ai singoli comproprietari come fissate dalla legge statale o da convenzione negoziale.

Tanto meno potrà incidere sui criteri di ripartizione degli oneri di riscaldamento una delibera della Giunta regionale che al punto 10.2contemplava le modalità della "corretta suddivisione delle spese inerenti alla climatizzazione invernale e all'uso di acqua calda sanitaria, se prodotta in modo centralizzato".

Secondo la Cassazione, tale delibera va qualificata formalmente e sostanzialmente come atto amministrativo, anche alla luce delle funzioni spettanti alla Giunta ed al Consiglio regionale; pertanto, non assume valore cogente la norma UNI 10200, pur richiamata dalla delibera di Giunta regionale, trattandosi di specifiche tecniche a base unicamente volontaria, ed imponendosi comunque, nel regime condominiale, l'approvazione unanime di tutti condomini di criteri di ripartizione delle spese derogatori a quelli stabiliti dalla legge.

=> Per modificare il riparto delle spese è necessario il consenso unanime di tutti i condòmini

Quindi, se in tal senso sono inammissibili le doglianze che il ricorrente prospetta sotto il profilo della violazione di legge con riguardo alla Delibera della Giunta Regionale della Lombardia, non contenendo essa norme di diritto, le ragioni esposte a fondamento del ricorso lamentano in ogni caso il mancato rilievo della nullità della delibera assembleare nella ripartizione delle spese di riscaldamento, operata per il 50% in base al consumo conteggiato e per il restante 50% in base alla tabella millesimale.

Difatti, nel caso in esame, risultava accertato in fatto che il Condominio aveva adottato nel 2011 un sistema di contabilizzazione autonomo del calore, mentre la deliberazione assembleare del 19 settembre 2012 aveva ripartito le spese di riscaldamento per il metano al 50% in base al consumo registrato e per il restante 50% in base alla tabella millesimale, prescindendo, perciò, dalla contabilizzazione dei consumi effettivi di ciascuna unità immobiliare.

=> Nulla la delibera che determina la quota dei consumi involontari senza una preventiva perizia.

In conclusione , il ricorso è stato accolto; per l'effetto è stata cassata la pronuncia con il seguente principio di diritto: "le spese del riscaldamento centralizzato di un edificio in condominio, ove sia stato adottato un sistema di contabilizzazione del calore, devono essere ripartite in base al consumo effettivamente registrato, risultando perciò illegittima una suddivisione di tali oneri operata, sebbene in parte, alla stregua dei valori millesimali delle singole unità immobiliari, né possono a tal fine rilevare i diversi criteri di riparto dettati da una delibera di giunta regionale, che pur richiami specifiche tecniche a base volontaria, in quanto atto amministrativo comunque inidoneo ad incidere sul rapporto civilistico tra condomini e condominio".

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

RIPARTO SPESE RISCALDAMENTO

RIFERIMENTI NORMATIVI

1123 comma 2 c.c.

PROBLEMA

Il condomino aveva chiesto la nullità della delibera assembleare col quale l'assemblea aveva deciso di ripartire le spese di riscaldamento, inerenti all'importo del gas metano, al 50% in base al consumo conteggiato e per il restante 50% in base alla tabella millesimale. L'attore dedusse che tale riparto non era conforme alla Delibera della Giunta Regionale.

LA SOLUZIONE

Secondo la Cassazione, la norma regionale non può incidere direttamente sul rapporto civilistico tra condomini e condominio Difatti, tale delibera costituisce atto amministrativo e,pertanto, non assume valore cogente la norma UNI 10200, pur richiamata dalla delibera di Giunta regionale.

LA MASSIMA

Le spese del riscaldamento centralizzato di un edificio in condominio, ove sia stato adottato un sistema di contabilizzazione del calore, devono essere ripartite in base al consumo effettivamente registrato, risultando perciò illegittima una suddivisione di tali oneri operata, sebbene in parte, alla stregua dei valori millesimali delle singole unità immobiliari, né possono a tal fine rilevare i diversi criteri di riparto dettati da una delibera di giunta regionale, che pur richiami specifiche tecniche a base volontaria, in quanto atto amministrativo comunque inidoneo ad incidere sul rapporto civilistico tra condomini e condominio.

Cass. civ., sez. II., ord. 4 novembre 2019, n. 28242

=> Riscaldamento condominiale centralizzato

Scarica Cass. civ. sez. II. ord. 4 novembre 2019 n. 28242

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Ferdinando
Ferdinando martedì 05 novembre 2019 alle ore 21:50

In qualsiasi condominio che superi i 5.000-10.000 mc. e che prima delle valvole e contatori sui caloriferi, la spesa veniva ripartita al 100% sui millesimi di proprietà, per evitare furbizie di alcuni condomini, che non ci abitano, oppure hanno tolto i caloriferi per libera scelta, dove nessuno può verificare il reale consumo nei contatori, (amici degli amici ecc...) la regola più ragionevole dovrebbe passare dal 100% all'80% fisso con i millesimi e il restante 20% a consumo, si eviterebbero sbilanciamenti a favore dei più furbi, visto che anche il loro appartamento verrebbe riscaldato al 90%, mentre i consumi potrebbero essere più alti, visto che l'efficienza calcolata da ingegneri, architetti, geometri ecc... che hanno progettato quel palazzo con 250 caloriferi verrebbe alterata l'efficienza calorica.

CCJ
CCJ lunedì 11 novembre 2019 alle ore 21:27

errore (contabilizzazione indiretta) + errore (ridurre la percentuale della quota di consumo) = una cosa giusta ?

La contabilizzazione indiretta non doveva esistere perché il margine d'errore è troppo elevato (non rispetta manco le direttive MID) ed è difficile fare qualsiasi controllo. La soluzione piu razionale consiste nell'imporre i contatori diretti e l'isolamento termico dei fabbricati.

Ferdinando,
Ferdinando, lunedì 11 novembre 2019 alle ore 23:15

CCJ, credo proprio di si, sia la cosa più giusta, ridurre la percentuale di consumo, massimo al 20%, per giustificare la spesa di 43.000 €. per le valvole, contatori sui caloriferi ecc...pagati da tutti i condomini, ma limitare i danni che succedono se dal 100% fisso a millesimi si passa al 30%. Questa percentuale ha danneggiato 16 condomini che hanno pagato in media 147,00 €. in più e 13 condomini ne hanno guadagnato 181,00 in più, su 58 mq. di superficie. Uno sbilanciamento di 4.700 €. circa su 14.000 di spesa. L'isolamento esterno non c'entra nulla con questo problema.

CCJ
CCJ martedì 12 novembre 2019 alle ore 09:00

Piu bassa è la percentuale di consumo, minore sarà l'interesse di ridurre i consumi (= abbassare i costi per tutti). Meglio non installare neanche i contabilizzatori se l'intento è quello di non incentivare la riduzione dei consumi.
Chi vuole piu caldo, paga di piu, chi vuole meno caldo, paga di meno. Semplice e democratico.
L'isolamento termico serve per impedire che chi si trova all'ultimo piano o al primo debba pagare di piu degli altri. L'involucro del fabbricato è di tutti e non è giusto che quelli del primo e dell'ultimo piano debbano subire una mancanza degli altri.
Il problema dell'isolamento è ancora piu grosso in palazzi dove gli appartamenti non sono isolati tra di loro perché si dimostra che un appartamento non scende sotto i 19 gradi se quello sotto è riscaldato, ossia, gli appartamenti intermedi in realtà utilizzano il calore degli altri gratis.
Guarda questo video per ulteriori problematiche: https://www.youtube.com/watch?v=lNaf7EJAkPo

Ferdinando,
Ferdinando, martedì 12 novembre 2019 alle ore 14:57

Chi vuole risparmiare in toto sul riscaldamento, lo può fare, ma in una villetta, non consumo e non mi riscaldo, ma quando si sceglie un condominio con riscaldamento centralizzato, lo si compra per aver tutti i proprietari un risparmio di scala, non cerchiamo di fare i furbi, anche se siamo in Italia, chi vive in un condominio e tiene il riscaldamento chiuso oppure ha tolto i caloriferi, si riscalda quasi come tutti gli altri, questa è la realtà, le dirò di più, più caloriferi vengono spenti, più combustibile consumerà quel condominio, perché non ci sarà un riscaldamento equilibrato. So benissimo che non si possono ridurre i rischi e passare per fessi, ma una cosa perdere il 20% di rischio fisiologico, un'altra e perdere l'80%.

Ferdinando,
Ferdinando, martedì 12 novembre 2019 alle ore 15:16

CCJ, a questo punto è meglio pagare il 100% sui millesimi, togliendo i contatori sui caloriferi, si risparmia, alcuni che conoscevano evidentemente il problema l'hanno fatto.

CCJ
CCJ martedì 12 novembre 2019 alle ore 15:48

Ognuno deve poter pagare per quello che consuma, questa è la normalità (fa contenti tutti ed incentiva la riduzione dei costi) ed è quanto stabilisce la legge.
Non serve avere una villa per pagare per esempio il proprio consumo elettrico. Tutto quello che tecnicamente si può fare per garantire un pagamento a consumo va fatto. Il comunismo è fallimentare.
Secondo me fa il furbo chi invece ha la pretesa di avere la casa calda al massimo, ma facendo pagare il costo agli altri. Conosco condomini che prima avevano 26 gradi dentro casa (nessuno si mette mai d'accordo su nulla) che sono passati da una spesa media annua per persona di 1000 euro a 500.

Come ho scritto nel mio primo messaggio, l'alternativa tecnica ai furbi è l'installazione di contatori diretti e l'isolamento termico del fabbricato. La contabilizzazione indiretta dovrebbe essere illegale in un paese serio, non fa parte dello standard europeo per la misurazione del calore (direttive MID)

Ferdinando,
Ferdinando, martedì 12 novembre 2019 alle ore 20:55

CCJ, alla sua affermazione che più bassa è la percentuale di consumo, minore sarà l'interesse a ridurre i consumi, le potrei dire anche l'incontrario, più alta la percentuale a consumo, più probabile sarà l'interesse a fare i furbi e forse chi ha tolto i caloriferi oppure sfrutta la casa come seconda casa, non avrà più interesse a chiudere i caloriferi, oppure giocare con i numeri dagli amici degli amici, mentre con l'80% a millesimi di proprietà fisso, l'interesse di fare i furbi diminuirebbe, anche se non sparirebbe, conoscendo forse più di lei gli italiani.

CCJ
CCJ mercoledì 13 novembre 2019 alle ore 08:19

è difficile avere uno scambio di opinioni costruttivo quando sembra che uno non cerchi la soluzione ideale, ma soltanto l'interesse o convinzione personale. Anzi, nei condomini spesso uno crede di perseguire il proprio interesse, ma in realtà non lo fa perché le proprie considerazioni non si basano su una conoscenza tecnica, ma sull'immaginario personale, ossia, non è possibile un confronto costruttivo, ma si alimenta soltanto una guerra contro se stessi.
Riprovo per l'ultima volta:
-ipotesi 1: 20% a consumo. Se all'anno spendo mediamente 1000 euro, se 800 diventassero una quota fissa, allora non avrei alcun interesse (1) in chiudere le mie valvole (il risparmio sarebbe ridicolo) e/o (2) in installare i contabilizzatori.
-ipotesi 2: 80% a consumo. Se all'anno spendo mediamente 1000 euro, se soltanto 200 sono fissi, allora ho tutto l'interesse di tenere le valvole al minimo (o spegnere direttamente il calorifero). Questo comporterà un risparmio annuo immediato di almeno 400 euro ed anche una riduzione della quota fissa (minore consumo, minore spesa di carburante, minore costo complessivo).
Con la prima ipotesi non c'è alcuna riduzione rilevante di costi e consumi (= riduzione inquinamento per tutti).
In merito al problema di eventuali furbi (tutto da dimostrare, altrimenti facciamo i processi alle intenzioni) è facile da risolvere con l'installazione di contatori diretti.
Se non si volesse risolvere, sono sicuro che tutti sarebbero contenti lo stesso perché è piu conveniente risparmiare 400 euro sapendo che qualcuno potrebbe fare il furbo che risparmiare 50 euro soltanto per ridurre il vantaggio dei furbi.
Inoltre, se per paura dei furbi fosse giusto rovinare tutti, allora cancelliamo anche le leggi visto che ci sarà sempre qualcuno che riesce a sfuggire alla sua applicazione. I problemi si risolvono dalla radice. Come ho scritto nel mio primo messaggio, non si risolve un errore (l'esistenza dei furbi) con altro errore (disincentivare il risparmio o la riduzione dell'inquinamento). Due errori non producono una cosa giusta.
Credo di essere stato esaustivo, ma credo che purtroppo ripeterai ancora le stesse cose.

Ferdinando,
Ferdinando, venerdì 15 novembre 2019 alle ore 14:33

Concordo con Lei, difficile uno scambio costruttivo con chi ha interesse o convinzione personale, dato che le proprie considerazioni non si basano su una conoscenza tecnica, ma sull'immaginario personale, sicuramente lei è maestro nell'utilizzare la dialettica, in quanto alla conoscenza tecnica ho i miei dubbi, visto che Lei utilizza l'€. come unità di spesa, mentre bisogna utilizzare l'unità di misura sul consumo in mc. (dato che l'€. oscilla secondo il costo al mc. che cambia continuamente. Se potessi allegarle un esempio pratico lo capirebbe, cercherò di spiegarlo in poche parole: anno 2014 - 2015 - 2016 consumo di metano medio per ogni anno mc 18.016,25 100% a millesimi di proprietà; anno 2017-2018 consumo medio per ogni anno di metano, mc. 20.797,25 con contabilizzatori ecc.... 70% a consumo e 30% a millesimi, con questo sistema c'è stato un incremento dei consumi del 15,43%, sarebbe questo il risparmio e la lotta all'inquinamento ? Eppure ogni anno la temperatura esterna aumenta, il 15% potrebbe diventare un 19% se dovesse diminuire come gli anni precedenti.

CCJ
CCJ venerdì 15 novembre 2019 alle ore 15:03

Va contro le leggi della fisica ritenere che l'installazione della valvola termostatica + contabilizzatori genera un aumento dei consumi.
La valvola termostatica riduce i consumi perché quando la stanza arriva alla temperatura impostata il calorifero non prende piu acqua calda dell'impianto, facendo in modo che a ritorno l'acqua si raffreddi meno.
Il contabilizzatore induce la gente a mantenere i caloriferi meno caldi/spenti, ossia, si raffredda meno l'acqua di ritorno (= minore necessità di riscaldare).
Forse il tuo caso è l'unico in italia, forse l'impianto citato ha qualche perdita, forse le letture non sono state precise, etc.
Se qualcuno scaldasse la casa 'gratis', perché mai ci sarebbe un aumento dei consumi? Sarà perché qualcuno ha la necessità di scaldare di piu la casa visto che il vicino non passa piu il calore che passava prima con i caloriferi al massimo? Perché ci dovrebbe essere un aumento consistente nei consumi se una casa scaldata "gratis" in realtà scalda anche le altre abbassando il loro fabbisogno energetico? Qualcuno d'inverno mantiene le finestre aperte? Ritengo che sia improbabile un aumento cosi consistente dei consumi per un consumo 'gratuito' dell'impianto. Il problema va ricercato altrove.

Ferdinando,
Ferdinando, venerdì 15 novembre 2019 alle ore 23:31

Egr.CCJ, vedo che Lei insiste, chiamando in causa le leggi della fisica, non ho detto che l'inserimento della valvola termostatica genera un aumento dei consumi, trovo al contrario una cosa utilissima e progettata bene, quello che fa la differenza è quel 70% a consumo e 30 mllesimi, che modificano il comportamento dei condomini e crea dello spazio agli amici degli amici, come sappiamo tutti, nessuno può entrare in casa d'altri per controllare ecc..( si figuri che ci ho messo anni per vedere un estratto conto condominiale) quando non mi interessava più. Conosco bene l'utilità di questi contatori e valvole sui caloriferi, ma questa utilità funziona in casi di utilizzo di tutti i caloriferi del palazzo, non quando ci sono alcune case disabitate oppure hanno tolto i caloriferi, allora il consumo è sbilanciato, facendo aumentare i consumi, consumi che non aumenterebbero se i caloriferi fossero tutti in funzione, questo è quello che Lei non vuol capire. Le faccio una semplice domanda, ci sono 2 navi da crociera, partono dall'Italia per andare in America, ci sono 4 motori e 4 eliche, in ogni Nave, il Capitano della prima nave, per risparmiare decide di utilizzare 3 motori e 3 eliche, il Capitano della seconda Nave li utilizza tutti, 4 motori e 4 eliche. Secondo Lei, chi ha consumato più carburante ?

CCJ
CCJ sabato 16 novembre 2019 alle ore 08:09

Quale sarebbe la tesi per l'aumento dei consumi?
Riduco tutto in altre parole.
Se ci sono quelli che non pagano, significa che le case si scaldano di piu e contribuiscono a scaldare le altre, pertanto, non dovrebbe esserci un aumento dei consumi, ma al massimo una riduzione dell'eventuale risparmio.
Se è un palazzo di seconde case (quasi disabitato), ci sarà qualcuno che dovrà riscaldare di piu la casa e qualcuno che invece starà facendo consumare meno 'carburante' (non c'è per forza un aumento complessivo dei consumi). In questo caso, la soluzione è migliorare il proprio isolamento termico (come scritto nel mio primo messaggio), non certamente togliere i contabilizzatori che incentivano la riduzione degli sprechi. È completamente sbagliato ritenere che gli atri debbano riscaldare casa mia, ogni abitazione deve essere isolata, cosi come prevedono le norme attuali. Questo comporta dei costi rilevanti agli immobili vecchi, ma oggi ci sono cosi tante detrazioni (che si possono anche cedere) che conviene farlo.
Ho già spiegato che basta installare i contatori diretti per evitare i furbi, ma continui a ripetere la stessa argomentazione... a dimostrazione del fatto che non cerchi una soluzione, ma di imporre la propria verità soltanto perché sua... qui non si vede un contraddittorio, ma un monologo.
Il suo esempio non ha una risposta perché dipende da troppi fattori e comunque non ha alcun legame con il discorso.

Ferdinando,
Ferdinando, sabato 16 novembre 2019 alle ore 18:23

Semplice Sig, CCJ, evidente che sto dialogando con un computer (intelligenza artificiale) visto le risposte che ottengo, senza una prova scientifica, ed ogni mail ricevuta è ripetitiva per circa 7-8 tutte identiche, pertanto passo e chiudo, meglio non sprecare tempo per continuare, fino a che non mi sarò attrezzato anch'io, con risposte in automatico. Milano, 16.11.2019

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