Balconi croce e delizia delle questioni condominiali: alzi la mano chi, partecipando ad un'assemblea, facendo ricerche sul web, o semplicemente parlando con amici e conoscenti, non s'è imbattuto in una discussione sui balconi in condominio.
I problemi sono sempre gli stessi, cioè:
- di chi è il balcone?
- di deve parlare di proprietà del balcone o di proprietà di parti del balcone?
- quali le responsabilità del condominio e come ripartire le spese?
- quali le responsabilità dei singoli condòmini?
È a tutti nota e, come si suole dire, la si consideri qui riportata, la nota e vexata quaestio sulla distinzione tra balcone incassato e balcone aggettante e riflessi sulla proprietà esclusiva ovvero condominiale degli elementi che vanno a comporre il manufatto.
Balconi. La questione relativa alla proprietà. Balconi aggettanti e balconi incassati: differenze.
Qui ci soffermeremo su un aspetto sovente trascurato, cioè il pavimento del balcone in condominio.
È noto, o almeno così dovrebbe essere, che il piano di calpestio del balcone, è indifferente in questo caso che si tratti di balcone incassato o aggettante, è in proprietà a chi al balcone accede, insomma al proprietario dell'unità immobiliare della quale il balcone rappresenta un accessorio.
Ciò che sovente non si tiene presente è che la manutenzione ed in generale gli aspetti inerenti alla pavimentazione riguardano anche gli altri condòmini ed il condominio in generale. Ci poniamo l'obiettivo di assolvere al compito di chiarire i fondamentali e principali aspetti connessi alla manutenzione, alle spese ed agli eventuali profili di danno collegati al pavimento dei balconi in condominio.
Manutenzione del pavimento del balcone e comunicazioni all'amministratore
Se un condòmino decide di eseguire interventi di manutenzione del pavimento del proprio balcone lo deve comunicare al proprio amministratore di condominio; a stabilirlo è l'art. 1122 c.c.
Non solo, questa norma specifica che nella sua proprietà, e quindi anche sul pavimento del balcone, il condòmino non può eseguire opere:
- che rechino danno alle parti comuni;
- che determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
Su stabilità e sicurezza c'è ben poco da dire: è intuibile che il divieto riguardi sia la modalità di esecuzione dei lavori, quanto l'esito in sé e per sé considerato.
Sul decoro architettonico è lecito chiedersi: la sostituzione della pavimentazione del balcone è davvero operazione in grado di alterare, cioè di peggiorare, creando un danno economico, l'estetica dell'edificio?
Difficile a dirsi: certo, se la manutenzione riguarda il pavimento di un balcone ai piani bassi è cosa differente dalla manutenzione del pavimento di un balcone all'ultimo piano di un edificio con tetto non praticabile.
Insomma la valutazione circa l'alterazione del decoro va fatta caso per caso, ma per chi scrive, sebbene possibile, appare improbabile che dalla sostituzione, parziale o totale della pavimentazione possa derivarne un pregiudizio al decoro dell'edificio.
Ad ogni buon conto, salvo improbabili norme contenute in un regolamento contrattuale, i costi per la manutenzione/sostituzione del pavimento del balcone sono sempre a carico di chi ne è proprietario.
Pavimento del balcone e regolamento di condominio
Sebbene non vi sia unanimità di vedute è stato affermato in giurisprudenza che un regolamento di condominio assembleare può «vietare quegli interventi modificatori delle porzioni di proprietà individuale che, riflettendosi su strutture comuni, siano passibili di comportare pregiudizio per il decoro anzidetto» (Cass. 3 novembre 1998 n. 8731 in Giust. civ. Mass. 1998, 1842).
Ad avviso di chi scrive, il regolamento assembleare più che vietare può prescrivere norme a tutela del decoro e quindi orientare il modus operandi dei condòmini, ma non vietare, ad esempio, la sostituzione della pavimentazione del balcone con una differente.
Tale divieto può, invece, essere contenuto in un regolamento contrattuale, il quale, come affermato dalla Cassazione, che è pienamente legittimato a derogare od integrare la disciplina legale ed in particolare con riferimento al concetto di decoro architettonico a darne una definizione più rigorosa di quella comunemente declinata sulla scorta delle indicazioni di legge (art. 1120, 1122 c.c.), così «estendendo il divieto di immutazione sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all'estetica, all'aspetto generale dell'edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva» (Cass., 6 ottobre 1999, n. 11121; ma anche Cass., 29 aprile 2005, n. 8883; Cass., 14 dicembre 2007, n. 26468)» (Cass. 24 gennaio 2013, n. 1748).
Come dire: se il pavimento del balcone è composto da mattonelle bianche posate in opera in un determinato modo, la loro sostituzione potrà avvenire solamente con prodotti di colore e forma identici o quanto meno similari.
Pavimento del balcone e infiltrazioni, ma quali sono i danni?
Se il pavimento del balcone si è deteriorato, o meglio si sono deteriorate le fughe e l'impermeabilizzazione, con ciò creando infiltrazioni nel così detto cielino, non è detto che a quel fenomeno corrisponda un danno.
Nel caso di balcone aggettante, infatti, salvo per gli elementi decorativi, che vanno considerati condominiali, tutta la struttura è in proprietà del titolare dell'abitazione servita dal balcone.
Ergo: fintanto che l'infiltrazione non crea fastidi (es. gocciolamenti) o pericoli di danni (es. distacco intonaco), allora il proprietario del balcone del piano inferiore non potrà reclamare alcunché.
Diverso il caso dello sviluppo del fenomeno infiltrativo sulla facciata (parte comune) o direttamente nell'abitazione di persona diversa dal proprietario del balcone: in tal caso condominio e/o condòmino avrebbero pieno diritto a reclamare i danni.
- Balconi, come ripartire le spese
- Balconi in condominio. Nulla la delibera che assume decisioni sui beni di proprietà esclusiva.
