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I condomini non rispondono dell'operato dell'amministratore senza poteri
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I condomini non rispondono dell'operato dell'amministratore senza poteri

In caso di affidamento richiesto sulla base di una delibera risultata falsa la banca non può pretendere dal condominio la restituzione delle somme

Avv. Gianfranco Di Rago  

In caso di affidamento bancario richiesto sulla base di una deliberazione assembleare in seguito risultata falsa la banca non può pretendere dal condominio la restituzione delle somme versate.

I condomini non sono infatti vincolati dagli impegni assunti dall'amministratore che abbia concluso un contratto con soggetti terzi senza averne il potere.

Lo ha chiarito la Corte di Appello di Milano con la sentenza n. 3528 pubblicata lo scorso 21 agosto 2019.

Il caso concreto.

Nella specie un istituto bancario aveva richiesto e ottenuto dal Tribunale di Milano un decreto ingiuntivo per la somma di € 22.461,02 relativa a uno scoperto verificatosi sul conto corrente condominiale per via di un contratto di apertura di credito di € 20.000,00 stipulato dal precedente amministratore condominiale.

Il condominio aveva tempestivamente presentato opposizione ma il Tribunale, evidenziato come agli atti vi fosse una delibera assembleare che autorizzava il predetto amministratore a stipulare il menzionato contratto bancario, la aveva giudicata infondata, confermando il decreto ingiuntivo opposto.

La sentenza in questione era quindi stata impugnata dinanzi alla Corte di Appello e il condominio, tra le altre domande, aveva proposto querela di falso avverso il verbale assembleare sul quale il giudice di primo grado aveva basato la propria decisione.

Il condomino può accedere direttamente al conto corrente bancario

L'istituto bancario, nel costituirsi in giudizio, aveva eccepito la nullità e l'infondatezza della querela di falso, ma la Corte di Appello, ritenutane l'ammissibilità e la rilevanza, aveva sospeso il giudizio e assegnato al condominio appellante un termine perentorio entro il quale riassumere la causa di falso dinanzi al Tribunale competente.

Operata la riassunzione e svoltosi il relativo giudizio, era quindi stata pronunciata sentenza dichiarativa della falsità del verbale assembleare.

Una volta passato in giudicato detto provvedimento, il condominio aveva provveduto a riassumere il giudizio di impugnazione dinanzi alla Corte di appello, insistendo per la revoca del decreto ingiuntivo ottenuto dalla banca.

Conto corrente condominiale

La falsità del verbale assembleare.

Come detto, il giudizio avviato dal condominio per ottenere la dichiarazione di falsità del verbale assembleare si era concluso positivamente e la relativa sentenza era passata in giudicato.

Dagli atti di causa risultava che il precedente amministratore condominiale, munito di una delibera assembleare che lo autorizzava in tal senso, si era recato presso l'istituto bancario nel quale era già stato acceso il conto corrente condominiale per richiedere un'apertura di credito da erogarsi sul medesimo, sottoscrivendo il relativo contratto.

L'importo richiesto era stato erogato sul conto corrente condominiale e utilizzato dall'amministratore, fino a che la banca aveva provveduto a revocare l'affidamento, sollecitando il condominio alla restituzione della somma in questione.

Quest'ultimo aveva fin da subito contestato di non avere mai autorizzato l'amministratore a richiedere credito all'istituto bancario e aveva evidenziato come nella copia del verbale assembleare inviato dall'amministratore a tutti i condomini dopo la riunione non vi fosse traccia della predetta autorizzazione, argomento che non era nemmeno riportato tra quelli all'ordine del giorno.

Tuttavia nell'originale del verbale assembleare prodotto agli atti del giudizio risultava detta autorizzazione, rendendosi quindi inevitabile che il condominio, ove avesse voluto insistere nelle proprie argomentazioni difensive, presentasse una querela di falso avverso detto documento, come poi effettivamente avvenuto con l'atto di citazione di appello.

Il giudizio di falso, come pure anticipato, aveva accertato la falsità del verbale prodotto dall'amministratore alla banca per dimostrare il proprio potere di rappresentanza della compagine condominiale.

Il potere di rappresentanza dell'amministratore condominiale.

L'amministratore condominiale, come previsto dall'art. 1131 c.c., ha il potere di rappresentanza dei condomini, ai quali è legato da un contratto di mandato. Detto potere può essere legittimamente esercitato dall'amministratore, e quindi vincolare giuridicamente i condomini, nei limiti delle attribuzioni che al medesimo derivano dalla legge (art. 1130 in primis) oppure nell'ambito dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento o dalle deliberazioni condominiali.

Gli atti compiuti dall'amministratore quale legittimo rappresentante del condominio sono dunque vincolanti per tutti i condomini, i quali risponderanno direttamente verso i terzi delle obbligazioni da questi contratte.

Di converso, allorché l'amministratore agisca al di fuori di tale potere, pur spendendo all'esterno il nome del condominio, gli atti giuridici dal medesimo compiuti non producono effetti nei confronti dei condomini.

In questi casi l'amministratore agisce infatti quale falsus procurator e il terzo che abbia concluso con questi un contratto nulla può pretendere dal soggetto falsamente rappresentato, potendo però chiedere il risarcimento del danno nei confronti del rappresentante senza potere allorché abbia confidato senza colpa nella validità del contratto (art. 1398 c.c.).

Amministratore ottiene fidi bancari con verbali falsi

La decisione della Corte di Appello di Milano.

E questo è stato appunto il principio di diritto di cui ha fatto applicazione la Corte di Appello di Milano nel caso in questione. I giudici, considerato che il contratto di affidamento bancario era stato stipulato da un soggetto (l'amministratore) che aveva agito in nome e per conto del condominio pur non essendo munito del relativo potere autorizzativo (essendo risultato falso il verbale assembleare), hanno infatti ritenuto che il contratto bancario fosse privo di effetti nei confronti del falso rappresentato (il condominio).

Conseguentemente, si è deciso che la banca, che aveva contrattato con il falsus procurator, nulla potesse pretendere nei confronti del condominio falsamente rappresentato.

Di qui la riforma della sentenza di primo grado e la revoca del decreto ingiuntivo ottenuto dall'istituto bancario nei confronti del condominio.

La posizione dell'istituto di credito.

La banca, appurata in giudizio la falsità del verbale assembleare, aveva comunque insistito in appello per la conferma del decreto ingiuntivo opposto, invocando il principio della rappresentanza apparente.

L'amministratore condominiale si era infatti presentato allo sportello con una delibera assembleare che autorizzava la richiesta di apertura di credito.

Il condominio non aveva mai contestato nulla e le somme affidate erano state utilizzate per le spese condominiali.

Secondo la banca era quindi da ritenere colposa la condotta dei condomini, che per lungo tempo non avevano verificato gli estratti conto periodicamente inviati dalla banca, contribuendo quindi a ingenerare l'incolpevole affidamento dell'istituto nella sussistenza dei poteri rappresentativi in capo all'amministratore condominiale.

Di contrario avviso è stata però la Corte di Appello di Milano, la quale non ha ritenuto che nella specie potesse ravvisarsi una condotta colpevole in capo al condominio falsamente rappresentato, tale da ingenerare nella banca un incolpevole affidamento sui poteri di rappresentanza del falsus procurator.

E questo sia perché il verbale assembleare era risultato falso sia perché dall'escussione di alcuni testi era emerso che nel corso dell'assemblea incriminata non era stata in alcun modo trattata o quantomeno accennata la necessità di fare ricorso a una anticipazione bancaria per la gestione condominiale.

I giudici hanno viceversa bacchettato l'istituto bancario, dal quale, in ragione dell'attività svolta, è lecito attendersi una diligenza superiore alla media nella valutazione delle richieste che pervengono dalla clientela.

Il funzionario della banca, secondo la Corte di Appello, avrebbe dovuto effettuare verifiche più approfondite, richiedendo ad esempio all'amministratore copia dei consuntivi di gestione ed esaminando gli estratti conto condominiali, anche tenuto conto del fatto che le richieste di apertura di credito non sono frequenti in ambito condominiale.

Amministratore ottiene fidi bancari con verbali falsi

Scarica App. Milano 21 agosto 2019 n. 3658

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