#1 Inviato 14 Ottobre, 2015 Salve, ho rilevato un condominio nel quale, a seguito di lavori di messa in sicurezza iniziati con urgenza da parte del precedente amministratore, è stato nominato un direttore dei lavori esterno che non ha prodotto alcuna relazione descrittiva finale dei lavori eseguiti. Tale direttore lavori è stato già pagato dal precedente amministratore a fine lavori. Adesso buona parte dei condomini pretendono di ricevere tale relazione-collaudo dalla quale si dovrebbe evincere che i lavori siano stati eseguiti a regola d'arte e che alla data di fine lavori non fossero più presenti i pericoli per la quale la messa in sicurezza è iniziata (in pratica i condomini vogliono che il direttore dei lavori si addossi la responsabilità alla data di fine lavori). Tali condomini hanno inoltre utilizzato tale motivazione per ritardare il pagamento delle quote spettanti verso l'impresa edile che ha eseguito le opere di spicconatura delle parti pericolanti (con cestello) e non intendono pagare finché non vien prodotta tale documentazione. Ad oggi sono passati 10 mesi dalla conclusione dei lavori. Finora mi è stata consegnata, dall'avvocato dell'impresa edile, solo la documentazione inerente le comunicazioni di inizio e fine lavori fatte dall'amministratore al Comune. L'avvocato è in procinto di predisporre i decreti ingiuntivi verso i condomini se la situazione non si sblocca subito. Il precedente amministratore mi dice che il direttore lavori non è tenuto a predisporre una relazione di collaudo dei lavori in quanto "la messa in sicurezza è tutt'altra cosa rispetto all'eliminazione dei pericoli pubblici e privati". Stavo per chiamare l'ordine dei geometri della mia città per avere informazioni in merito ma prima ho pensato che forse la situazione potrebbe essere capitata già a qualcuno di voi. Secondo voi esiste un articolo di legge nel codice civile che obbliga il direttore lavori a produrre tale documentazione? Oppure non è un obbligo e codesta relazione viene eseguita a discrezione del direttore lavori? Grazie in anticipo a chi vorrà rispondere.
#2 Inviato 14 Ottobre, 2015 Provo a risponderti: per prima cosa devi: leggere la delibera di incarico del professionista ed il relativo disciplinare di incarico sottoscritto dal D.L.L.; tra le prestazioni deve esserci, la redazione del certificato di regolare esecuzione delle opere . E' l'atto nel quale il D.LL. elenca e certifica quanto dai condomini richiesto. E' improprio parlare di certificato di collaudo per la tipologia di intervento. Il fatto che alcuni adducano la mancanza di tale atto, non li esonara dal pagare le quote spettanti. Esse derivano sempre da una delibera o una serie di delibere che nel tempo hanno: approvato un preventivo di € xxx e relativo piano di riparto; autorizzato l'amministratore a sottoscrivere un contratto con l'impresa esecutrice; approvato il consuntivo finale dei lavori e delle spese amministrative e tecniche ed il relativo prospetto delle quote versate dai singoli condomini. L'avvocato dell'impresa ha titolo per riscuotere il credito residuo prima però sappi che l'Art. 63.delle dacc dispone che " Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, puo' ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed e' tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini." Quindi prima si verificano gli obblighi contrattuali e poi si decide il da farsi.
#3 Inviato 14 Ottobre, 2015 Innanzitutto grazie per la risposta. Leggendo i verbali di assemblea approvati rilevo che in un primo verbale è scritto che i lavori verranno affidati alla ditta X senza specificare visione/discussione di preventivi e/o ripartizioni. Nello stesso verbale si dice anche che si nomina tecnico abilitato Y come direttore dei lavori. STOP. Dopo che i lavori sono stati svolti, nel successivo verbale di assemblea, è stato messo per iscritto che "i condomini lamentano l'esecuzione dei lavori effettuati, avendoli svolti in maniera incompleta e in modo approssimativo lasciando parti pericolanti e tondini in ferro in vista e richiedendo pertanto il completamento dei lavori da parte dell'impresa edile. L'assemblea richiede inoltre al direttore dei lavori una relazione di fine lavori ed il pagamento delle quote da parte dei condomini verrà effettuato solo a completamento di tali lavori di messa in sicurezza senza ulteriori spese accessorie". Magari prima provo a chiedere al precedente amministratore se è stato redatto il relativo disciplinare di incarico per il direttore dei lavori. Se il disciplinare non è stato redatto, il tecnico che è stato già pagato, secondo voi si sentirà in dovere di produrre una relazione di fine lavori? Mah... 😂
#4 Inviato 15 Ottobre, 2015 Innanzitutto grazie per la risposta. Leggendo i verbali di assemblea approvati rilevo che in un primo verbale è scritto che i lavori verranno affidati alla ditta X senza specificare visione/discussione di preventivi e/o ripartizioni. Nello stesso verbale si dice anche che si nomina tecnico abilitato Y come direttore dei lavori. STOP.Dopo che i lavori sono stati svolti, nel successivo verbale di assemblea, è stato messo per iscritto che "i condomini lamentano l'esecuzione dei lavori effettuati, avendoli svolti in maniera incompleta e in modo approssimativo lasciando parti pericolanti e tondini in ferro in vista e richiedendo pertanto il completamento dei lavori da parte dell'impresa edile. L'assemblea richiede inoltre al direttore dei lavori una relazione di fine lavori ed il pagamento delle quote da parte dei condomini verrà effettuato solo a completamento di tali lavori di messa in sicurezza senza ulteriori spese accessorie". Magari prima provo a chiedere al precedente amministratore se è stato redatto il relativo disciplinare di incarico per il direttore dei lavori. Se il disciplinare non è stato redatto, il tecnico che è stato già pagato, secondo voi si sentirà in dovere di produrre una relazione di fine lavori? Mah... 😂
#5 Inviato 15 Ottobre, 2015 Se il disciplinare non è stato redatto, il tecnico che è stato già pagato, secondo voi si sentirà in dovere di produrre una relazione di fine lavori? Mah... 😂
#6 Inviato 15 Ottobre, 2015 Oggi ho sentito il direttore dei lavori (geometra) il quale, molto contrariato, ha dichiarato che non si è trattata di una messa in sicurezza ma di una eliminazione di pericoli imminenti con la sola rimozione dei calcinacci pericolanti. Pertanto il direttore dei lavori non era tenuto a rilasciare né relazioni sui lavori effettuati né tantomeno un certificato di regolare esecuzione lavori. Sicuro del suo operato, il direttore dei lavori mi ha consigliato di informare i condomini dissenzienti di richiedere tale documentazione non prodotta al suo avvocato il quale successivamente avrebbe risposto per "vie legali" alla faccenda. Per il pagamento poi, ha dovuto accettare anche una somma quasi dimezzata per il suo compenso una volta capita la situazione. Quello che non mi spiego a questo punto è cosa significa in italiano la frase "Messa in sicurezza" di un palazzo se non la rimozione di tutti i pericoli che possano creare danni a cose e/o a persone. Non sapevo che la "Messa in sicurezza" fosse diversa proceduralmente da una "Rimozione di pericoli imminenti". Ne parlerò a questo punto con un amico ingegnere (edile).
#7 Inviato 16 Ottobre, 2015 Secondo me avete semplicemente richiesto un preventivo, senza progetto o capitolato, ad un'impresa per un lavoro veloce di picozzatura di parti della facciata per eliminazione di calcinacci pericolanti, o messa in sicurezza momentanea della facciata, che dir si voglia, tant'è che l'amministratore ha presentato un inizio e fine lavori in comune per manutenzione ordinaria (altrimenti avrebbe dovuto far presentare una pratica allegando progetto e asseverazione del progettista). Solo che voi pensavate che la messa in sicurezza volesse dire rifare la facciata a costo irrisorio... Ad oggi sono passati 10 mesi dall'intervento: come fate solo a pensare che una picozzatura mantenga in sicurezza la facciata per 10 anni? E' ovvio che se non fate anche la sistemazione della stessa, la situazione si presenterà nuovamente e a breve. In più non avete pagato completamente la ditta. In più avete pagato metà della parcella del tecnico. E ora pretendete che ditta e tecnico si assumano responsabilità vostre? Chiedete al tecnico per iscritto quali lavori sono stati fatti, non al suo avvocato, ma a lui (eventualmente sarà poi lui a rivolgersi all'avvocato): se è professionale, vi risponderà per iscritto ciò che vi ha detto verbalmente, che sono effettivamente i lavori fatti, lettera, relazione, chiamatela come volete, ma è ciò che chiedete. E' ovvio che senza un progetto non potrà dire i lavori dovevano essere fatti così e invece sono stati fatti in altro modo... Se fossi io il tecnico vi risponderei che il certificato di regolare esecuzione dei lavori svolti (picozzatura) verrà emesso su richiesta solo dietro il pagamento del saldo della parcella.
#8 Inviato 16 Ottobre, 2015 Allora... nessun preventivo è stato fatto nè dall'amministratore verso i condomini, nè dal direttore lavori verso l'amministratore. Gli importi sono stati presentati solo a fine lavori (4500 euro dall'impresa e 1200 euro dal direttore lavori, richiesta poi scesa ed accettata per 700 euro). I lavori sono stati eseguiti per due stabili da 11 appartamenti ciascuno, su entrambi i lati). I condomini sapevano bene che sarebbero stati necessari urgenti lavori di rifacimento della facciata ma si aspettavano comunque che alla data di fine lavori, il direttore lavori mettesse per iscritto che non c'erano più pericoli di caduta calcinacci. Solo questo i condomini volevano. Invece il direttore lavori oggi dice che non era tenuto a farlo perché non si trattava di una "messa in sicurezza" (per i condomini era banale che lo fosse) quando invece per il direttore lavori si trattava di "eliminazione di pericoli imminenti" e quindi non era necessaria questa/o relazione/certificato. Chi ha ragione? Alla fine i condomini pagheranno comunque i lavori all'impresa (il direttore lavori oramai ha accettato quell'importo ed è chiusa la questione con lui sul pagamento) ma per questione di principio ora lo vorrei sapere io, per imparare qualcosa da questa storia 🙂
#9 Inviato 16 Ottobre, 2015 "Alla fine i condomini pagheranno comunque i lavori all'impresa (il direttore lavori oramai ha accettato quell'importo ed è chiusa la questione con lui sul pagamento) ma per questione di principio ora lo vorrei sapere io, per imparare qualcosa da questa storia " Il problema sta a monte. Anche se urgenti ed ai fini di eliminare i pericoli immenenti, si convoca una assemblea straordinaria con odg ad hoc e si deliberano un preventivo ed un importo per il professionista D.Ll con un minimo di disciplinare ed un piano di riparto. In fondo si tratta di una spesa di nemmeno 7.000,00 euro. Io avrei fatto così e tani equivoci si sarebbero evitati.
