In tema di gestione condominiale capita spesso che i condòmini richiedano all'amministratore la restituzione delle cifre sostenute, di propria iniziativa, per la conservazione e manutenzione di un bene comune. La casistica dei condòmini che, senza autorizzazione dell'assemblea condominiale o dell'amministratore, provvedono, quotidianamente, alla manutenzione delle parti comuni è troppo eterogenea.
Di frequente, per esempio, capita che i condòmini, dopo aver provveduto a sostituire le lampade fulminate, di scale, androni, pianerottoli, ecc., chiedano all'amministratore il rimborso delle spese anticipate per l'acquisto delle stesse lampade, proponendogli di compensare gli importi richiesti, con le quote condominiali dovute; oppure può capitare che il condomino si rivolga direttamente al suo elettricista di fiducia, per fargli eseguire direttamente la manutenzione nelle parti comuni e, dopo averlo pagato, chieda all'amministratore di ricevere il rimborso delle spese sostenute per l'opera eseguita; può accadere pure che il condomino sia esso stesso un elettricista e, dopo aver eseguito personalmente l'intervento di manutenzione, non si limiti a pretendere soltanto il rimborso delle spese, ma chieda addirittura il compenso per l'attività svolta.
Poi può capitare anche che la richiesta di rimborso delle spese sostenute, per la conservazione e manutenzione di un bene comune, provenga non dal condomino ma addirittura dall'inquilino di turno.
Insomma tutta una serie di pretese manifestate all'amministratore da parte di coloro che asseriscono di aver provveduto ad affrontare spese, per la conservazione della cosa comune e che è chiamato a disbrigare, almeno in prima battuta, chi amministra.
Oneri condominiali e prescrizione del termine per il rimborso delle somme indebitamente pagate.
Nella prassi, quasi sempre, l'amministratore decide di accogliere quelle richieste che ritiene essere non pretestuose e di modico valore, come nel caso del rimborso spese accordato per il cambio lampade fulminate.
Invece, nel caso in cui si dovesse trattare di richieste più importanti, l'amministratore, prudentemente, non potrà fare altro che rimettere la decisione all'assemblea condominiale che, a sua volta, sarà chiamata a decidere nel pieno rispetto delle norme dettate dal codice civile.
Sotto tale profilo la regola fondamentale da seguire è rappresentata dal disposto dell'art. 1134 c.c., che riconosce al condomino "soltanto" il diritto al rimborso delle spese urgenti, sostenute in ragione della gestione autonoma intrapresa, senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea condominiale.
La ratio di tale norma è quella di evitare che il singolo condomino interferisca nella gestione dell'amministratore e dell'assemblea condominiale, che sono gli unici deputati a garantire ai condòmini i servizi ed il miglior godimento dei beni comuni.
È ovvio che, alla luce del disposto dell'art. 1134 c.c., chi pretende il rimborso ha l'onere di provare l'indifferibilità della spesa sostenuta e l'impossibilità di comunicare, tempestivamente, con l'amministratore o con gli altri condòmini.
In effetti, a pensarci bene, si tratta di una probatio diabolica da produrre nell'era della comunicazione digitale, che è caratterizzata dall'uso della posta elettronica, dei social network, di WhatsApp Messenger e chi più ce ne ha più ne metta. Altro che telefoni fissi, fax e cellulari.
Inoltre risulterebbe difficile da credere che, nelle more dell'assemblea condominiale, il condomino, pronto a sostenere la spesa urgente, non abbia pensato, ad esempio, di far sottoscrivere, per approvazione, ai condòmini contattabili, un preventivo di spese da affrontare.
In ogni caso, senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, il diritto al rimborso delle spese sostenute dal condomino, per conservare la cosa comune, può essere riconosciuto soltanto in presenza della necessità di eseguire, senza ritardo, la stessa spesa ed a condizione che non si potesse avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condòmini (Cass. n. 27519/2011).
Ma in caso di trascuranza dell'assemblea condominiale e dell'amministratore il singolo condomino può provvedere alle spese per le cose comuni e poi pretenderne il rimborso?
Innanzitutto, da un punto di vista procedurale, per pretendere il rimborso delle spese sostenute per conto del condominio, il condomino deve rivolgere la sua richiesta di restituzione dapprima agli altri condòmini, per il tramite dell'amministratore, che provvederà poi a sottoporla all'attenzione dell'assemblea condominiale; solo nel caso in cui gli altri condòmini non approvassero lo stesso rimborso, il condomino richiedente potrebbe rivolgersi all'autorità giudiziaria, per ottenere la condanna del condomino al pagamento della cifra di sua spettanza.
Il giudice adito, nel valutare la vicenda, potrebbe anche avvalersi di un consulente tecnico d'ufficio, chiamato a stabilire la sussistenza o meno del requisito dell'urgenza.
In particolare, qualora il singolo condomino abbia affrontato spese per interventi compiuti in ossequio ad un ordinanza dell'ente comunale, che ordini al condominio di eseguire determinati lavori, si ritiene ricorrere l'urgenza (Cass. n. 13148/2014).
Peraltro il diritto al rimborso delle spese potrebbe sussistere anche nel caso in cui il singolo condomino compia un intervento sulle parti private, in quanto non deve riguardare necessariamente le parti condominiali, a condizione che dall'intervento su parti in proprietà esclusiva sia derivato un vantaggio per tutti gli altri condòmini (Cass. n. 3221/2014).
Mentre non si ritiene sussistere il requisito dell'urgenza nei casi specifici di spese sostenute per: tinteggiatura di muri esterni (Cass. n. 18759/2016); manutenzione ordinaria dell'impianto di riscaldamento (Trib. Verona sentenza 09.04.2011); consumo del riscaldamento e dell'acqua potabile (Trib. Verona sentenza 09.04.2011); illuminazione, adempimento di obblighi fiscali e accatastamento (Cass. n. 253/2013).
Ciò detto, in termini di trascuranza o trascuratezza, come dir si voglia, relativa alle spese necessarie per la conservazione della cosa comune e per il relativo mantenimento dell'integrità, la disposizione specificamente correlata è rappresentata dall'art. 1110 c.c., che si riferisce a quegli interventi indispensabili ad assicurare un servizio comune nell'ambito della comunione.
Tale norma dispone che, ai fini del rimborso delle spese, totale o parziale, sia sufficiente comunicare, in via preventiva, da parte di un comunista all'altro comunista la necessità di dover procedere ad eseguire uno specifico intervento.
Invero il diritto al rimborso delle spese del comproprietario che partecipa al "condominio" è assolutamente più limitato rispetto a quello di chi partecipa alla "comunione".
In altri termini il rimborso del condomino è subordinato non soltanto alla prova della trascuranza degli altri comproprietari, così come previsto per il rimborso del comunista, ma è sotteso anche alla più ferrea regola della dimostrazione dell'urgenza del momento e quindi dell'indifferibilità della spesa.
In più occasioni la Suprema Corte ha deciso che, con riferimento alle spese anticipate dal singolo condomino, la trascuranza degli altri condòmini e dell'amministratore non è condizione sufficiente a giustificare il diritto al rimborso spese, che resta connesso al concetto di urgenza delle stesse spese, in quanto l'art. 1134 c.c. fissa criteri specifici in deroga al disposto dell'art. 1110 c.c. dettato in tema comunione (Ex multis Cass., SS. UU., n. 2046 del 31 gennaio 2006; Cass. n. 21015/2011).
Infatti la trascuranza dell'amministratore o dell'assemblea condominiale non è condizione sufficiente ad ottenere il rimborso senza il consenso degli altri condòmini, salvo che si tratti di spese urgenti e indifferibili, per evitare un probabile nocumento alla cosa comune.
Quindi, l'urgenza della spesa deve essere adeguata ad evitare un danno, ragionevolmente imminente, che potrebbe essere causato dal bene comune allo stesso condomino richiedente o a terzi o alla stabilità del fabbricato, oppure deve trattarsi di una spesa idonea a ridare piena ed effettiva funzionalità alla cosa comune (Cass. n. 20151/2013).
In ogni caso il problema del rimborso delle spese comuni sostenute "d'iniziativa" del singolo condomino rappresenta una spada di Damocle della gestione condominiale, soprattutto per quanto concerne le delibere assembleari, che spesso non si assumono, non solo per trascuratezza dei comproprietari, ma anche per accordo intervenuto tra i condòmini, che "d'iniziativa" fanno mancare il numero legale necessario per deliberare.
