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Ristrutturazione iniziata prima del 2020 e superbonus

Gli interventi di demolizione e ricostruzione iniziati prima del superbonus, se sussistono tutti i requisiti, sono ammessi all'agevolazione per le spese successive all'1 luglio 2020.
Avv. Valentina Papanice Avv. Valentina Papanice 

Ristrutturazione iniziata prima del 2020 e superbonus

Con la risposta n. 88 dell'8 febbraio 2021 l'AdE si occupa di un quesito riguardante un intervento di ristrutturazione iniziato prima del 1 luglio 2020. L'istante si chiede se, nonostante i lavori siano iniziati prima del Decreto Rilancio, può fruire del superbonus e se e come deve redigere l'A.P.E.

Ristrutturazione iniziata prima del 2020 e superbonus, si può?

In particolare, per quel qui interessa, si tratta di lavori di ristrutturazione edilizia con anche un ampliamento su un'unità immobiliare unifamiliare indipendente; l'intervento edilizio è in corso d'opera e l'istante aveva già in programma di effettuare anche interventi di efficientamento energetico, non ancora eseguiti.

Superbonus: interventi trainanti e interventi trainati

L'istante intendeva beneficiare dell'ecobonus, separando le spese sulla parte già esistente da quelle sulla parte di nuova costruzione (che non può beneficiare dell'ecobonus.

Gli interventi previsti sono "l'isolamento delle strutture opache disperdenti e la sostituzione della caldaia a metano con pompa di calore", che rientrano dunque tra gli interventi trainanti ammessi al superbonus.

Con il quesito si chiede dunque se sia possibile la fruizione del superbonus su tali interventi, e su altri eventualmente trainati, sebbene i lavori siano iniziati precedentemente al Decreto Rilancio e siano tutt'ora in corso d'opera e nonostante l'edificio finale sarà di fatto diverso da quello iniziale, in conseguenza dell'ampliamento.

Tale ultimo aspetto crea in particolare incertezza circa le modalità di redazione degli APE per dimostrare il salto di due classi.

Superbonus, ristrutturazione edilizia, demolizione e ricostruzione

Per capire se l'intervento può fruire del superbonus è innanzitutto importante qualificarlo dal punto di vista urbanistico.

Infatti l'AdE risponde che se siamo davanti ad una ristrutturazione edilizia che corrisponde alla descrizione di demolizione e ricostruzione di cui all'art 3 co.1 lett. d, D.P.R. n. 380/2001, l'intervento è ammesso al superbonus. Spieghiamoci.

Lo stesso Decreto Rilancio - in virtù di una modifica apportata in sede di conversione in legge del D.L. - espressamente ricomprende tra gli interventi ammessi al superbonus "anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380."

Il tutto, nel rispetto dei requisiti tecnici richiesti e nei limiti stabiliti per gli interventi di riqualificazione energetica trainanti e trainati (di cui ai commi 1 e 2 dell'art. 119).

La Circolare 24E dell'AdE, la prima emessa dopo l'approvazione del Decreto, aveva evidenziato tale possibilità.

La norma richiamata del D.P.R. n. 380/2001 (che, ricordiamo, è il Testo Unico dell'Edilizia) anche a seguito delle modifiche apportate con il D.L n. 76/2020, il c.d. Decreto Semplificazioni, convertito in L. n. 120/2020, per quanto qui interessa prevede che "nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico.

L'intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana".

Dunque, per quanto qui interessa - osserva l'AdE - sono ricompresi nell'agevolazione gli interventi di demolizione e ricostruzione "anche se non viene rispettata la sagoma e il sedime originari dell'edificio demolito, e anche se l'intervento prevede un incremento volumetrico consentito dalle disposizioni normative urbanistiche o dagli strumenti urbanistici comunali.

Tale qualificazione inerente le opere edilizie spetta al Comune, o altro ente territoriale competente in materia di classificazioni urbanistiche, e deve risultare dal titolo amministrativo che autorizza i lavori per i quali il contribuente intende beneficiare di agevolazioni fiscali".

Quindi, se l'intervento di demolizione e ricostruzione rientra tra quelli di ristrutturazione edilizia di cui al citato art. 3 co. 1 lett. d), d.P.R. n. 380/2001, come risultante dal titolo amministrativo, e qualora vengano effettuati interventi di qualificazione energetica ammessi al superbonus (co. 1 e 2 art. 119), si può fruire dell'agevolazione, nel rispetto di ogni altra condizione e adempimento richiesto dalle norme.

Superbonus al 110%: la misura della detrazione

In particolare, aggiunge l'AdE, ai fini della spettanza dell'agevolazione fiscale, la qualificazione di "ristrutturazione edilizia" dell'intervento è necessaria in sede di rilascio del titolo amministrativo che autorizza i lavori.

Ammessi i lavori iniziati prima del 1 luglio 2020, ma agevolate solo spese sostenute dopo

Come già affermato dall'AdE nella Circolare 24E del 2020, e ribadito nell'atto in commento, se l'intervento risponde alle prescrizioni sul superbonus non rileva di per sé il fatto che sia stato iniziato prima dell'1 luglio 2020, data a decorrere della quale devono essere sostenute le spese agevolate col superbonus.

Semplicemente, per le spese sostenute prima dell'1 luglio non si potrà fruire della detta agevolazione.

Questo naturalmente sempre che l'intervento possieda tutte le caratteristiche previste dalle norme e in generale siano rispettati tutti i requisiti e gli adempimenti previsti dalle norme e dalla prassi.

Superbonus, demolizione e ricostruzione e APE

E arriviamo così al miglioramento delle due classi energetiche.

Questa condizione è richiesta anche per gli interventi di demolizione e ricostruzione; il miglioramento della prestazione energetica dell'edificio è richiesto dunque anche in questo caso e, anche in questo caso, come di norma è per il superbonus, va dimostrato mediante Attestato di Prestazione Energetica.

Concetti, questi, già affermati dall'AdE nella Circolare 30E/2020 al par. 5.2.10 - dove si afferma che anche in questa ipotesi si ritiene il miglioramento energetico e l'APE ante e post intervento necessari, "in assenza di specifiche disposizioni" - e ribaditi nel provvedimento in esame.

Superbonus, in arrivo una nuova circolare

Quanto al contenuto degli APE, per rispondere l'AdE si rifà alle FAQ rilasciate dall'ENEA e reperibili sul suo sito.

Ricordiamo che l'APE è l'attestato di cui all'art. 6 D. Lgs. n. 192/2005 e per il superbonus dev'essere, come si dice, ante e post intervento, nonché rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.

L'AdE dunque afferma che "l'istante potrebbe assolvere alla prova richiesta anche avvalendosi dell'A.P.E. compilato con riferimento ai dati dell'impianto ante intervento al fine di ottenere due A.P.E. (ante e post intervento) confrontabili".

E aggiunge quindi che come chiarito dall'ENEA nelle FAQ dedicate sul suo sito al superbonus, per i lavori iniziati prima dell'1 luglio 2020, l'A.P.E. ante intervento "deve riferirsi alla situazione esistente alla data di inizio dei lavori" (FAQ n. 5) e nel caso di demolizione e ricostruzione con ampliamento, dalle spese sostenute dall'1 luglio 2020 occorre scartare quelle derivanti all'ampliamento e "l'A.P.E. post operam deve essere redatto considerando l'edificio nella sua configurazione finale" (FAQ n. 7).

=> Qui il link alla Risposta

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