In ambito condominiale, l'esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione è, normalmente, preceduta dalla convocazione dell'assemblea, dalla valutazione sulla necessità o sull'opportunità di intervenire e dall'approvazione del preventivo della ditta prescelta come esecutrice dei lavori.
Non sempre, però, è possibile rispettare il procedimento appena descritto. In realtà, può capitare che l'intervento sia urgente ed indifferibile oppure, semplicemente, che sia ritenuto utile ed opportuno agire. Per tale ragione, l'amministratore potrebbe procedere all'esecuzione delle opere, senza ulteriore indugio, salvo farsi ratificare il proprio operato in una riunione successiva.
È ciò che è accaduto nella vicenda oggetto della sentenza n. 15044 del Tribunale di Roma emessa lo scorso 30 ottobre. Il magistrato capitolino, infatti, ha risolto una lite sorta, anche, per questo motivo. Vediamo, pertanto e innanzitutto, qual è stato il caso concreto che ha condotto le parti dinanzi al giudice de quo.
Ratifica dell'operato dell'amministratore: il caso
Alcuni proprietari/condòmini di un edificio romano avevano impugnato un'assemblea condominiale in cui erano stati ratificati alcuni lavori straordinari.
Costituitosi ritualmente, il convenuto condominio si difendeva evidenziando il carattere d'urgenza e d'indifferibilità delle opere, la conformità tra preventivo e costi dei lavori nonché l'assenza di qualsivoglia possibile rimostranza tecnica su quanto realizzato dalla ditta.
Esaurita ogni attività istruttoria, il Tribunale di Roma ha rigettato integralmente l'impugnazione sottoposta al suo vaglio, ritenendola infondata nelle doglianze a base della medesima e condannando la parte attrice al pagamento integrale delle spese processuali.
A questo punto, è inevitabile approfondire le ragioni di fatto e di diritto che hanno condotto il magistrato a risolvere la lite nei termini anzi detti. Prima di farlo, però, è opportuno richiamare cosa afferma la legge sulla possibilità di eseguire dei lavori senza l'approvazione dell'assemblea e sugli effetti di tale iniziativa.
Spese senza autorizzazione: quando c'è rimborso?
In un condominio, può capitare che sia necessario oppure utile compiere dei lavori e che si affrontino le spese senza il preventivo assenso dell'assemblea. In particolare, il codice civile distingue due ipotesi.
Nella prima, ad anticipare l'intervento è il singolo proprietario. In questo caso «Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente (Art. 1134 cod. civ.)».
Nella seconda circostanza, l'opera è commissionata su iniziativa dell'amministratore «L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea (Art. 1135 co. 2 cod. civ.)».
Dall'esame delle due disposizioni e dalla pacifica interpretazione delle medesime ad opera della giurisprudenza (come vedremo in seguito) derivano queste conclusioni:
- il singolo proprietario ha diritto al rimborso delle sole spese urgenti. Ove mai dovesse difettare tale presupposto non potrebbe pretendere alcuna restituzione;
- l'amministratore può affrontare dei lavori straordinari anche senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea. Quest'ultima può ratificare, successivamente, l'operato del professionista, provvedere ed approvare la ripartizione tra i condomini, anche se la spesa, da un attento esame, dovesse rivelarsi non urgente.
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Pertanto, se manca il carattere dell'urgenza e l'assemblea non ratifica l'operato dell'amministratore, questi non ha diritto ad alcun rimborso, resta personalmente debitore verso la ditta ed alcun obbligo può invocarsi in capo al condominio.
Lo conferma la giurisprudenza, allorquando afferma che «In tema di condominio, qualora l'amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all'art. 1135, comma 2, c.c., abbia disposto, in assenza di previa delibera assembleare, lavori di straordinaria amministrazione, la relativa obbligazione è riferibile al condominio ove l'amministratore ne abbia speso il nome e quei lavori siano caratterizzati dall'urgenza, mentre, in mancanza di quest'ultimo requisito, non è configurabile alcun diritto di rivalsa o regresso del condominio medesimo, atteso che il relativo rapporto obbligatorio non gli è riferibile, trattandosi di atto posto in essere dell'amministratore al di fuori delle sue attribuzioni (Cass. civ. sent. n. 2807/2017)».
Ancora «laddove, in ipotesi, l'amministratore abbia impegnato il condominio in una spesa straordinaria non urgente, l'unico effetto di tale iniziativa risiede nel fatto che, se l'assemblea non la ratifica, di essa dovrà farsi carico l'amministratore medesimo; se, invece, la spesa viene ratificata dall'assemblea - con valutazione e apprezzamento di merito, si ripete, non sindacabile dal Tribunale - facendola propria, ogni eventuale questione d'illegittimità dell'operato resta superata. […] La ratifica, per altro, non richiede formule particolari e ben può avvenire anche mediante l'approvazione del consuntivo che contenga tale spesa (Trib. di Roma sent. n. 5260 del 20.03.2020)».
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L'assemblea può ratificare le spese non urgenti dell'amministratore
A proposito del potere di ratifica che l'assemblea condominiale può esercitare nei riguardi delle spese, non urgenti, affrontate dall'amministratore, il Tribunale di Roma, con la sentenza in commento, conferma quanto già sostenuto dalla giurisprudenza prevalente.
Il magistrato capitolino, infatti, richiama quella decisione con la quale si precisa che «A differenza di quanto previsto dall'art. 1134 c.c. - che consente il rimborso al condomino delle spese sostenute senza autorizzazione soltanto in caso di urgenza - l'art. 1135 c.c. non contiene analogo divieto di rimborso delle spese non urgenti sostenute dall'amministratore nell'interesse comune; ne consegue che l'assemblea di condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, purché non voluttuarie o gravose, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione (Cass. civ. sent. n. 18192/2009)».
Insomma, il quadro normativo qui in esame, unito alla corposa produzione giurisprudenziale sull'argomento hanno, inevitabilmente, indotto il Tribunale di Roma al rigetto della domanda proposta.
Dagli atti è, infatti, emerso che l'assemblea impugnata aveva, comunque e regolarmente, approvato e/o ratificato l'operato dell'amministratore. Ciò aveva reso del tutto ininfluente anche la questione sull'indifferibilità delle opere, visto che le stesse non si erano rivelate superflue.
