I poteri dell'amministratore
Com'è noto, il condominio non ha personalità giuridica autonoma dovendo essere inteso come entità di gestione dei beni e servizi della collettività degli abitanti del palazzo.
In ragione di ciò, i suoi interessi sono curati dall'amministratore dello stabile, sia sul piano sostanziale, sia su quello processuale secondo il dettato delle norme codicistiche e di quelle speciali, ad esempio in ambito antincendio.
I poteri del mandatario sono limitati dalle competenze dell'assemblea che ha la funzione di organo sovrano della struttura.
Si suole dire che i poteri processuali sono lo specchio tecnico di quelli sostanziali.
La rappresentanza processuale dell'amministratore, le diverse interpretazioni
Analizzando l'art. 1131 c.c., norma in tema di rappresentanza processuale del mandatario, si ha che l'amministratore è legittimato in via autonoma, senza la necessità di una previa autorizzazione assembleare, ad agire in giudizio nei confronti dei singoli condòmini e dei terzi quando occorre eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condòmini; disciplinare l'uso delle cose comuni così da assicurare il godimento a tutti i partecipanti al condominio; riscuotere dai condòmini i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea; compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. Quanto detto vale sul lato attivo. Il richiamo è all'art. 1130 c.c., norma in tema di poteri sostanziali del mandatario.
Sotto il profilo del lato passivo in passato si era soliti affermare che la rappresentanza processuale fosse a tutto campo, senza incontrare limiti o ostacoli, stante il tenore letterale dei commi 2 e 3 art. 1131 c.c.
Da questa osservazioni si ricavava che non fosse necessaria alcuna delibera assembleare per resistere in giudizio e per proporre le impugnazioni che si rendessero necessarie.
A questo filone di pensiero si affiancava quello sulla cui base riteneva che scopo dell'articolo 1131 c.c., comma 2, - che consente di convenire in giudizio l'amministratore del condominio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio - era quella di favorire il terzo il quale voglia iniziare un giudizio nei confronti del condominio, consentendogli di poter notificare la citazione al solo amministratore anziché a tutti i condòmini.
Questo indirizzo altresì affermava che, poiché l'autorizzazione dell'assemblea a resistere in giudizio è un mandato all'amministratore a conferire la procura processuale al difensore che la stessa assemblea ha il potere di nominare, l'amministratore, si qualifica quale nuncius e tale autorizzazione non può valere che per il grado di giudizio per cui viene rilasciata.
L'intervento della Cassazione a Sezioni Unite
Su questa diversità di interpretazioni è intervenuta la Suprema Corte a Sezioni Unite, con le sentenze del 2010 nn. 18331 e 18332, le quali hanno evidenziato che l'amministratore anche nelle liti passive, può costituirsi in giudizio ed impugnare la sentenza eventualmente sfavorevole, senza necessità di autorizzazione assembleare, quando l'oggetto della controversia è compreso nei limiti delle sue attribuzioni, così come dettati dall'art. 1130 c.c.
Se poi il Giudice adito dovesse ritenere che si tratti di materia esorbitante, ben può ordinare il deposito della ratifica del mandato ex art. 182 comma 2 c.p.c.
Per completezza di disamina occorre pure rilevare che, a distanza di appena due mesi dalle ricordate sentenze n. 18331 e 18332/2010, la stessa Corte di Cassazione è ritornata sui suoi passi più volte e ha riaffermato che la legittimazione passiva dell'amministratore non incontra limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale relative alle parti comuni dell'edificio, promosse contro il condominio da terzi o anche dal singolo condomino (Cass. sentenza del 4-10-2012, n. 16901).
Ormai non vi è più dubbio che il compito (sostanziale) di eseguire la deliberazione dell'assemblea porta con sé il potere (processuale) di resistere all'impugnazione della stessa.
Le ultime sentenze sul tema della resistenza all'impugnazione di delibera assembleare
Da ultimo, la recentissima sentenza del 16 febbraio 2017 n. 4183 della Corte di Cassazione, testualmente dispone che "In tema di impugnativa di delibere assembleari relative all'individuazione del criterio di ripartizione delle spese, per proporre appello non occorre alcuna autorizzazione assembleare ai sensi dell'art. 1130 n. 1 e 3 c.c., in quanto tali controversie rientrano nelle normali attribuzioni dell'amministratore di condominio".
Decreto ingiuntivo: quando l'opposizione può essere considerata infondata
Su questa scorta è intervenuta di recente la decisione della Corte di Appello di Genova del 29 aprile 2020 n. 417 che si è espressa in termini di procura alle liti e sull'eccezione sollevata dall'appellante condomino sulla nullità della costituzione del condominio per vizio del mandato ai difensori.
Il condomino sosteneva che mentre la procura processuale era stata conferita a due difensori, l'atto era sottoscritto da un solo legale.
Da ciò ricavava che la procura in atti avrebbe riguardato altro giudizio, con conseguente nullità della stessa e della costituzione in giudizio del condominio.
La Corte non ha ritenuto di aderire a queste osservazioni perché se la procura sia stata sottoscritta da un solo difensore - come anche l'atto di costituzione - rispetto all'indicazione di due legali, non comporta la nullità della procura né tantomeno la nullità della costituzione stessa.
Peraltro nel caso di specie la delibera autorizzativa depositata in giudizio dal Condominio indicava quale difensore proprio l'avvocato firmatario.
Effettuata questa puntualizzazione sul piano concreto-tecnico, la Corte ha richiamato il principio affermato costante giurisprudenza, che ai fini della costituzione in un giudizio avente ad oggetto l'impugnazione di una delibera assembleare l'amministratore non ha necessità di ottenere l'autorizzazione dall'assemblea per effettuare la costituzione e procedere alla nomina di un legale.
Ciò è in quanto l'amministratore, per conferire procura al difensore al fine di costituirsi in giudizio nelle cause che non esorbitano dalle sue attribuzioni, agli effetti dell'art. 1131 c.c., commi 2 e 3 quale quella nel caso di specie data dalla resistenza all'impugnazione di una delibera assembleare proposta da un condomino, non ha bisogno dell'autorizzazione dell'assemblea dei condomini.
L'eventuale delibera di "autorizzazione (o meglio, ratifica)" avrebbe il solo significato di assenso alla scelta già validamente effettuata dall'amministratore.
In conclusione, non occorre che l'amministratore si munisca di autorizzazione dell'assemblea per resistere nella lite, né che l'assemblea dia mandato all'amministratore per conferire la procura ad litem al difensore, in quanto egli stesso può procedere alla sua nomina (Cass. 25.05.2016 nr. 10865).
La sentenza cliccando qui.
La delibera non comunicata incide sul termine di impugnazione non sull'efficacia dell'ingiunzione.
