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Demolizione e ricostruzione con ampliamento e superbonus

Per gli enti preposti, a differenza del super sismabonus, il super ecobonus non si applica "alla parte eccedente il volume ante-operam".
Avv. Valentina Papanice Avv. Valentina Papanice 

Demolizione ricostruzione e detrazione del superbonus

Nella risposta all'interpello n. 175 del 2021 l'AdE si riporta alla nota del 2 febbraio 2021 R.U. 031615 del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici e dunque (ri)afferma espressamente che nel caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento, a differenza che nel super sismabonus, il super ecobonus non si applica alla parte che eccede il volume ante-operam.

Si tratta di chiarimenti evidentemente utili.

In effetti, come meglio vedremo più avanti, l'art. 119 del Decreto Rilancio, la norma sul superbonus, creava il dubbio se fosse agevolabile l'intero intervento di demolizione con ampliamento oppure no.

Superbonus per demolizione e ricostruzione anche se non è prima casa

Prima di partire con la nostra disamina, ricordiamo che l'art. 119 del Decreto Rilancio distingue due grandi "tronconi": gli interventi trainanti di efficientamento energetico detti anche super ecobonus e gli interventi trainanti di adozione di misure antisismiche, detti super sismabonus.

Super ecobonus e demolizione con ampliamento, le norme

Partiamo quindi dalle norme.

Nel co. 3 dell'art. 119, dunque nell'ambito delle norme referite agli interventi di efficientamento energetico, il Legislatore precisa che "nel rispetto dei suddetti requisiti minimi, sono ammessi all'agevolazione, nei limiti stabiliti per gli interventi di cui ai citati commi 1 e 2, anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380".

A sua volta, la norma richiamata, cioè l'art. 3, co. 1 lett. d), D.P.R. n. 380/2001 - il Testo unico dell'edilizia - come modificato dal D.L. Semplificazioni del 2020 (D.L. n. 76/2020), prevede, per quel che a noi qui interessa, che rientrano tra gli interventi di ristrutturazione edilizia, "gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico.

L'intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana.

Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria?".

Superbonus al 110%: la misura della detrazione

Una delle modifiche apportate del D.L. Semplificazioni riguarda l'ammissione degli interventi di ricostruzione e demolizione con ampliamento.

In precedenza infatti la norma richiedeva, perché un intervento di demolizione e ricostruzione si potesse qualificare di ristrutturazione edilizia, che fosse conservata la stessa volumetria.

Ecobonus e demolizione con ricostruzione

Il dubbio creato da detto quadro normativo era se da ciò (richiamo nel superbonus all'art. 3, lett. d, D.P.R. n. 380/2001 e modifica del detto art. 3) derivasse un'inversione di rotta nell'ambito delle detrazioni di efficientamento energetico.

Infatti, uno dei mantra in fatto di ecobonus era ed è ancora che sono agevolabili solo gli interventi che non siano nuove costruzioni e che "in caso di ristrutturazione senza demolizione dell'esistente e ampliamento, la detrazione spetta solo per le spese riferibili alla parte esistente" (Guida ecobonus 2019).

E siccome anche per il superbonus viene ripetuto come un mantra che non si applica alle nuove costruzioni, come dovevamo intendere il richiamo all'art. 3, lett. d, D.P.R. n. 380/2001 e la modifica del detto art. 3?

Demolizione e ricostruzione con ampliamento, la risposta n. 175 del 2021

La risposta n. 175 in sintesi, afferma dunque, per quel che ci riguarda, che ai fini della fruizione ai sensi delle norme richiamate (art. 119 co. 3 Decreto Rilancio, e art. 3 co. 1 lett. d) D.P.R. n. 380/2001) quanto segue.

Si rammenta che "ai fini del Superbonus, l'intervento deve riguardare edifici o unità immobiliari "esistenti", non essendo agevolati gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione (esclusa l'ipotesi dell'installazione di sistemi solari fotovoltaici" (di cui al co. 5 dell'art. 119 del Decreto Rilancio).

Sopraelevazione / ampliamento richiedono il preventivo rilascio del permesso di costruire.

L'agevolazione spetta per interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili come "ristrutturazione edilizia" di cui all'art. 3 co. 1 lett. d) D.P.R. n. 380/2001.

Occorre che dal titolo edilizio risulti che l'intervento rientra nella ristrutturazione edilizia.

Riguardo alla possibilità di fruire del Superbonus per le spese riguardanti l'incremento di volume per interventi di demolizione e ricostruzione di ristrutturazione edilizia ai sensi dell'art. 3 co. 1 lett. d) D.P.R. n. 380/2001, il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici ha chiarito che "a differenza del "Super sismabonus" la detrazione fiscale legata al "Super ecobonus" non si applica alla parte eccedente il volume ante-operam" (Nota del 2 febbraio 2021 R.U. 031615).

In tal caso il contribuente è onerato di "mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento) o, in alternativa, essere in possesso di un'apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall'impresa di costruzione o ristrutturazione ovvero dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi".

Infine, l'Ufficio risponde al quesito postogli affermando che "nel caso in esame…si potrà accedere al Superbonus sia per gli interventi antisismici che per gli interventi di efficientamento energetico. Tuttavia per tali ultimi interventi si potrà fruire delle detrazioni per le sole spese relative alla parte esistente".

=> Qui il link alla Risposta 175 dell'AdE

Cerca: demolizione ricostruzione ampliamento superbonus

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