È corretto che il Condominio addebiti al proprietario del balcone aggettante la spesa necessaria per metterlo in sicurezza intervenendo tra l'altro, su poggioli e altre parti, per scongiurare rischi per la pubblica incolumità. Il balcone, infatti, deve ritenersi di proprietà esclusiva del proprietario dell'appartamento che vi accede.
Questo, in breve, quanto affermato dalla Corte d'Appello di Genova nella sentenza n. 417 del 29 aprile 2020, inerente una vertenza tra un proprietario e il Condominio relativa a opere di straordinaria manutenzione effettuate su poggioli, prospetto e cornicioni del caseggiato.
La manutenzione dei balconi in Condominio
Il problema della manutenzione dei balconi in Condominio è tra i più dibattuti e determina spesso contrasti in ordine al soggetto tenuto al pagamento delle spese, soprattutto nei casi in cui sia necessario metterli in sicurezza.
La stessa riforma del Condominio ha annoverato tra le parti comuni (ex art. 1117 c.c.) la facciata dell'edificio, ma nulla ha previsto in ordine ai balconi, per questo la giurisprudenza è intervenuta per colmare tale vuoto normativo.
In particolare, l'orientamento prevalente ritiene che i balconi c.d. "aggettanti", che sporgono rispetto al fronte facciata, rappresentino un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e, pertanto, appartengano in via esclusiva al proprietario di questa, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio (cfr. Cass. n. 13509/ 2012).
Ciò si riverbera sulle spese di manutenzione che, pertanto, spetteranno di norma al proprietario del balcone stesso, salvo il caso in cui gli elementi presenti sul balcone abbiano un valore estetico ornamentale e incidano, dunque, sul decoro architettonico dello stabile.
In altri termini, alcune parti dei balconi, anche aggettanti, e gli stessi balconi, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, debbono considerarsi beni comuni.
Pertanto, si ritiene che in tal caso la spesa debba essere ripartita tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà e la valutazione sul punto è riservata al giudice di merito.
Messa in sicurezza di balconi pericolosi
Per quanto riguarda il caso esaminato dalla Corte d'Appello di Genova, l'assemblea condominiale aveva posto a carico del proprietario di due interni dell'edificio il pagamento di una somma per spese relative a lavori di manutenzione riguardanti poggioli, prospetto e cornicioni del caseggiato. Tali addebiti vengono contestati dal proprietario che li ritiene illegittimi.
Tuttavia, in prime cure, il Tribunale aveva accertato che vi era stato addirittura un intervento della Polizia Municipale a causa del distacco, dal balcone del ricorrente, di alcune parti di intonaco.
In seguito, dopo l'ulteriore intervento dei Vigili del Fuoco che avevano rimosso le parti di intonaco che costituivano immediato pericolo, era stata disposta l'immediata installazione di una mantovana per scongiurare ulteriori rischi per la pubblica incolumità.
Ripartizione spesa messa a terra condominiale
Dalla CTU espletata nel giudizio di primo grado, inoltre, emergeva come il balcone del ricorrente fosse interessato da fenomeni degenerativi e fosse altresì presente un "avanzato stato di degrado strutturale del cielino e frontalino del poggiolo oggetto di causa".
Le particolari e precarie condizioni del balcone, dunque, avevano comportato la realizzazione di una mantovana proprio al fine di scongiurare i pericoli per la pubblica incolumità, essendo, pertanto, il relativo ripristino un'opera aggiuntiva che riguardava unicamente la proprietà dell'appellante.
Spese di manutenzione addebitabili al singolo condomino
Quindi l'installazione della suddetta mantovana a protezione del balcone del ricorrente era dovuta alla mancata esecuzione dei lavori di ripristino che lo stesso aveva promesso, ma che non erano stati eseguiti, come accertato dal CTU.
Pertanto, la Corte d'Appello ritiene che sia corretto l'addebito al proprietario, da parte del Condominio, della mantovana che era stato necessario installare a causa della pericolosità del poggiolo, la cui installazione era stata specificatamente ordinata dalle autorità.
Allo stesso modo, la Corte ritiene che debba attribuirsi al proprietario del balcone anche la spesa per la manutenzione del c.d. cielino.
Si può mettere la lavatrice sul balcone?
Trattandosi di balcone "aggettante", la Corte ligure ritiene di aderire al prevalente orientamento giurisprudenziale che lo considera un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e, dunque, appartenente in via esclusiva al proprietario della stessa (cfr. Cass. n. 1990/2016).
Come si legge in sentenza, tale tipologia di balcone non risulta necessaria all'esistenza del fabbricato condominiale, né destinata all'uso o al servizio dello stesso e, pertanto, non si ritiene annoverabile tra i beni comuni dell'edificio.
Neppure, infatti, i balconi vengono menzionati dall'art. 1117 c.c. che, appunto, fornisce una elencazione (pur non esaustiva) delle parti comuni dell'edificio condominiale (cfr. Cass. n. 30071/2017). Stesso discorso vale per il cielino o soletta del balcone, la cui manutenzione rimane a carico del proprietario dell'appartamento che vi accede (cfr. Cass. n. 14576/2004 e n. 6624/2012).
