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IOcondominio

Amministratore sospeso - Limiti e responsabilità nelle liti

Innanzi tutto Buon Natale a tutti.

A parte le festività non ci si ferma mai, almeno con la mente, sempre a pensare...

 

Per farvi capire racconto brevemente quello che mi è successo:

 

Vengo nominato amministratore di un condominio (nomina regolare con le giuste maggioranze). Una parte dei condomini impugna la delibera di nomina con la motivazione che il precedente amministratore non poteva convocare l'assemblea perché dimesso. Fatto sta che il giudice onorario (con motivazione assurde secondo me), accetta l'impugnazione e "sospende" l'amministratore e condanna i condomini che mi hanno votato al pagamento delle spese legali. In pratica l'amministratore, io, rimango "congelato".

A seguito della sentenza del giudice onorario, l'avvocato di controparte mi fa recapitare un atto di precetto chiedendo a me, quale persona fisica e non nella qualità, il pagamento delle spese (circa 5000 euro). Io faccio opposizione per quel che mi riguarda e l'avvocato dei condomini che mi hanno votato mi consiglia di fare ricorso in appello avverso alla sentenza del Giudice onorario e gli firmo il mandato.

(E forse qui ho sbagliato?)

Il Giudice dell'appello, si riserva di decidere e nel contempo scrive che conferma la sentenza del giudice onorario limitatamente al pagamento delle spese legali, e non conferma la "sospensione" dell'amministratore.

Stando a quanto scritto dal giudice dell'appella io dovrei essere l'amministratore con pieni poteri.

L'avvocato dei condomini che mi hanno votato "batte cassa", inviando richiesta di pagamento per i suoi onorari a me in qualità di amministratore e per conoscenza agli altri condomini (coloro che hanno impugnato la delibera di nomina) ed a seguito di queste comunicazioni da parte dell'avvocato io sto ricevendo dagli stessi condomini delle raccomandante con le quali in poche parole mi viene detto che nessuno sapeva di questo ricorso in appello (cosa non vera), che nessuno mi conosce (ovvio, mi conoscono solo coloro che mi hanno votato e poi dopo qualche giorno sono stato sospeso senza avere la possibilità di fare granchè), e che l'avvocato me lo devo pagare io in quanto ho dato mandato per procedere al ricorso in appello senza autorizzazione assembleare e senza successiva ratifica.

Ora io sono un po' confuso.

L'avvocato mi dice che ho agito bene perché il ricorso serviva a non creare ulteriori danni al condominio, dall'altra parte i condomini, guidati da un altro avvocato, mi sa che vogliono accollarmi qualsiasi spesa, ed io inizio ad avere dei dubbi e forse non avrei dovuto dare mandato all'avvocato per ricorrere in appello.

Insomma, sono preoccupato.

Voi cosa ne pensate?

ciao

 

hai ragione. E' una cosa assurda. Purtroppo il giudice onorario non giudica secondo legge, ma... bonta sua, ...

Ma la sentenza del giudice onorario cosa dice esattamente ? E' fondamentale che riporti il testo del dispositivo, per capire cosa abbia detto per sospendere, come tu dici......

Quando e da chi ti è stata impugnata la delibera, a che titolo l'hanno rivolta a te, e tu ti sei presentato alla udienza del giudice onorario...... questo per capire in base a quale tutolo e su mandato di chi agisce l'avvocato del condominio e a che titolo ti chiede la firma. Avevano notificato a te l'impugnazione, avevi convocato l'assemblea, avevano deciso qualcosa ?

 

Certamente sarebbe necessario capire esattamente l'iter. Quanto esposto è insufficente a capire e quindi a consigliarti o suggerire qualche soluzione. Comunque che ci siano dei grossolani errori da parte di qualcuno mi sembra evidente, ma .... vorrei maggiori informazioni prima di esprimere un mio parere.

"Purtroppo il giudice onorario non giudica secondo legge, ma... bonta sua, ... " in realta' vale a seconda di che tipo di qualifica svolge .

esistono diversi tipi di giudice onorario .

 

forse nel caso specifico si tratta di un giudice di pace .

Iocondominio,

per me hai sbagliato tutto. ( o forse sbaglierò io..chissà)

1) appena tu hai saputo che alcuni condomini dissenzienti avevano impugnato l'assemblea in cui tu eri nominato, avresti dovuto subito indire una nuova assemblea, in cui avresti ottenuto una nuova delibera che in un senso o nell'altro avrebbe evitato il contenzioso.

O ti eleggevano anche con i voti che non avevi ottenuto, o facevi tu un passo indietro.

E poi in genere prima di impugnare,nei canonici 30 giorni, avrai di certo ricevuto delle comunicazioni in cui ti avvertivano che se tu non avessi receduto i dissenzienti avrebbero adito le vie legali. Insomma lo sapevi che avresti potuto subire dei cosi notevoli.

2)Non solo. Dopo aver perso la causa non convochi ancora l'assemblea, (non lo hai fatto prima e non lo fai nemmeno ora..)e impugni la sentenza come fosse un atto conservativo qualunque, ma sapendo che sia le prime spese che le seconde le pagheranno i condomini.

3)riflessione basica: ma anche se il giudice ti avesse dato ragione in base alle carte, in che modo avresti governato un condominio dove una buona parte ti è avversa? e a che scopo? che ti cambia quel condominio?

Fai un passo indietro, rifondi in parte anche tu le spese legali senza che te lo chiedano, e dimettiti.

Sono certo della tua buona fede, ma non c'è stata da parte tua sia una buona dose di inesperienza che -permettimi- una "mezza"dose di presunzione?

E ripeto, vieni incontro come puoi "in pecunia" a coloro che hanno perso la causa.

Io questo condominio non lo voglio proprio!!

In un certo senso con la "sospensione" sono rimasto incastrato, nel senso che non potevo, forse, nemmeno convocare l'assemblea.

 

Ora, visto che il giudice dell'appello ha praticamente sancito la validità dell'assemblea di nomina, sto convocando una assemblea per dare le dimissioni.

 

Poi non mi è stato chiesto di dimettermi (lo avrei fatto di corsa), ma è stata fatta direttamente l'impugnazione della delibera!!

 

Aggiungo altro: nel periodo di "sospensione", gli stessi condomini che avevano votato per la nomina, trovandosi praticamente senza amministratore, mi hanno richiesto aiuto per convocare una assemblea per la nomina dell'amministratore, che sarebbe stata una mia rinomina o altro amministratore, ed io li ho aiutati facendo in modo che tre condomini autoconvocassero l'assemblea.

Ebbene, nel corso di quella assemblea viene nominato un altro amministratore che però non accetta l'incarico pur avendo presentato un preventivo e aver partecipato pure all'assemblea della sua nomina!!

Io non ci sto capendo più niente e non sono tranquillo per niente!

Per Camillo 50

appena rientro in ufficio indicherò tutti i passaggi precisi.

ciao IOcondominio

 

 

 

a prescindere, da quello che posterai appena rientri in ufficio per meterci in grado di capire bene la cosa e quindi suggerirti delle soluzioni, vorrei suggerirti:

1) di fronte alla prima difficoltà, non bisogna subito arrendersi, ma provare a resistere, con un minimo di verifica. Qualche volta incorrerai degli errori, ma ricordati che " maestri non si nasce" e spesso di deve pagare il maestro ( anche se noi abbiamo la grossa fortuna di essere addentro a problemi di altri che ci permettono di acquisire esperienza senza costi).

2) Dai frammenti della tua esposizione, affermi che ha sancito la validità della delibera. Ma se è così, a prescindere, tu sei l'amministratore, e quindi non hai perso la causa. visto che l'oggetto del contendere, se ho ben capito, era la tua nomina.

3) se c'è stata impugnazione della delibera di tua nomina e ti è stata notificata, era meglio se convocavi l'assemblea, forse bloccando sul nascere ogni azione, naturalmente essendoci il tempo.

4) sembra tu sia stato leggero nel controfimare quanto richiesto dall'avvocato che non ha difeso te, ma il condominio, ai fini dell'appello alla prima sentenza, E anche qui avevi il tempo per convocare l'assemblea, ma anche l'avvocato che difendeva il condominio era ben conscio della situazione e avrebbe per lo meno averti suggerito qualcosa.

5) L'assemblea di autoconvocazione fatta da alcuni condomini, se tu sei l'amministratore, è nuovamente sbagliata, ed è forse per questo che il tuo collega, avendo capito la situazione, ha preferito non accettare l'incarico.

6) Personalmente non condivido il pensiero di Dimitri che ti consiglia di contribuire alle spese, in quanto nulla devi, qualsiasi sia la sentenza fatta. Infatti se questa conferma che tu sei amministratore, i condomini che ti hanno votato hanno vinto e non devono nulla, anzi... Se questa invece stabilisse che tu non sei stato eletto, non avendo mai avuto alcun incarico, non hai alcuna responsabilità, quindi rischieresti solo il tempo perso.

7) NOn darei affatto le dimissioni alla prossima assemblea.

 

- -

Voi cosa ne pensate?

Penso che il forum non ti possa aiutare,è questione delicata e di natura LEGALE.

Penso che al tuo posto sarei volata da un legale condominialista ed avrei affrontato passo a passo la situazione,sia legalmente sia condominalmente,i due aspetti vanno saputi coniugare nei giusti tempi e contenuti.

Penso che i GOT spesso non conoscono la materia e non hanno nè tempo nè gli strumenti per approfondire

Penso che anche i legali spesso non conoscono la materia e incanalano i loro assistiti in vicoli ciechi.

Rieccomi

Ciao Patrizia Ferrari, concordo che è necessaria l'assistenza di un legale, come infatti già c'è, ma il mio caso può essere già stato affrontato da altri e magari posso ricevere qualche consiglio oppure può essere un'occasione di approfondimento per altri che si potrebbero trovare nella stessa situazione.

 

Camillo50 cercherò di esporre molto dettagliatamente il tutto:

nel codominio in questione l'amministratore che lo gestiva si dimette, ma a seguito delle sue dimissioni non viene eletto nessun altro amministratore, così che il condominio si trova completamente alla deriva e qualcuno pensa di richiedere l'amministratore giudiziario e siamo nell'anno 2011.

Prima del giudizio per la nomina dell'amministratore giudiziario, circa un mese prima, alcuni condomini si mettono alla ricerca di un amministratore e vengo contattato io che produco il mio preventivo per la gestione del condominio e pertanto, l'amministratore che all'epoca aveva rassegnato le dimissioni (e che a mio parere visto che non vi era subentrato nessun altro continuava ad essere amministratore), convoca una assemblea con all'ordine del giorno, tra altri punti anche di nuovo le Dimissioni dell'amministratore e la nomina del nuovo amministratore e così in data 23 maggio 2012 viene svolta l'assemblea e con le maggioranze previste viene nominato il nuovo amministratore, ovvero io all'unanimità dei presenti.

Il 5 giugno invio comunicazione a tutti i condomini di aver assunto l'amministrazione del condominio e metto a disposizione tutti i recapiti.

Dopo alcuni giorni ricevo una comunicazione da parte del legale degli assenti in assemblea con la quale vengo diffidato a compiere ogni atto di amministrazione in quanto la delibera di nomina, a suo dire, non era valida.

Qui io sbaglio! Essendo sicuro della regolarità della nomina (maggioranze giuste, convocazioni inviate a tutti ecc.) non do peso a questa comunicazione e lascio correre.

Nel mese di ottobre 2012, tra l'incertezza di dare conto alla diffida di non fare nulla e tra voler fare qualcosa, convoco una assemblea per predisporre il preventivo di gestione e quant'altro necessario per la gestione.

Alla mia convocazione i condomini che non erano presente quando fu fatta la mia nomina mi scrivono dicendomi che il GOT, con ordinanza depositata nel mese di ottobre 2012 aveva disposto la sospensione dell'esecutività della delibera di nomina.

Le motivazioni della sospensione sono assurde, ovvero principalmente la delibera viene ritenuta nulla perchè l'assemblea fu convocata dall'amministratore dimissionario e quindi a parere del giudice non poteva convocare l'assemblea.

Stando così le cose nessuno si presenta all'assemblea da me convocata.

Rispettando la delibera io non ero amministratore.

Domanda: chi era l'amministratore?

Il GOT condanna inoltre i resistenti al pagamento delle spese legali.

A seguito della sentenza del GOT ricevo una richiesta di pagamento da parte dell'avvocato di coloro che avevano impugnato la delibera, ma la cosa strana è che richiede il pagamento a me come persona fisica e non nella qualità di amministratore!! E quindi mi viene notificato un bell'atto di precetto per il pagamento di spese e compensi professionali, che come sapete diveta esecutivo dopo 10 giorni, e quindi immediatamente propongo opposizione al precetto di cui sopra.

Inoltre l'avvocato del condominio ritiene opportuno ricorrere avverso la sentenza del GOT perché completamente infondata, e su consiglio dello stesso avvocato, firmo il mandato seguendo il ragionamento che visto che il precedente amministratore non era titolato nemmeno a convocare l'assemblea perché dimissionario, visto che l'ultimo amministratore ero io, visto che a seguito della sospensione nessuno era subentrato a me, io ero comunque l'amministratore ad interim e dovevo tutelare gli interessi del condominio.

Secondo me sbaglio di nuovo e firmo il mandato per l'opposizione.

Successivamente, a maggio del 2014 viene convocata nuovamente l'assemblea da parte dei condomini (si autoconvocano) per ratificare la mia nomina o nominare un altro amministratore, ed inoltre viene inserito a verbale la ratifica del ricorso in appello da me firmato, avverso la sentenza del GOT al fine di no far passare in giudicato la sentenza stessa.

In quell'assemblea viene nominato un altro amministratore (il quale poi non accetterà il mandato) e a seguito delle astensioni al voto da parte dei promotori dell'opposizione alla delibera della mia nomina, non viene ratificato il mio operato.

Si rimane nuovamente alla situazione iniziale.

 

L'avvocato del codonominio vuole essere pagato ed invia le richieste di pagamento a tutti i condomini alcuni dei quali, quelli che non avevano all'epoca votato la mia nomina perché assenti, dicono di sconoscere la questione legale (cosa non vera perché astenutisi nel corso dell'ultima assemblea per la ratifica del ricorso) e dicono, a mezzo raccomandata ovviamente, che ogni spesa deve essere corrisposta in prima persona dall'amministratore (io), in quanto non legittimato a proporre opposizione alla sentenza del GOT.

 

A seguito dell'appello il giudice di merito si esprime (un paio di mesi fa), dicendo testualmente: "la Corte esaminati gli atti, ritenuto che non sussistono i presupposti per sospendere l'efficacia esecutiva della sentenza (peraltro immediatamente eseguibile limitatamente al capo di condanna alle spese) rigetta l'istanza e rinvia al....."

Ora l'avvocato mi dice che in base a quanto dice il giudice dell'opposizione, la sentenza del GOT è valida solo per quanto riguarda la condanna alle spese, mentre non ritiene valida la sospensione della delibera e di conseguenza io sono l'amministratore!

 

Quanto sopra è quello che è accaduto.. più o meno.

 

Le domande ora sono molteplici:

1) se il dimissionario non poteva convocare l'assemblea chi era che doveva farlo?

2) può un condominio rimanere senza amministratore?

3) il dimissionario non cessa le sue funzioni al momento del subentro di un altro amministratore?

4) se io non ero legittimato a proporre ricorso alla sentenza del GOT, perchè non è stata eccepita la mancanza di legittimazione?

5) Devo veramente io sostenere tutte le spese? (sono un bel po' di soldini)

 

L'avvocato mi consiglia di riconvocare l'assemblea per la ratifica o per le dimissioni..

 

Ora è mia intenzione convocare una asseemblea, visto che per come dice il giudice e per come mi ha spiegato l'avvocato io sono l'amministratore e in quell'assemblea vorrei proprio uscirmene fuori anche se sono convinto che qualcuno mi farà pagare le spese legali.

 

In tutto questo la cosa che mi rode di più è il fatto che non sono stato messo in grado di poter amministrare questo condominio perchè mi hanno fermato subito, e ora devo anche (probabilmente) pagare delle spese legali!!!

 

Effettivamente ammetto le mie colpe.. forse mi sono fidato troppo dell'avvocato.

Troppo presi con le grandi mangiate?

ahahahah

Con l'occasione auguro un felice anno nuovo a tutti i frequentatori di questo fantastico forum

Ciao

 

rispondo sulla tua

 

........

Il 5 giugno invio comunicazione a tutti i condomini di aver assunto l'amministrazione del condominio e metto a disposizione tutti i recapiti.

Dopo alcuni giorni ricevo una comunicazione da parte del legale degli assenti in assemblea con la quale vengo diffidato a compiere ogni atto di amministrazione in quanto la delibera di nomina, a suo dire, non era valida.

Qui io sbaglio! Essendo sicuro della regolarità della nomina (maggioranze giuste, convocazioni inviate a tutti ecc.) non do peso a questa comunicazione e lascio correre.

a mio giudizio dovevi comunque rispondere all'avvocato, allegando il verbale dell'assemblea notificato anche agli assenti che lui avrebbe dovuto eventualmente impugnare per far annullare la delibera, ma ...... come dice Patrizia, forse..... non lo sapeva. Inoltre chiedergli copia degli atti e capire a chi fosse stata notificata la procedure intrappresa da alcuni condomini ?

Alla mia convocazione i condomini che non erano presente quando fu fatta la mia nomina mi scrivono dicendomi che il GOT, con ordinanza depositata nel mese di ottobre 2012 aveva disposto la sospensione dell'esecutività della delibera di nomina.

Tale sospensione a chi era stata notificata tale sospensione ? Siamo ante L. 20/2012 quindi le motivazioni che hanno portato il giudice sono assolutamente sbagliate in quanto sanate dalla mancata opposizione alla delibera notificata anche agli assenti, è qui è una ulteriore conseguenza della mancata risposta al legale.

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Rispettando la delibera io non ero amministratore.

Altro errore, l'amministratore eri tu a tutti gli effetti.

Il GOT condanna inoltre i resistenti al pagamento delle spese legali.

qui non capisco. C'erano dei resistenti, e chi erano ... da chi erano rappresentati, e in che ha consistito tale resistenza.

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A seguito della sentenza del GOT ricevo una richiesta di pagamento da parte dell'avvocato di coloro che avevano impugnato la delibera

ancora non capisco. Se non eri l'amministratore, a che titolo ti viene notificato. Forse quindi aveva la delibera di tua nomina, ma avrebbe dovuto notificare la impugnazione a te, ma tu sei sato informato solo successivamente. O forse la lettera che avevi ricevuto dal legale non era una semplice lettera ?

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, ma la cosa strana è che richiede il pagamento a me come persona fisica e non nella qualità di amministratore!!

ma se ti condanna come persona fisica, probabilmente sei stato anche convocato per il procedimento, o non è così

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Inoltre l'avvocato del condominio ritiene opportuno ricorrere avverso la sentenza del GOT perché completamente infondata,

e ci risiamo. C'era quindi l'avvocato del condominio. Nominmato da chi e chi ha firmato il mandato allo stesso ? Quindi a te l'atto dovrebbe essere stato notificato quale amministratore e non come persona fisica. Tutte queste imprecisioni mi portano a pensare che forse non esponi in modo appropriato i fatti, o dai per scontato cose che dalla lettura non si evincono.

.....

e su consiglio dello stesso avvocato, firmo il mandato seguendo il ragionamento che visto che il precedente amministratore non era titolato nemmeno a convocare l'assemblea perché dimissionario, visto che l'ultimo amministratore ero io, visto che a seguito della sospensione nessuno era subentrato a me, io ero comunque l'amministratore ad interim e dovevo tutelare gli interessi del condominio.

Secondo me sbaglio di nuovo e firmo il mandato per l'opposizione.

a che titolo firmi. Perchè non ti sei preoccupato di sentire i condomini ?

......

In quell'assemblea viene nominato un altro amministratore (il quale poi non accetterà il mandato) e a seguito delle astensioni al voto da parte dei promotori dell'opposizione alla delibera della mia nomina, non viene ratificato il mio operato.

Si rimane nuovamente alla situazione iniziale.

L'avvocato del codonominio vuole essere pagato ed invia le richieste di pagamento a tutti i condomini alcuni dei quali, quelli che non avevano all'epoca votato la mia nomina perché assenti, dicono di sconoscere la questione legale (cosa non vera perché astenutisi nel corso dell'ultima assemblea per la ratifica del ricorso) e dicono, a mezzo raccomandata ovviamente, che ogni spesa deve essere corrisposta in prima persona dall'amministratore (io), in quanto non legittimato a proporre opposizione alla sentenza del GOT.

e qui, salvo che non dimostrerai che non c'erano i tempi sufficienti per convocare l'assemblea condominiale per deliberare in merito, rischi grosso.

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"la Corte esaminati gli atti, ritenuto che non sussistono i presupposti per sospendere l'efficacia esecutiva della sentenza (peraltro immediatamente eseguibile limitatamente al capo di condanna alle spese) rigetta l'istanza e rinvia al....."

Ora l'avvocato mi dice che in base a quanto dice il giudice dell'opposizione, la sentenza del GOT è valida solo per quanto riguarda la condanna alle spese, mentre non ritiene valida la sospensione della delibera e di conseguenza io sono l'amministratore!

per quello che ne capisco dalla tua esposizione, non sapendo i termini della opposizione, potrebbe essere che il legale ha ragione, visto che per la validità o meno della delibera, ha rinviato al....

....

L'avvocato mi consiglia di riconvocare l'assemblea per la ratifica o per le dimissioni..

Ora è mia intenzione convocare una asseemblea, visto che per come dice il giudice e per come mi ha spiegato l'avvocato io sono l'amministratore e in quell'assemblea vorrei proprio uscirmene fuori anche se sono convinto che qualcuno mi farà pagare le spese legali.

Ma in questi anni( dal 2012 ad oggi), chi ha svolto le mansioni di amministratore ? Chi ha pagato i fornitori e le forniture ?

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In tutto questo la cosa che mi rode di più è il fatto che non sono stato messo in grado di poter amministrare questo condominio perchè mi hanno fermato subito, e ora devo anche (probabilmente) pagare delle spese legali!!!

Non è così. Ti sei fermato sulla sponda, sperando sucedesse qualcosa, anzichè prendere in mano la questione in modo chiaro ed autorevole, forse a causa delle tue incertezze, seppur giustificabili.

Spero di aver fatto un po dichiarezza, ma come sopra esposto e suggerito anche da Patrizia, vai da un vecchio amministratore professionista che, avendone viste di cotte e di crude, qualche calcio nel sedere l'ha preso, ma ha anche imparato a come si fa a non prenderne altri. Portagli i testi delle impugnazioni, delle citazioni e eventualmente le memorie difensive ( cosa che io ottengo sempre dal mio avvocato prima di essere presentate per una ulteriore mia esamina e collaborazione, vista la materia). Vedrai che lui ti darà le indicazioni che ti possano portare fuori da questa situazione, che, ripeto, non riesco a capire fino in fondo, dalla tua esposizione, cosa invece facilmente comprensibile a chi legge gli atti.

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