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La via privata ad uso pubblico del condominio
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La via privata ad uso pubblico del condominio

Quali caratteristiche deve avere una via per essere privata e al solo fine privato? Quando ad uso pubblico? Cosa può fare il condominio sulla sua via privata?

Avv. Anna Nicola 

Il Consiglio di Stato, con la decisione 1708/2020 del 9 marzo 2020, è intervenuto in modo puntuale sul tema delle vie private ad uso privato, ad uso pubblico e con servitù di passaggio.

Il caso di specie nasce in ragione del provvedimento comunale con cui è stata disposta la nullità della DIA presentata dall'amministratore di condominio per la collocazione di una sbarra a delimitazione della strada privata del condominio nonchè la rimozione della stessa delimitazione.

Poiché il giudice di primo grado ha dato torto al condominio, il mandatario dello stabile propone appello, giusta autorizzazione all'impugnazione da parte dell'assise condominiale.

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In giudizio il condominio si pone su una posizione diametralmente opposta a quella sostenuta dal Comune: il primo ritiene che la via sia di sua esclusivi proprietà ed uso mentre il Comune afferma il contrario.

Strada privata ad uso pubblico

Il Consiglio di Stato evidenzia il seguente principio:

"Non essendo in discussione che la strada in questione sia di proprietà del condominio appellante, si deve considerare che un'area privata può essere assoggettata ad uso pubblico di passaggio quando tale uso interessi una collettività indeterminata di soggetti titolari di un interesse pubblico di carattere generale e non di soggetti titolari di una posizione qualificata rispetto al bene gravato.

La giurisprudenza afferma infatti che deve escludersi l'uso pubblico quando il passaggio venga esercitato unicamente dai proprietari di determinati fondi in dipendenza della particolare ubicazione degli stessi o da coloro che abbiano occasione di accedere ad essi per esigenze connesse allo loro privata utilizzazione (Cass. civ., sez II, 23 maggio 1995, n. 5637) oppure rispetto a strade destinate al servizio di un determinato edificio o complesso di edifici (Cass. civ., sez. I, 22 giugno 1985, n. 3761; Cons. Stato, sez. V, 14 febbraio 2012, n. 7289).

I limiti alla proprietà privata imposti dal regolamento contrattuale

In definitiva, perché una strada privata possa ritenersi sottoposta ad una servitù pubblica di passaggio è necessario che sia intrinsecamente idonea a tale uso e che esso avvenga ad opera di una collettività indeterminata di persone".

Nel caso di specie, il Consiglio di Stato ha chiesto al Comune di fornire i debiti chiarimenti istruttori ed il Comune ha affermato e provato con apposite note che la strada è utilizzata da una collettività indeterminata di persone in ragione del fatto che l'accesso alle aree verdi di proprietà comunale e alla strada comunale che si trova al fondo della prima via -quella che il condominio ha sbarrato- non può che avvenire attraverso detta implicata via.

L'Ente ha documentato altresì che entrambi, sia l'area verde, sia la via interclusa erano stati acquisiti dal Comune.

Avendo documentalmente riscontrato la natura pubblica dei beni, l'autorità giudiziaria ha concluso che non si può affermare che la loro utilizzazione sia limitata ai residenti nell'area, dovendo invece essere garantito il passaggio per accedervi attraverso la strada di proprietà del condominio.

Ulteriore corollario è che anche se "con la sbarra de qua non viene ostacolato in alcun modo il passaggio pedonale", non si può sostenere la illegittimità dell'atto di annullamento adottato dal Comune, tenendo conto delle diverse esigenze cui potenzialmente deve poter corrispondere la servitù di passaggio .

Di recente su questo argomento è intervenuto il TAR Toscana con la- sentenza n. 786 del 24-05-2019 affermando ciò che prima facie può sembrare il principio opposto, cioè che "Il comune non può impedire ai condomini di chiudere con una sbarra un tratto stradale al servizio di diversi caseggiati se non dimostra che la strada è soggetta ad uso pubblico".

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E' invece da concludere che entrambe le decisioni facciano puntuale applicazione del medesimo principio: ove si riscontri che la via ha una funzione pubblica , il condominio non può ostacolare il passaggio, non potendo solo porre attenzione al semplice passaggio pedonale.

Qualora invece si riscontri che la via è privata e non è aperta a terzi, il Comune non può ostacolare l'utilizzo della via nel modo che il condominio ritiene più consono alle sue esigenze, compreso lo sbarramento della via.

La destinazione pubblica

Per affermare che la strada abbia una destinazione pubblica occorre che vi siano tre condizioni. La prima riguarda il fatto che la destinazione sia al servizio di una collettività indeterminata di cittadini portatori di un interesse generale, inteso come utilizzo al transito da parte di una collettività indiscriminata di cittadini (Cons. Stato, IV, 15 giugno 2012, n. 3531).

La seconda rileva in termini di oggettiva idoneità a soddisfare le esigenze di interesse generale , come può essere nel caso in cui metta in comunicazione due strade pubbliche o consenta di arrivare a spazi pubblici non altrimenti accessibili, come è nel caso del Consiglio di Stato sopra riportato. Infine occorre che vi sia un titolo valido atto a provare il diritto di uso pubblico.

Nella sentenza del Consiglio di Stato in commento, ricorrono tutte e tre le condizioni: trattasi di analisi fatta propria dal medesimo organo giudicante, seppur non abbia esplicitato i sopraindicati principi. Per il TAR Toscana manca invece l'atto di acquisto del diritto da parte dell'Ente sulla cui base affermare il diritto pubblico.

Ripartizione spese per asfaltare strada privata

Scarica Consiglio di Stato 9 marzo 2020 n. 1708

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