Solitamente, quando si tratta di affidare i lavori per la manutenzione straordinaria, in occasione della riunione, l'assemblea condominiale sceglie ed approva uno dei preventivi proposti. Dopodiché, l'amministratore, in esecuzione del proprio mandato, provvede a concludere con l'impresa il contratto di appalto.
Non è infrequente, però, il caso in cui l'amministratore agisca di propria iniziativa. Ad esempio, ciò potrebbe accadere qualora bisogna realizzare un intervento urgente. In tale circostanza, l'ente non può sottrarsi al pagamento delle spese, sebbene non abbia preventivamente autorizzato ad agire il proprio rappresentante.
Invece, nella vicenda sottoposta al vaglio del Tribunale di Modena, culminata con la sentenza n. 1077 del 26 maggio 2016, è capitato che l'amministratore abbia assunto un'iniziativa del tutto personale. Nello specifico, sono stati commissionati dei lavori di manutenzione di un fabbricato, senza alcuna preventiva o successiva ratifica dell'assemblea e senza alcuna urgenza che la potesse legittimare.
In particolare, in un'ipotesi come questa, ci si chiede se l'impresa abbia il diritto di pretendere, ugualmente, dal condominio il pagamento dei lavori appaltati oppure se non abbia alcun titolo per farlo. In quest'ultimo caso, per la ditta in questione sarebbe un bel problema.
Ecco perché, prima di procedere alla sottoscrizione di un appalto, è buona regola chiedere la copia del verbale di assemblea all'amministratore, con il quale questi è stato autorizzato alla sottoscrizione del contratto.
Vediamo insieme perché.
Lavori, quando l'impresa può chiedere di avere copia della delibera di approvazione: il caso
La lite in commento nasceva per un contratto di appalto non adempiuto da un condominio, presunto committente.
L'ente, infatti, attore nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, eccepiva il fatto che non aveva mai sottoscritto alcun accordo con l'appaltatore e tanto meno autorizzato l'amministratore a farlo.
Per queste ragioni, il condominio chiedeva la revoca dell'ingiunzione.
Ovviamente, l'impresa era di parere opposto. Essa invocava, tra l'altro, la proprio buona fede nel trattare ed impegnarsi con l'amministratore del fabbricato «... nella legittima convinzione che lo stesso fosse munito dei poteri di rappresentanza del condominio...».
Nonostante ciò, il Tribunale di Modena ha accolto le difese dell'ente, ha revocato il decreto ingiuntivo opposto e ha condannato la ditta convenuta al pagamento delle spese processuali.
Manutenzione straordinaria urgente od ordinaria: chi decide
Secondo il codice civile, l'amministratore può decidere, autonomamente, di eseguire degli interventi di manutenzione straordinaria sui beni comuni soltanto nel caso in cui rivestano il carattere dell'urgenza «L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea (art. 1335 co. civ.)».
In tutte le altre circostanze, invece, il potere di decidere, ad esempio, sulla ristrutturazione del fabbricato e sul conferimento dell'appalto alla ditta prescelta spetta, esclusivamente, all'assemblea «i rispettivi poteri dell'amministratore e dell'assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile, (art. 1130, 1135) limitando le attribuzioni dell'amministratore all'ordinaria amministrazione e riservando all'assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria (salvo i lavori di carattere urgente) (Cass. n. 4232 del 07/05/1987; Trib. Milano Sez. VII, 28/01/2013; App. Roma Sez. II, 20/09/2012; Trib. Roma Sez. XI, 10/06/2010)».
Pertanto, l'impresa che conclude, con l'amministratore privo dei necessari poteri, un contratto per l'esecuzione degli interventi di manutenzione straordinaria nell'edificio, in assenza di una ratifica successiva dell'assemblea, a quanto pare, non può pretendere alcunché dal condominio.
L'appaltatore ha diritto di pretendere la copia della delibera assembleare
Secondo il Tribunale di Modena, onde evitare spiacevoli sorprese, l'impresa che riceve l'incarico dall'amministratore di condominio di eseguire dei lavori di manutenzione straordinaria nel fabbricato, può pretendere la copia della delibera assembleare.
In questo modo, potrà controllare che si tratta di un soggetto, debitamente, autorizzato e, in caso d'inadempimento, potrà rivolgere la propria azione nei confronti dell'ente committente.
Infatti, la ditta non deve mai dimenticare che, se dovesse emergere che l'amministratore ha agito di propria iniziativa e che l'assemblea è stata estranea all'accordo, potrà chiedere soltanto il risarcimento del danno al cosiddetto "falsus procurator", ma nulla potrà recuperare dal condominio «la conclusione di un contratto, né autorizzato né successivamente ratificato, da parte dell' amministratore di un condominio, relativo a lavori di manutenzione straordinaria non urgenti, realizza un negozio concluso dal falsus procurator, soggetto alla relativa disciplina (artt. 1388, 1398, 1399 c.c.), che non è idoneo a produrre effetti nella sfera dello pseudo rappresentato, di guisa che il terzo contraente non ha titolo per esercitare nei confronti di quest'ultimo l'azione di inadempimento, che presuppone l'esistenza di un contratto valido ed efficace tra le parti - né può agire per il risarcimento del danno, che si ricolleghi ad una responsabilità prettamente contrattuale - ma può solo invocare la responsabilità del falsus procurator per culpa in contrahendo ex art. 1398 c.c., assimilabile a quella precontrattuale (e limitata al c.d. interesse negativo), situazione costituente titolo per l'immediata azione diretta del terzo nei confronti del rappresentante senza poteri" (App. Genova Sez. III, 13/06/2005)».
Il diritto dei condomini non deve ostacolare l'attività dell'amministratore
Perciò, per l'impresa è, estremamente, importante assicurarsi che l'amministratore agisca previa autorizzazione dell'assemblea. Si tratta di un'esigenza che può soddisfare chiedendo e consultando la copia del verbale con il quale sono stati approvati i lavori e il preventivo offerto dalla ditta.
A quel punto, potrà chiudere l'accordo con l'ente, con la sicurezza di poter agire verso questi, in caso d'inadempimento.
