#1 Inviato 17 Giugno, 2014 stavolta per problemi non personali, ma per i quali vorrei capire come ci si debba/possa comportare: 1) ai primi di aprile scorso, amministratore indice assemblea (per approvazione consuntivo 2012 e preventivo 2014!!) e invia la convocazione ad alcuni condomini per semplice email da semplice email. Un condomino (residente fuori regione) risponde da semplice email che non gli è pervenuto un allegato indicato nella convocazione ed aggiunge che il riparto consuntivo non è corretto per mancanza di registrazioni corrette dei versamenti effettuati da lui e dai suoi inquilini. L'amministratore non risponde. Allora il condomino fa recapitare la precedente missiva personalmente (raccomandata a mano) e questa viene ricevuta il 30/05/2014. Oggi il condomino ha ricevuto per racc. a/r il verbale dell'assemblea (lui assente) da cui ha appreso che: 1) ai primi di maggio si è tenuta l'assemblea (presenti 217,243 millesimi di proprietà e il 47,92% dei proprietari) e l'amministratore è stato contestato dai presenti e delegati per: 1) non aver rescisso un contratto come da delibera assemblea 2012; 2) non aver intrapreso azione legale, come da delibera assembleare 2012, nei confronti dei condomini morosi; 3) non aver convocato nei tempi di legge l'assemblea ordinaria a consuntivo 2012; 4) mancato rispetto di delibera assembleare per la riparazione di un corrimano e mancata presentazione preventivi; 5) mancato rispetto delibera assembleare 2012 con cui si stabiliva di recuperare tutti i canoni acqua anni 2002-2005-2006-2007-2010 entro Giugno 2013 e ancora nessun riparto per i canoni acqua 2001-20012-2013. 2) 4 condomini hanno fatto presente di essere già ricorsi al tribunale di zona per la revoca dell'amministratore. udienza fissata per ieri. 3)si è proceduto a votare la revoca all'amministratore e di fatto questo è stato revocato. Per mancanza di quote non si è potuto procedere a nomina di nuovo amministratore ed è stato stabilito di riunirsi tra il 23 ed il 26 corrente mese. Il condominio cui ad oggi non è stato presentato l'allegato che doveva essere inserito nella convocazione, mi chiede ed io chiedo a Voi: 1) è valida un'assemblea la cui convocazione è stata fatta per normale email? 2) è valida l'assemblea se un condomino avvisa l'amministratore, a suo stesso mezzo, che nella convocazione doveva esservi un allegato che non gli è pervenuto e l'amministratore ignora la missiva? 3) è valida l'assemblea se un condomino fa presente all'amministratore che ci sono errori nei riparti, perchè non ha inserito tutti i versamenti effettuati realmente? 4) Come può fare il condomino per tutelarsi? 5) è valida un'assemblea che si riunisca entro 10 gg da oggi solo perchè così scritto nel verbale d'assemblea? Non dovrebbe essere riconvocata regolarmente come per tutte le altre? A me chiedeva se poteva impugnare la delibera. Secondo me non gli conviene impugnarla perchè è stata deliberata la sola revoca dell'amministratore, peraltro già avviata per via giudiziaria. E questo è un bene anche per lui, per tutte le cavolate che negli anni questo ha fatto. Oppure ... la si può impugnare per la data indicata per la nuova assemblea? Però...è necessario, innanzitutto che attenda i 30 gg per vedere di ricevere da parte dell'amministratore i chiarimenti richiesti, e poi che informi...chi? gli altri condomini?...della sua situazione, prima, appunto, che si riunisca altra assemblea per deliberare sui riparti errati. Come risolvere per il meglio?
#2 Inviato 17 Giugno, 2014 In risposta al punto 1 primo: l’invito di partecipazione all’assemblea è un atto formale e per certificarne la validità deve essere inviato obbligatoriamente a mezzo posta raccomandata, posta elettronica certificata ( PEC ), fax o con consegna a mano. Vedi art. 66 d.a. c.c. In risposta al punto 1 secondo: mi chiedo il 2013 che fine abbia fatto...comunque l'assemblea anche se fosse stata in seconda convocazione non era legittima per mancanza di quorum costitutivo. Vedi art. 1136 c.c. In risposta al punto 2: attendere che si sia pronunciato il giudice in merito al ricorso fatto dai condomini. Sulla base di questi soli punti tutte le successive domande non hanno ragione di esserci.
#3 Inviato 17 Giugno, 2014 Sasà e tutti gli altri, scusate, ma non so come ho pubblicato il messaggio non corretto. Avevo tolto la divisione in paragrafi 1) 2) ecc iniziali, perchè i quesiti li ho posti alla fine, ma avevo anche corretto le quote: Condomini presenti o deleganti: 517,243 millesimi, 47,92% di teste. Quindi ... l'assemblea, in seconda convocazione, e la delibera sono valide! Giusto? Alla luce di ciò...quali risposte ai miei quesiti? Grazie e scusate ancora.
#4 Inviato 17 Giugno, 2014 art. 1136 comma 4 ° Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma. art. 1136 comma 2° Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Sasà giustamente ti ha detto che non è valida perché nel tuo primo post hai scritto 217,243 invece se sono 517,243 la delibera è valida..........
#5 Inviato 17 Giugno, 2014 MIChris, ho capito e corretto il mio errore iniziale, ma non ho ancora risposta agli altri quesiti. L'assemblea sarebbe valida perchè presente n° sufficiente di millesimi e di teste. chiedevo se fosse valida l'assemblea con convocazione inviata, ad alcuni, con email tradizionale. Se si: a) perchè l'assemblea è valida e non è valida la risposta contenente richiesta correzione consuntivo? b) è valida la "convocazione" di ulteriore assemblea da tenersi tra il 23 e il 26 pp.v..? c) come fa il condomino il cui riparto è errato a farselo correggere, se l'amministratore ha ignorato sia la prima richiesta inviata per email tradizionale, sia la raccomandata a mano consegnata successivamente, ma 10 gg prima dell'assemblea tenutasi e, a questo punto, ritenuta valida ... a maggior ragione ora che l'amministratore è stato revocato? Se l'assemblea NON fosse valida, si potrebbe solo impugnarla, per risolvere i problemi di cui al punto c? E se nel frattempo avesse luogo l'altra assemblea per la nomina del nuovo amministratore e, magari, approvazione dei riparti consuntivi errati?
#6 Inviato 18 Giugno, 2014 1) art. 66 disp. att. c.c. comma 1°: L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano detto articolo è inderogabile. Basta un solo Condomino che la impugna per far annullare la stessa. a) L'amministratore presenta il bilancio se lo trovi non corretto voti contrario all'approvazione e lo impugni entro 30 giorni dalla data dell'assemblea se eri presente oppure 30 giorni dalla consegna del verbale se non eri presente b) Sì vale sempre quanto prima esposto art 66 disp att. c.c. 5 giorni dalla convocazione. c) Quanto ti ho esposto al punto A....... Comunque adesso se come dici l'amministratore è stato revocato, solitamente il nuovo provvede a fare una verifica della situazione condominiale ed eventualmente rettificare il consuntivo e preventivo. Di che zona siete di Milano?
#7 Inviato 18 Giugno, 2014 Grazie per i chiarimenti, MICris. Io sto a Milano, la persona per cui chiedevo informazioni no. Per la risposta datami al punto b rimango, però, perplessa: possibile che i 5 gg dalla convocazione siano validi anche se viene deliberato in assemblea e con un periodo "oscillante", non preciso? Se il condomino ieri ha ricevuto il verbale e vi trova scritto "riconvocata tra il 23 e il 26 p.v." ... ok, ci sono i 5 gg di preavviso, ma ... chi, come e quando stabilisce il giorno esatto? E come lo dovrà comunicare agli altri condomini, specie ai non residenti?
#8 Inviato 19 Giugno, 2014 No le modalità di convocazione di un altra assemblea sono quelle che ti ho elencato al punto art. 66 disp. att. c.c. comma 1°..............detto articolo è inderogabile potete anche deliberare che la convocazione avverrà attraverso segnali di fumo, o tramite piccione viaggiatore ma detta delibera non è valida............per riconvocare deve inviare nuovamente convocazione nelle modalità dell'articolo di cui sopra
#9 Inviato 19 Giugno, 2014 cara Silver, vedo che hai già avuto quasi tutte le risposte che cercavi, per cui mi soffermo solo sulle questioni su cui non sono d'accordo. a) Convocazione via e-mail, farei attenzione a impugnare per difetto di convocazione, perchè il condomino che ha ricevuto la e-mail ha anche risposto alla stessa; quindi non può dire di non essere stato informato per tempo dell'assemblea e dell'ordine del giorno. La mancanza di un allegato non può invalidare la convocazione, che ci è stata e (a mio giudizio) è pure provata. Inoltre, le osservazioni del condomino e gli errori dell'amministratore possono benissimo emergere in assemblea e li discusse è corrette. b) l'autoconvocazione, può essere utilizzata, purchè sia precisa e non generica e gli assenti siano avvisati con 5 giorni liberi di preavviso.
#10 Inviato 19 Giugno, 2014 virgil, mi trovi d'accordo sul punto b), non sul punto a). Ovvero, di regola...potresti avere ragione, però ... la risposta all'email di convocazione conteneva anche la richiesta di correzione degli errori, nonchè l'invio dell'allegato mancante! Se tale email è considerata valida ai fini di una regolare convocazione, perchè c'è la risposta alla prima email dell'amministratore, perchè non è ritenuta valida per la richiesta in sè, visto che, tra l'altro, è stata inviata con 25 gg di anticipo sulla data dell'assemblea? Ovvero, perchè l'amministratore non ha provveduto a) ad inviare l'allegato mancante, b) a correggere gli errori del consuntivo inserendo i reali versamenti effettuati dal condomino e ad avvisare l'assemblea o inserire la cosa all'ordine del giorno? Se l'email è valida per una cosa, ritengo debba essere valida anche per l'altra! L'amministratore l'ha ricevuta o no? Si se la ritiene riscontro alla sua, e allora doveva provvedere a risolvere la situazione, avendone tutto il tempo. E perchè non lo ha fatto?
#11 Inviato 20 Giugno, 2014 Art. 66 Disp. Att. (Convocazione dell'assemblea in via straordinaria) L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza Questa è la prassi per l'autoconvocazione............diamo risposte complete altrimenti ci si continua a ripetere.....
#14 Inviato 21 Giugno, 2014 non si vorrebbe impugnare la delibera perchè ha riguardato solo la revoca dell'amministratore, per cui si era favorevoli. per l'approvazione del consuntivo non si è ancora deliberato, ma si è ignorata la richiesta rettifica, inviata con email ordinaria rispondendo all'email ordinaria di convocazione (per questo chiedevo ...se l'email è valida come conferma ricezione convocazione, perchè non lo è per la rettifica del consuntivo, visto che l'assemblea ha avuto luogo oltre 30 gg dopo??? In ogni caso la richiesta è stata ripresentata come raccomandata a mano, ma è rimasta comunque inevasa!!! E gli altri condomini non ne sanno nulla!!!). Per il terzo punto, in ben due delibere era stato approvata una certa divisione dei consumi extra, ma già nella precedente assemblea era stato approvato un consuntivo con addebiti errati e non era stata impugnata la delibera!!!
#15 Inviato 23 Giugno, 2014 No la convocazione deve assolutamente essere inviata come disposto dall'articolo di cui sopra la mail non ha valore. - per i consumi extra addebitati in maniera diversa da quanto deliberato nelle assemblee precedenti, seppur approvati i bilanci, la correzione può avvenire su semplice segnalazione del condomino....No avete approvato i bilanci quindi vale quanto deliberato.....comunque te lo dico per esperienza il nuovo amministratore in caso di inesattezza provvederà lui a verificare ed eventualmente a rettificare i bilanci..... Se non sono stato chiaro facciamo prima a sentirci telefonicamente
