Nel caso in cui un condomino decidesse o fosse costretto a sostituire la pavimentazione del proprio balcone, egli dovrebbe farlo avendo cura di non alterare il decoro architettonico dell'edificio?
Detta diversamente: le mattonelle del balcone incidono sull'estetica dello stabile?
Può essere tracciata una differenza tra balcone incassato e balcone aggettante?
Il quesito principale può apparire bislacco, ma in realtà sovente ci si pone il problema di come agire quando, per qualunque motivo, si vada ad operare la sostituzione della pavimentazione.
Decoro architettonico
Il decoro architettonico, dicono all'unisono dottrina e giurisprudenza, è dato dall'insieme delle linee e delle caratteristiche dell'edificio che connotano la sua estetica (Cass. n. 851/07).
Non si pensi necessariamente a ornamenti e fregi di chissà quale tipologia e pregio; anche una semplicissima fascia marcapiano di colore differente dalla facciata è in grado di costituire elemento caratterizzante l'estetica dello stabile.
Alterare il decoro architettonico vuol dire peggiorare l'estetica dell'edificio, recando un danno economicamente valutabile alle parti comuni e/o alle unità immobiliari di proprietà esclusiva (Cass. n. 1286/2010). È onere di chi lamenta l'alterazione darne dimostrazione in giudizio (art. 2697 c.c.).
Come provare l'alterazione del decoro architettonico condominiale
Alterazione, quindi, non vuol dire divieto di assoluta modificabilità, ma solamente divieto di peggioramento. L'immodificabilità dell'estetica della facciata o di altre parte dell'edificio può essere sancita solamente da un regolamento condominiale contrattuale.
Si badi: come ha specificato la Corte di Cassazione, non può parlarsi di alterazione del decoro in un contesto già precedentemente alterato. L'alterazione successiva alla prima, quindi, non può essere punita indipendentemente da quella.
Altro elemento fondamentale è dato dalla valutazione del decoro che non si limita solamente all'aspetto esteriore, ma anche all'alterazione estetica percepibile esclusivamente o primariamente dai condòmini; com'è noto la facciata interna dell'edificio soggiace alle stesse regole in materia di decoro architettonico prevista per quella esterna.
Balconi e decoro
Quando si parla di decoro architettonico con riferimento ai balconi si è soliti guardare alla parte frontale ed al così detto sottobalcone. Eppure anche la pavimentazione ha il suo valore in relazione all'estetica.
Esempio: pavimenti di tutti i balconi con classiche mattonelle marroni. Un condomino esegue lavori e lo sostituisce con del semplice bitume, tipo quello utilizzato per asfaltare le strade o i marciapiedi.
La pavimentazione del balcone, sia esso incassato o aggettante, ciò è indifferente ai fini che ci occupano, è pacificamente di proprietà di chi utilizza il balcone (Cass. n. 637/00).
In tali casi, quindi, bisogna fare applicazione dell'art. 1122 c.c. a mente del quale:
Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
La norma è conclusa dal secondo comma che impone la comunicazione all'amministratore degli interventi da eseguire.
Ne discende che anche la sostituzione della pavimentazione del balcone deve essere rispettosa del decoro dell'edificio.
Inutile dire che il piano di riferimento è in grado d'incidere e non poco sulla lesione dell'estetica. Un balcone ai piani bassi può essere visto da tutti i condòmini sovrastanti. Quello dell'ultimo piano, alle volte, da nessuno.
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