L'approvazione delle opere straordinarie effettuata dall'assemblea, con contestuale previsione di un compenso extra all'amministratore per tali lavori, non è di per sé condizione sufficiente per ritenere che gli spetti questa percentuale aggiuntiva.

Sarà, infatti, necessaria anche l'esecuzione in concreto dei lavori o, comunque, che l'amministratore dimostri l'ulteriore attività medio tempore espletata e propedeutica all'esecuzione degli stessi.

È quanto chiarito dal Tribunale di Catania nella sentenza n. 2067 resa il 16 giugno 2020, pronuncia che ha risolto la controversia tra un Condominio e l'ex amministratrice condannata in giudizio alla restituzione di somme illegittimamente trattenute.

Amministratore di condominio e compenso per lavori straordinari

Il compenso "extra" spettante all'amministratore di condominio in presenza di lavori straordinari, solitamente in percentuale, è questione assai dibattuta. Nel nostro codice civile, infatti, manca una norma che consenta espressamente tale possibilità.

Quella dell'amministratore di condominio non rientra tra le professioni protette e dunque non esiste una tariffa legale. La determinazione del compenso spettante all'amministratore è rimessa alle parti che potranno concordarla liberamente in virtù delle regole sull'autonomia contrattuale.

In materia di compensi, l'art. 1129 c.c., nella sua versione post riforma del 2012, afferma che "l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta".

Chi si offre per il ruolo, dunque, potrà porre le condizioni economiche che ritiene opportune, in maniera analitica, ovvero particolarmente dettagliata; sarà poi facoltà dell'assemblea accettarle o meno.

In tale sede, l'amministratore potrà prevedere, con apposita clausola, che gli spetti un'extra in presenza di lavori straordinari, in percentuale o in forma fissa, e dunque sarà l'accettazione da parte dell'assemblea che renderà valida ed efficace tale possibilità.

In conclusione, qualora sia prevista nel preventivo analitico proposto dall'amministratore e approvato dall'assemblea in sede di nomina, questi potrà legittimamente pretendere un compenso extra a fronte di lavori straordinari effettuati nel condominio per manutenzione o rifacimento.

Tuttavia, si ritiene che tale ulteriore compenso possa essere anche oggetto di un'espressa delibera assemblare, successiva alla nomina, ad esempio quella di approvazione dei lavori stessi.

Anche la Corte di Cassazione, nella sentenza n. 5014/2018, ha confermato che rientra nelle competenze dell'assemblea anche quella di riconoscere all'amministratore, con specifica delibera, un compenso aggiuntivo al fine di remunerare un'attività straordinaria, non ravvisando sufficiente il compenso forfettario in precedenza accordato. Si tratta, dunque, di una valutazione esclusivamente riservata all'organo assembleare

Il compenso straordinario non rappresenta un diritto dell'amministratore, che non potrà pretenderlo in assenza di una delibera assembleare che stabilisca direttamente o per relationem al contratto siffatto corrispettivo. Egli, dunque, al conferimento dell'incarico accetta di occuparsi sia della gestione ordinaria che straordinaria dell'immobile, rientrando entrambi nei suoi compiti istituzionali.

Nella sentenza n. 22313/2013, la Suprema Corte ha chiarito che, "in tema di condominio, l'attività dell'amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa di durata annuale e non deve, pertanto, essere retribuita a parte".

Infiltrazioni a causa dei lavori sul tetto

Lavori approvati, ma non eseguiti: nessun compenso extra all'amministratore

Nella vicenda esaminata dal Tribunale di Catania, il pregresso amministratore è accusato di aver effettuato un pagamento in proprio favore sul presupposto che l'assemblea aveva deliberato un compenso straordinario del 4% sull'ammontare di presunti lavori.

In particolare, il Condominio attore evidenzia come l'amministratore aveva convocato ben oltre dieci assemblee al fine di far deliberare i lavori per i quali avrebbe avuto diritto a tale compenso.

Tuttavia, secondo parte attrice, nulla sarebbe stato dovuto all'amministratore perché i lavori straordinari non erano stati effettuati.

Il giudice di primo grado accoglieva la domanda condannando l'amministratrice alla restituzione della somma, decisione contro la quale viene proposto infruttuosamente appello proprio innanzi al Tribunale.

La pretesa, si legge in sentenza, si fonda sull'approvazione delle opere straordinarie avvenuta durante una riunione assembleare, sede in cui era stata decisa la percentuale di compenso (3,5% oltre c.p. ed IVA) cui avrebbe avuto diritto l'amministratrice per tali prestazioni.

Mancata indicazione del compenso e nullità della nomina

Tuttavia, appare incontestato come tali lavori non sono stati mai eseguiti, nonostante le varie assemblee susseguitesi nel tempo. Ne deriva che il diritto al compenso dell'amministratore non è mai sorto e che la stessa doveva attendere che i lavori venissero eseguiti.