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Selva

Rifacimento pavimentazione balcone e percentuale !

Ciao tutti, in previsione del rifacimento della facciata nel nostro condominio di Milano mi sto informando bene ,in quanto l'Amministratore è anche proprietario di vari appartamento nel condominio in questione, ( la maggioranza dei millesimi è la sua) e quindi fa sempre il prepotente.

Nel capitolato è previsto anche il rifacimento della pavimentazione dei balconi, a questo punto mi chiedo.... la quota di tale rifacimento è a totale carico del condominio oppure è ripartita tra proprietario e condominio.

Chiedo questo in quanto 5 anni fa ho dovuto rifare la pavimentazione della mia terrazza a causa delle infiltrazioni nell'appartamento sottostante, e una parte dei lavori ho dovuto pagarla io ( non mi ricordo pero' la percentuale.... se un terzo io o 2 terzi.... )

Inoltre.... tra poco avremo l'assemblea del condominio in cui si metterà a verbale tale lavori ( abbiamo già dei preventivi ) io posso chiedere di essere messa al corrente immediatamente circa la quota che dovro' versare per procedere a tali lavori?

grazie a tutti

Terrazza:

 

CASS. 17 OTTOBRE 2001, N. 12682, SEZ. III manutenzione – Ripartizione.

 

In tema di condominio di edifici la terrazza a livello anche se di proprietà o di uso esclusivo di un singolo condomino assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che a norma dell'art. 1126 c.c. tutti i condomini cui la terrazza funge da copertura, in concorso con l'eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo, sono tenuti alla manutenzione della suddetta terrazza onde dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza deteriorata per difetto di manutenzione secondo i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dall'art.1126 c.c.

 

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Balcone:

 

Nulle le delibere condominiali che incidono su beni di proprietà esclusiva dei condomini.

Cassazione civile Sentenza, Sez. II, 31/10/2005, n. 21199 .

Non possono essere oggetto di deliberazioni impositive di spese (e dunque di relativa ripartizione) da parte dell'assemblea del condominio gli interventi di manutenzione relativi ai balconi, da considerarsi beni di proprietà esclusiva, in quanto costituenti appendici o prolungamenti delle unità immobiliari cui accedono e non assolventi, normalmente a funzioni strutturali riferibili all'edificio condominiale, salvo che per i rivestimenti esterni e le parti decorative frontali (che inserendosi nel prospetto dell'edificio contribuiscono all'estetica complessiva dello stesso).

Sono nulle - e pertanto sottratte ai termini di impugnativa di cui all'art. 1137, terzo comma per i casi di semplice annullabilità - le delibere condominiali che incidono sui diritti individuali sulle cose; la dichiarazione di impugnabilità, senza limiti di tempo,dell'atto presupposto inficiato da nullità si estende anche all'atto che ne costituisce esecuzione e che da quello dipende.

 

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Art. 1126 c.c. – Lastrici solari di uso esclusivo

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

sorry ma non mi è chiaro.... molti degli appartamenti con i suddetti balconi sono in affitto (di cui la maggior parte sono di proprietà proprio dell'amministratore), quindi il rifacimento della pavimentazione dei balconi sarà a carico totalmente del condominio? I proprietari dei singoli appartamenti non dovranno quindi pagare una quota in più?

grazie ma non sono molto pratica delle leggi condominiali!!!

Se sono balconi aggettanti,ognuno si paga il suo e l'assemblea NON ha comperenza sulla proprietà privata.

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Le spese per i balconi aggettanti

Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576

La Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa;soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti.

Con la conseguenza che anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell’ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui si può riconoscere alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nè quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.

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Balconi

Cass. 28/11/92 n. 12792

Il RIVESTIMENTO e gli elementi DECORATIVI del fronte o della parte sottostante della soletta dei balconi degli appartamenti di un edificio debbono essere considerati di proprietà comune dei condomini, in quanto destinati all'uso comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., in tutti i casi in cui assolvano prevalentemente alla funzione di rendere esteticamente gradevole l'edificio, mentre sono pertinenze dell'appartamento di proprietà esclusiva quando servono solo per il decoro di quest'ultimo; conseguentemente, nel caso di distacco, per vizio di costruzione, del rivestimento o degli elementi decorativi predetti.

grazie mille piuttosto chiaro.... ma il problema è che i balconi nel mio condominio non sono aggettanti ma sono "simil loggiati" nel senso che non sporgono! ma sono rientranti nella facciata

in tal caso??????

(sempre più difficile)

 

grazie ancora!!!

Allora sono incassati...

 

Come considerare il balcone? Chi è proprietario del balcone nel condominio? Un bene condominiale, oppure del singolo condomino?Balconi in condominio: la ripartizione delle spese e l’utilizzo delle parti strutturali.I balconi,esclusi dall’elenco delle parti comuni dell’edificio (art. 1117 c.c.), appartengono come pertinenze ai proprietari degli appartamenti ai quali accedono,insieme alla colonna d’aria sovrastante.

Ringhiere e parapetti dei balconi: Il parapetto ha come scopo l'impedire al proprietario di casa di precipitare sulla strada: quindi é lui che deve occuparsene.Solo quando al balcone sono aggiunti elementi di abbellimento (stucchi, statue, fregi), la loro manutenzione compete all'intero condominio.

Per risolvere ogni qualsiasi interrogativo in materia, bisogna fare una distinzione tra balconi aggettanti e balconi incassati, ossia bisogna valutare attentamente la conformazione dello stabile condominiale.

 

I balconi aggettanti, sono quei balconi che sporgono rispetto alla facciata dello stabile costituendo così un prolungamento della corrispondente unità immobiliare.

Pertanto, essi, così come più volte ribadito dalla Corte di Cassazione ( Cass. 30 luglio 2004 n. 14576), appartengono in via esclusiva al proprietario dell’unità immobiliare de qua; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

 

I balconi incassati o a castello invece, sono delle terrazze che formano una rientranza nella facciata dell’edificio, solitamente chiuse su due o tre lati.Essi, così come precisato con sentenza n. 15913 del 2007 dalla Corte di Cassazione, sono di proprietà comune tra il proprietario dell’appartamento del piano superiore, a cui la soletta servirà da piano di calpestio, ed il proprietario dell’appartamento del piano inferiore, a cui la soletta servirà da piano di copertura.

 

Preme inoltre specificare, che la parte frontale, di entrambe le tipologie di balconi, è di proprietà condominiale, qualora essa presenti particolari fregi in grado d’incidere sul decoro architettonico dell’intero stabile.

 

Dunque, avendo effettuate tale distinzione, nel caso di balcone aggettante le spese per la sua manutenzione saranno tutte a carico del proprietario dell’immobile di cui essa costituisce prolungamento.

Inoltre, occorrerà il consenso dello stesso proprietario, ogni qual volta il proprietario dell’appartamento del piano inferiore, rispetto al balcone, vorrà utilizzare la parte inferiore della soletta stessa per agganciare tende da sole, lampade etc ( Cass. n. 15913 del 2007), così come saranno nulle tutte le decisioni assembleari relative al balcone senza il consenso dello stesso.

Nel caso, invece, di balcone incassato le spese per la sua manutenzione e ricostruzione sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto così come previsto dall’art. 1125 c.c.

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Quando si parla di balconi incassati,si fa riferimento a quelli che come dice la parola stessa non sporgono rispetto ai muri perimetrali restando per l’appunto, incassati nel corpo dell’edificio.

In simili casi,si è detto che la soletta è in comproprietà tra il proprietario del piano superiore e quello del piano inferiore, sicché ai fini del riparto delle spese ad essa inerenti troverà applicazione l’art. 1125 c.c.

Per quanto riguarda la parte che funge da parapetto, salvo casi particolari, essendo la stessa parte integrante della facciata, può concludersi che,con buona probabilità, non si cadrà in errore se le spese per il suo rifacimento andranno ad essere ripartite tra tutti i condomini quali parti di proprietà comune (essendo di fatto delle parti dei muri perimetrali).

E’ evidente che nel caso di balcone incassato, se si da per certo quanto appena detto, la responsabilità per la manutenzione della parte frontale degli stessi è di competenza del condominio.

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La distinzione tra balconi aggettanti e balconi incassati.

I primi sono quelli che sporgono rispetto alla facciata dello stabile.

 

Per balconi incassati, invece, s’intende fare riferimento a quelle terrazze che formano una rientranza nella facciata dell’edificio e solitamente sono chiuse su due o tre lati.

 

In relazione alla prima tipologia, la Corte è costantemente e univocamente orientata nel senso che i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa;soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (v., da ultimo, Cass. 23 settembre 2003 n. 14076) (così Cass. 30 luglio 2004, n. 14576).

 

La stessa pronuncia, nonché alcune successive (cfr. ad esempio Cass. 17 luglio 2007, n. 15913), considera la soletta del balcone “incassato” in comproprietà, rispettivamente, tra il proprietario dell’appartamento del piano superiore (cui la soletta serve da piano di calpestio) e quello del piano inferiore (cui la soletta fa da copertura).

 

Sempre in queste occasioni, la Cassazione, affrontando la questione della proprietà dei balconi, precisano che la parte frontale degli stessi è di proprietà condominiale laddove presenti particolari fregi in grado d’incidere sul decoro architettonico (che è bene di proprietà comue).

 

I balconi incassati (Cass. n.15913 del 17/07/2007)

Sono di proprietà comune tra il proprietario dell’appartamento del piano superiore, a cui la soletta servirà da piano di calpestio, ed il proprietario dell’appartamento del piano inferiore, a cui la soletta servirà da piano di copertura.

caspita sei .davvero preparato ... la casa non ha fregi è una casa anni 60 e ci sono delle semplici ringhiere ( che tra l'altro andranno rifatte in quanto ormai cadenti) sui citati balconi.

A questo punto considerato che i balconi sono divisi tra due proprietari (sopra e sotto) la cifra del rifacimento di ogni singolo balcone come andrà suddivisa?? tra i due proprietari? quindi tali quote non andranno suddivise tra tutti i condomini?

E le ringhiere invece.... ( preventivo di 7000 euro) quella spesa andrà invece suddivisa fra tutti?

Mi scuso se risulto pedante, ma l'amministrazione se poco lo conosco, proverà sicuramente a suddividere ""TUTTO"" tra noi condomini, onde ritrovarsi ( malgrado abbia solo lui 9 appartamenti nello stabile) una cifra inferiore da versare!!!

grazissimo!!

Massetto intonaco e guaina al 50% tra i 2.

Pavimentazione chi lo calpesta.

Al sottostante la tinta.

Frontalino condominio.

 

La ringhiera? Come considerare il balcone? Chi è proprietario del balcone nel condominio? Un bene condominiale, oppure del singolo condomino?Balconi in condominio: la ripartizione delle spese e l’utilizzo delle parti strutturali.I balconi,esclusi dall’elenco delle parti comuni dell’edificio (art. 1117 c.c.), appartengono come pertinenze ai proprietari degli appartamenti ai quali accedono,insieme alla colonna d’aria sovrastante.

Ringhiere e parapetti dei balconi: Il parapetto ha come scopo l'impedire al proprietario di casa di precipitare sulla strada: quindi é lui che deve occuparsene...

 

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Ringhiere e parapetti dei balconi: Il parapetto ha come scopo l'impedire al proprietario di casa di precipitare sulla strada: quindi é lui che deve occuparsene...

 

Ognuno pensa al proprio.

 

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Come vedi solo il frontalino fa parte della facciata,quindi è di competenza condominiale.

Buongiorno sono proprietRI di un appartamento con un balcone aggettante che fa da copertura al'ingresso principale del palazzo.

Devo rifarlo per infiltrazioni.

La parte sottostante la soletta o meglio il soffitto che fa da copertura all'ingresso principale del condominio è da ripartire fra tutti i condomini solo per quanto riguarda la tinteggiatura e anche il rifacimento dell'intonaco? Oppure rimane a carico mio completamente?

Sopra al mio balcone c'è n'è un0altro identico del proprietario del piano di sopra, la parte sottostante la soletta, quella che per me fa da soffitto è anche di mia competenza e in che misura visto che è talmente rovinato dalle infiltrazioni che si vedono i ferri di armatura?

 

Grazie per la Vs disponiibilità

Cordialmente

Il balcone è solo tuo e la spesa NON la devi dividere con nessuno.

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Il condominio non risponde dei danni verificatisi sulla parte sovrastante e sottostante dei balconi

Cazz. Sez. III Civile, n. 22370 del 29 novembre 2004

Il condominio non è responsabile dei danni riscontratisi sulla parte sottostante e sovrastante dei balconi, dei quali rispondono solo i proprietari degli appartamenti immobiliari corrispondenti.

Mi riallaccio a questa discussione per un ulteriore chiarimento.

Se il proprietario affitta l'immobile, il costo per il rifacimento balcone aggettante spetta esclusivamente al proprietario o c'è una quota anche per l'inquilino?

Grazie

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