Spostamento carrellati in condominio e nuove norme, cosa dice il contratto con l'impresa?
Per anni i rapporti tra un condominio e l'impresa incaricata dello spostamento dei carrellati scorrono tranquilli, veleggiano sereni sulle acque della reciproca soddisfazione. Un bel giorno, però, si sente aria di tempesta: vengono emesse nuove norme sul ritiro dei rifiuti che si rivelano maggiormente impegnative.
Succede così che la tempesta arriva: l'impresa continua ad operare come prima della novità normativa, con conseguenti pregiudizi a carico del condominio ed il progressivo deterioramento dei rapporti contrattuali. L'amministratore non sa come comportarsi.
I problemi sono vari: i rifiuti non vengono sempre ritirati dall'impresa incaricata del servizio di raccolta dei rifiuti, ma rimangono abbandonati per giorni sulla pubblica via, si crea sporcizia, giungono le lamentele dei condomini, dei vicini… a breve potrebbe arrivare anche la lamentela più onerosa, quella del comune: se le cose vanno avanti così potrebbe infatti arrivare una bella sanzione; e chi la pagherà? Il condominio o l'impresa incaricata di spostare i carrellati? Oppure, lo stesso amministratore (se in qualche maniera ritenuto responsabile)? Una cosa è certa: bisogna adeguarsi alle nuove norme e farlo alla svelta.
Trattasi di una delle storie di quotidiana gestione condominiale che sono riferite sul forum di condominio web. Chiaramente una soluzione compiuta richiederebbe la conoscenza approfondita del caso concreto, in questo caso proveremo, diciamo così, a tracciare delle dritte.
Nuove disposizioni normative: è necessario adeguare il contratto con il fornitore?
L'utente riferisce che fino a quel momento l'impresa ha sempre operato recandosi nel condominio una sola volta a settimana.
Le nuove norme le impongono di presentarsi una volta di più, in quanto sono stati differenziati i giorni di raccolta a seconda della categoria di rifiuto. Questo, chiaramente, a parità di trattamento economico, rende l'attività meno redditizia per l'impresa. Sarà per questo che l'impresa continua a lavorare come prima, come se niente fosse cambiato.
A quel punto bisogna vedere cosa è possibile pretendere attualmente, cioè cosa prevedono gli accordi. Se il contratto prevede esattamente quanto l'impresa compiva e quindi anche quanto continua a compiere, è necessario un adeguamento contrattuale.
Cioè, se il ritiro di una sola volta a settimana risulta oggetto di uno specifico accordo, nel momento in cui viene aumentato il numero dei ritiri bisogna cambiare anche il contenuto del contratto (in questo caso, in primis sul numero di volte in cui l'impresa si deve presentare in condominio e, con ogni probabilità, anche sull'aspetto economico).
Se invece il numero delle volte in cui si deve spostare il carrellato non rientra tra le previsioni contrattuali, ciò vuol dire che l'aspetto non è stato oggetto di uno specifico accordo ed è chiaro che l'impresa resta comunque legata a quel contratto, dovendo modificare la sua prestazione adeguandola alle prescrizioni di legge.
Teniamo però bene a mente che le condizioni oggetto di accordo in determinati casi possono essere provate anche diversamente dalla prova scritta e che le parti devono sempre comportarsi secondo buona fede. La ricostruzione degli accordi presi va quindi valutata con attenzione a seconda del caso concreto.
Sarà dunque importante che l'amministratore si chiarisca le idee onde comprendere come agire nei confronti dell'impresa.
Ed invero, se risulta la necessità di una modifica contrattuale, la si contatterà per raggiungere un nuovo accordo. In proposito, non rileva il fatto che l'impresa sia stata da poco confermata in quanto sono pervenute novità di carattere normativo, superiori alla volontà delle parti, a cui il condominio è tenuto ad adempiere.
Se, invece, non risulta la necessità di una modifica contrattuale, si potrà sollecitare l'adempimento ed eventualmente risolvere il contratto; certamente le parti saranno comunque libere di rinegoziare un nuovo assetto contrattuale.
In entrambi i casi, in alternativa, si potrà decidere di mantenere lo status quo, con l'impegno dei singoli condomini a sopperire all'assenza dell'impresa facendosi carico magari a turno di quello spostamento in più che l'impresa non vuole eseguire.
Cambio del contratto in corsa, chi se ne occupa: l'amministratore o l'assemblea?
Chi decide tutto ciò? L'amministratore potrà decidere da sé oppure dovrà coinvolgere il condominio?
Starà certamente alla diligenza dell'amministratore rileggere il contratto, ma poi?
Il calcolo della TARI sull'area calpestabile. I chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate
Ricordiamo che ai sensi dell'art. 1130 co. 1 n.2) c.c. l'amministratore è tenuto, per quel che qui interessa, a "disciplinare … la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini" e "riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti … per l'esercizio dei servizi comuni;" e che in tali attività, rientrando nelle sue attribuzioni, egli rappresenta i partecipanti del condominio (ex art. 1131 c.c.).
Ma in tale attività rientra anche quella di individuare l'impresa, di comparare eventuali preventivi, condurre le trattative?
Come è stato statuito dalla Corte di Cassazione, "l'approvazione della erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali, … non richiedono la preventiva approvazione dell'assemblea dei condomini, in quanto trattasi di esborsi ai quali l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea"; sarà invece necessaria l'approvazione del consuntivo (Cass. n. 454/2017).
È bene però che l'amministratore agisca con prudenza a seconda che con la sua azione si appresti o no ad introdurre delle "novità": ad es. nel caso in cui il nuovo contratto superi in maniera sensibile la spesa preventivata dall'assemblea, sarà necessario sottoporre la questione all'assemblea (preventivamente), e, in caso di urgenza, provvedere nel modo meno oneroso per il condominio.
Così ha deciso ad es. il Tribunale di Nola (sentenza del 23 settembre 2008), statuendo che: "… i contratti conclusi dall'amministratore nell'esercizio delle sue funzioni ed inerenti alla ordinaria manutenzione dell'edificio o all'uso normale delle cose comuni, sarebbero vincolanti per tutti i condomini in forza dell'art. 1131 c.c., nel senso che giustificano di per sé il loro obbligo di contribuire alle spese.
Tuttavia, laddove si verta, come nella fattispecie in esame, in ipotesi di spese che, seppure dirette alla migliore utilizzazione di cose comuni, comportino per la loro particolarità e consistenza un onere economico rilevante, superiore a quello normalmente inerente alla gestione, ogni iniziativa contrattuale dello stesso amministratore, senza la preventiva deliberazione della assemblea, non è sufficiente a fondare l'obbligo dei singoli condomini, salvo che non ricorra il presupposto … dell'urgenza nella fattispecie considerata dall'art. 1135, ult. co., c.c. (Cass. 7 maggio 1987, n. 4232, in Giur. it. 1988, I, 1, 470; si veda anche Cass. 22 novembre 1990, n. 11272, in Riv. giur. edil. 1992, I, 841)."
Ricordiamo poi che, secondo l'opinione prevalente, l'amministratore non può impegnare il condominio per più anni stipulando contratti pluriennali.
In ogni caso, una decisione compiuta richiede sempre la valutazione del caso concreto.
L'assemblea andrà anche convocata se qualche o tutti i condomini dànno la disponibilità a spostare da sé i carrellati (anche qui, salva l'urgenza).
Interruzione del servizio di gestione dei rifiuti. Potete richiedere la riduzione della Tari
