Il Tribunale di Velletri con la sentenza n. 166 del 26 gennaio 2022 ha analizzato il tema dell'impugnazione delle delibere assembleari, soprattutto sotto il profilo della validità e correttezza delle doglianze rilevate dal condomino che impugna la decisione dell'assiste condominiale.
Impugnazione della delibera assembleare
La norma di riferimento è l'art. 1137 c.c. che così dispone: "Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.
L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione.
Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669 octies, sesto comma, del codice di procedura civile".
Si ricorda che prima di adire l'autorità giudiziaria occorre instaurare il procedimento di mediazione, essendo condizione di procedibilità delle azioni in ambito condominiale ex D. lfs. 28.2010 ss.mm.
Nomofilachia della Cass. S.U. n. 4806/2005
La nota Cassazione n. 4806/2005 a Sezioni Unite ha fatto da chiaro spartiacque tra le varie fattispecie di nullità ed annullabilità, assurgendo a valido vademecum per i giuristi.
Da questa decisione si ha che sono delibere nulle le seguenti:
- prive degli elementi essenziali;
- aventi un oggetto impossibile o illecito (i.e. contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume);
- con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea;
- che incidono su diritti individuali, su cose o servizi comuni ovvero su proprietà esclusive di singoli condomini;
- che sono comunque invalide in relazione all'oggetto.
Sono invece da qualificarsi come annullabili quelle che:
- presentino vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea;
- siano adottate con una maggioranza inferiore a quella prescritta dalla Legge o dal regolamento condominiale;
- siano affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali convenzionali, regolamentari o attinenti il procedimento di convocazione;
- violino norme richiedenti maggioranze qualificate in relazione all'oggetto.
Questa distinzione è molto importante perché mentre l'annullabilità è disciplinata dall'art. 1137 c.c., la nullità si rifà ai principi generali in ambito contrattuale. L'azione di nullità inoltre può essere sollevata da chiunque vi abbia interesse e non è soggetta a prescrizione o decadenza, salvo le eventuali prescrizioni delle domande consequenziali all'azione di nullità (ad es., la ripetizione di indebito).
Delibere nulle e delibere annullabili: un caso concreto
Le singole casistiche analizzate dal Tribunale di Velletri
Numero eccessivo di deleghe
In primo luogo il Giudice osserva che la domanda in termini di invalidità dei voti espressi per delega è infondata atteso che come chiarito dalla giurisprudenza di merito, è necessario un ulteriore requisito per potersi ritenere nulla una delibera condominiale oltre a quello eccepito.
In particolare si evidenzia come lo stesso (Tribunale di Roma, 21.9.2017 n. 17697), ha espressamente affermato che, in merito alla legittimità della delibera assunta con il voto di un condomino portatore di un numero di deleghe eccessivo, "la censura per come formulata non merita accoglimento dovendosi ritenere che la violazione non integri di per sé causa di illegittimità della delibera, se non nel caso in cui il voto delegato sia risultato determinante ai fini dell'approvazione del deliberato... circostanza questa che non risulta allegata dalla parte".
Mancata convocazione degli attori e mail ordinaria
L'eccezione relativa alla mancata convocazione degli attori non ha trovato accoglimento perché risulta agli atti che siano stati gli stessi attori ad aver domandato la convocazione mezzo email ordinaria, autorizzando all'uopo l'amministratore a svolgere tale mansione, tempestivamente rispettata.
Sul tema è stato affermato (cfr. C. App. Brescia, sent. n. 4/19 del 3.01.2019), che è valida e legittima la convocazione fatta tramite email ordinaria - e non con Pec - quando sia stato lo stesso condomino ad aver espressamente chiesto all'amministratore di ricevere tutte le comunicazioni ufficiali e non sul proprio indirizzo di posta elettronica non certificato.
Ripartizione spese
In ordine alla eccezione sulla ripartizione delle spese, si osserva innanzitutto che al regolamento sono unitamente allegate le tabelle di ripartizioni. In merito poi al capitolato dei lavori, risulta che il tema fosse presente all'interno dell'ordine del giorno di cui al verbale impugnato, ed era già stato trasmesso alle parti attrici, come risulta anche dal verbale di convocazione, e, pertanto, ne erano perfettamente a conoscenza.
Contenuto dell'avviso di convocazione
La Corte di Cassazione (cfr. Corte di Cassazione, sez. VI Civile - 2, ordinanza 1 febbraio - 14 giugno 2018, n. 15587) insegna che nell'avviso di convocazione deve esclusivamente essere indicato il tema che sarebbe stato discusso, non essendo necessaria alcuna specificazione in merito ad aspetti specifici.
Infatti, la giurisprudenza è pacifica nell'affermare che non si può pretendere che l'avviso di convocazione vada oltre una chiara esposizione dei temi che verranno trattati.
È invece in capo alla riunione condominiale il compito di approfondire sufficientemente gli argomenti all'ordine del giorno.
Da ciò consegue che per la validità delle deliberazioni è sufficiente che nell'avviso di convocazione sia contenuto un ordine del giorno che reca la elencazione degli argomenti da trattare nella indetta riunione, la quale non richiede un'indicazione analitica e minuziosa degli aspetti delle materie da portare in discussione.
Il contenuto dell'avviso di convocazione deve solo essere tale da mettere i condomini in condizione di comprendere i termini essenziali del dibattito che avrà luogo (cfr. Trib. Milano, 4 maggio 2000; Cass., n. 11677, 25 novembre 1993).
Regolamento dei confini
In relazione all'eccezione di nullità della delibera in merito al regolamento di confini per mancato raggiungimento del quorum deliberativo e lesione del diritto degli attori ex art 1137 cc. Anche questa doglianza è stata rigettata.
Nella assemblea non è stato deliberato alcunché nel merito dei confini, non essendovi alcun riferimento ad un eventuale approvazione da parte dell'organo in merito ai confini.
Infatti, è esclusivamente con la delibera successiva che risulta essersi deliberato in merito ai suddetti confini.
Delibera nulla o annullabile? Un breve vademecum
