Lavori urgenti e diritto al rimborso, la fattispecie
Un condominio veniva citato in giudizio dinanzi al Giudice di Pace di Roma da alcuni proprietari di un immobile sito al piano interrato dello stabile (locale ex magazzino), al fine di far dichiarare la nullità di una delibera assembleare datata 30.6.2015 per violazione dell'art 1136 cod civ, nonché la annullabilità della medesima ai sensi degli artt. 1110, 1123 e 1134 cod civ.
Specificamente gli attori chiedevano al giudice adito che venisse accertata l'avvenuta comunicazione all'amministratore della necessità di eseguire lavori per lo spostamento del pozzetto fognario collegato al proprio immobile e, contestualmente, chiedevano che il condominio venisse condannato al rimborso degli importi corrisposti dagli attori per i lavori effettuati, in quanto interventi urgenti e non differibili.
Si costituiva in giudizio il condominio eccependo, preliminarmente, l'incompetenza per valore del giudice di pace adito e contestando nel merito le avverse deduzioni di parte attrice.
Il giudice di pace riteneva fondata la predetta eccezione di incompetenza per valore pertanto assegnava alle parti termine per la riassunzione del procedimento dinanzi al Tribunale di Roma. Le parti riassumevano il giudizio dinanzi al giudice competente ribadendo le rispettive conclusioni. Il caso si è concluso con la pronuncia della sentenza n. 6405 del 22 aprile 2020
Lavori urgenti e diritto al rimborso, il principio di diritto
Il Tribunale adito ha ritenuto di non poter accogliere la domanda degli attori. Partendo dal disposto dell'art 1134 cod civ, è' stato enucleato, infatti, un importante principio di diritto secondo il quale se il condòmino esegue interventi su parti condominiali in mancanza di una preventiva autorizzazione assembleare o dell'amministratore non sorge, in capo al condòmino un diritto al rimborso delle spese sostenute, salvo che si tratti di spese urgenti e/o indifferibili.
Per poter conseguire il rimborso è necessario, quindi, che il condòmino fornisca la prova dell'impellenza dell'esecuzione degli interventi stessi; solo in questo caso è possibile derogare al formalismo dell'autorizzazione assembleare.
Nel caso di specie gli attori hanno semplicemente ritenuto, secondo una propria soggettiva valutazione, che i lavori da eseguire fossero urgenti e che non fosse possibile attendere la delibera assembleare ma, di fatto, non è stato documentato alcunché in sede di giudizio per dimostrare l'indifferibilità dell'esecuzione degli interventi medesimi.
Gli stessi testi di parte attrice hanno affermato che veniva inoltrata una comunicazione generica all'amministratore in merito alla esecuzione dei lavori di ristrutturazione del proprio immobile quando essi erano già stati iniziati e che lo spostamento del pozzetto fognario doveva avvenire per ragioni estetiche e che, pertanto, non era possibile attendere una delibera da parte dell'assemblea.
Contestare i lavori urgenti ordinati dall'amministratore
Veniva, inoltre, escusso colui che amministrava il condominio all'epoca dei fatti il quale dichiarava che i proprietari dell'immobile lo informavano che avrebbero effettuato lavori di ristrutturazione a causa di infiltrazioni d'acqua derivanti dallo scarico di un bagno privato, afferente ad un appartamento di altro condominio confinante con quello degli attori in quanto il suddetto scarico non era collegato alla fogna per cui cagionava dette infiltrazioni.
L'amministratore, in quella occasione, suggeriva ai proprietari di inoltrare una richiesta relativamente ai lavori stessi, cosicché egli avrebbe convocato l'assemblea nella quale sarebbe stata emessa una delibera, considerato anche che i suddetti lavori apparivano particolarmente invasivi.
Dichiara, ancora, l'amministratore che gli venne riferito che i proprietari avrebbero svolto esclusivamente i lavori di ristrutturazione e solo successivamente apprese che gli stessi volevano spostare il pozzetto per ragioni estetiche.
Da tutto quanto emerso in corso di causa, pertanto, risulta che gli attori non hanno effettivamente provato l'indifferibilità e/o urgenza dei lavori di spostamento del pozzetto fognario tanto da non poter attendere che venisse emessa una delibera assembleare in merito.
Al contrario, dalle dichiarazioni rese sia dai testi che dall'allora amministratore del condominio, si è dedotto che lo spostamento del pozzetto era, in realtà ricompreso nell'ambito di lavori di ristrutturazione dell'immobile di proprietà degli attori, dovuti a causa di infiltrazioni d'acqua e che, lo spostamento del predetto pozzetto sarebbe stato realizzato per mere ragioni estetiche.
In conseguenza di quanto sopra, gli attori non hanno diritto al rimborso delle spese sostenute per i lavori relativi allo spostamento del pozzetto fognario.
Lavori urgenti e diritto al rimborso, un breve excursus della giurisprudenza di legittimità
Sul tema si è pronunciata più volte la giurisprudenza di legittimità la quale ha delineato anche le differenze rispetto alla disciplina della comunione ex art 1110 cod. civ. In caso di comunione, sostiene la Corte, il rimborso è dovuto non in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari ma solo quando la spesa si palesi urgente.
Lavori urgenti facciata condominiale
Ciò si spiega con il fatto che nella comunione, i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio le porzioni comuni rappresentano necessariamente utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione.
Tale rapporto di necessaria strumentalità caratterizza anche, ad esempio, il cd. condominio minimo e, quindi, anche in tal caso la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile se abbia i requisiti dell'art. 1134 cod. civ. (Cass. 12.11.2011, n. 21105; Cass. 23.4.2010, n. 9743; Cass. 19.7.2007, n. 16075; Cass. s.u. 31.1.2006, n. 2046).
L'urgenza degli interventi è nozione distinta dalla mera necessità di eseguirli, poiché ricorre quando, secondo un comune metro di valutazione, detti interventi appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune (Cass., 6.12.1984, n. 6400; Cass., 26.3. 2001, n. 4364) o ove siano connessi alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a terzi o alla stabilità dell'edificio un danno ragionevolmente imminente, o in presenza per la necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità (Cass. 19.12.2011, n. 27519; Cass. 19.3.2012, n. 4330).
Nel valutare l'urgenza occorre che le opere debbano essere eseguite senza ritardo, senza che il singolo abbia la possibilità di preavvertire gli altri condomini o l'amministratore (cfr., Cass. 23.9.2016, n. 18759).
In carenza di tali inderogabili condizioni non sono ammissibili indebite e non strettamente indispensabili interferenze dei singoli partecipanti alla gestione del fabbricato, la quale è riservata agli organi del condominio, essendo previsti strumenti alternativi (art.1105 c.c., comma 4) al fine di ovviare alla inerzia nella adozione o nella esecuzione di provvedimenti non urgenti, ma tuttavia necessari per la conservazione ed il godimento dell'edificio (cfr., da ultimo, Cass. 30.8.2017, n. 20528).
Nel caso di specie gli attori avrebbero ben potuto preavvertire l'amministratore circa i lavori di spostamento del pozzetto fognario i quali, come dichiarato in corso di causa, rientravano all'interno di più incisivi lavori di ristrutturazione dell'immobile ed avevano funzione meramente estetica.
Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 6405/2020, sulla base degli assunti riportati, rigettava la domanda attorea con condanna alle spese di lite nei confronti del condominio.
