Quando abiti in un condominio, se decidi di realizzare un ampliamento del tuo immobile o un altro intervento per il quale è necessaria la cosiddetta conformità urbanistica, la regolarità amministrativa dell'opera non è l'unico elemento di cui tenere conto.
È necessario, infatti, valutare l'impatto che l'intervento può avere sulle parti e sui diritti comuni dell'edificio. In tal caso, è indispensabile avere l'autorizzazione dell'assemblea, per evitare contestazioni successive e/o azioni giudiziarie a proprio danno.
È, altresì, molto importante verificare se il manufatto possa incidere sui diritti esclusivi di un vicino, ad esempio, violando le distanze legali oppure una servitù di veduta. In questa circostanza, per non avere problemi, il consenso del singolo proprietario sarebbe altrettanto fondamentale.
A quanto pare, però, nella lite culminata con la sentenza n. 73 del 27 gennaio 2022 del Tribunale di Pistoia, l'attore non è stato molto attento. Ha, infatti, realizzato un ampliamento del proprio appartamento, accontentandosi della regolarità amministrativa dell'opera e dell'autorizzazione ricevuta dal fabbricato.
Non ha fatto i conti, però, con un vicino per nulla intenzionato a tollerare la violazione delle distanze legali tra le costruzioni.
Cerchiamo, però, di comprendere meglio cosa è successo in questo edificio toscano.
Rapporti tra proprietà esclusive e poteri dell'assemblea: il caso concreto
In un condominio in provincia di Pistoia, il proprietario di un appartamento aveva deciso di realizzare un ampliamento, di circa 18 mq. Per questa ragione si era premurato di verificare la potenziale conformità urbanistica dell'opera.
Appurato ciò, il condòmino chiedeva all'assemblea di essere autorizzato all'intervento e, in effetti, ciò avveniva con una decisione assunta all'unanimità. A tale riunione, però, non partecipava un vicino che era titolare di una servitù di veduta proprio sull'immobile oggetto dei lavori. Per suo conto, infatti, presenziava il padre che prestava consenso alla decisione, come tutti gli altri.
Insomma, sembrava che tutto fosse in regola e, perciò, l'ampliamento veniva realizzato.
E invece, proprio il vicino di cui sopra chiedeva ed otteneva la rimozione del manufatto dinanzi al Tribunale di Pistoia. L'ampliamento, infatti, aveva violato le distanze legali e non poteva, certo, essere stato autorizzato dal padre, privo dei poteri in tal senso.
La vicenda, però, non terminava lì, poiché il proprietario soccombente citava in giudizio il genitore del vicino, invocando la sua responsabilità come falsus procurator e chiedendo il risarcimento dei danni quantificati in circa 78.000 euro.
Il Tribunale di Pistoia, ancora una volta investito della vicenda, anche se sotto un altro aspetto, esaminati gli atti ed ascoltati anche i testimoni, ha respinto, però, la domanda e ha condannato l'attore, nuovamente soccombente in questa annosa diatriba.
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Falsus procurator, contratto e responsabilità
Secondo il codice civile, il falsus procurator è «colui che ha contrattato come rappresentante senza averne i poteri o eccedendo i limiti delle facoltà conferitegli, è responsabile del danno che il terzo contraente ha sofferto per avere confidato senza sua colpa nella validità del contratto (Art. 1398 cod. civ.)». In base alla norma appena richiamata, appare evidente, quindi, che la responsabilità di chi abbia determinato l'affidamento del terzo contraente si fonda sulla conclusione di un contratto, purtroppo invalido per l'abuso di potere con cui è stato concluso.
Quindi, applicando questo principio al caso giudiziario in commento, bisogna stabilire se il consenso prestato dal genitore/falsus procurator di un condòmino, durante un'assemblea condominiale volta ad autorizzare un ampliamento di una proprietà privata, sia parificabile ad un contratto. Ebbene, per il Tribunale di Pistoia, ciò non è possibile.
L'ufficio toscano, infatti, precisa che l'assemblea e in essa il consenso espresso dal padre del vicino in disaccordo non evidenziano alcun accordo, ma solo una mera autorizzazione «con specifico riferimento ai riflessi che tali lavori avrebbero potuto avere sulle parti comuni dell'edificio». Per questa ragione, la norma di cui all'art. 1398 non era invocabile.
Rapporti tra proprietà esclusive: l'assemblea ha qualche potere?
Con la decisione in esame, il Tribunale di Pistoia precisa che l'assemblea condominiale non ha alcun potere in merito ai beni di proprietà esclusiva dei condòmini ed alla disciplina dei loro rapporti.
Si tratta, ovviamente, di un'affermazione in linea con la giurisprudenza, all'occorrenza prontamente richiamata in sentenza «si richiama altresì l'orientamento granitico della giurisprudenza di legittimità in virtù del quale l'assemblea condominiale non può assumere decisioni che riguardano singoli condomini nell'ambito di beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni (Cass. n. 7603/1994; Cass. n. 15186/2011); tra tali questioni, sulle quali è esclusa la gestione condominiale, rientrano anche quelle relative al rispetto delle distanze legali tra proprietà, seppure insistenti su un condominio (Cass. n. 17317/2007).
Peraltro, di analogo avvisto è stata anche la Corte d'Appello di Firenze che, con sentenza n. 1318/2019 del 28/05/2019 passata in giudicato, ha confermato il fatto che l'assemblea non possa validamente disporre in ordine a questioni che, come nel caso di specie, attengono a rapporti tra proprietà esclusive dei singoli condomini».
Venendo alla vicenda in commento, il proprietario interessato all'ampliamento del proprio immobile, su cui gravava, peraltro, una servitù a favore di un vicino, avrebbe dovuto sapere che l'assemblea non avrebbe mai potuto autorizzare la compressione di un diritto esclusivo. Il consesso, infatti, non ha alcun potere in tal senso.
Ecco perché, in assenza del consenso scritto del proprietario confinante, questi ha chiesto ed ottenuto l'abbattimento del manufatto realizzato in contrasto con il proprio diritto esclusivo.
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