#1 Inviato 9 Novembre, 2015 Buongiorno a tutti, avrei bisogno della Vostra consulenza/consigli per avere la situazione più chiara. La storia è la seguente: l'amministratore ha dato mandato, senza delibera assembleare, ad una ditta di ripristinare parte dell'intonaco, su un aria che secondo l'amministratore era pericolante e quindi con il carattere di urgenza ha dato il via ai lavori. L'amministratore ha agito in piena autonomia e quasi di soppiatto senza dare nessun tipo di avviso ai condomini inoltre la ditta non si è limitata ad eseguire i lavori sull'area "pericolante" ma si è estesa anche su parti in cui non era tangibile il carattere di urgenza. Ora, cortesemente, vi chiedo: 1) il carattere di urgenza come va rilevato, chi lo può decretare e su quali basi? 2) l'amministratore può, solo, su una sua percezione del pericolo dichiarare il carattere di urgenza? 3) che comportamento dovrei adottare sentendomi parte lesa? grazie infinite e colgo l'occasione per fare i complimenti agli admin de sito e ai "colleghi" del forum per le loro competenze.
#2 Inviato 9 Novembre, 2015 L'amministratore deve garantire la sicurezza in condominio. Il suo si limita a rimuovere le parti ammalorate, e basta (quando si tratta di scarichi e tubazioni,il ripristino dovrà essere immediato per non alimentare altri danni e disagi). Per il ripristino,aspettare vari preventivi per deliberare la prossima assemblea con all'O.d.G. il problema, l'assemblea deciderà a chi affidare i lavori. Nel tuo caso,si sono passati i limiti,quando presenterà il conto potete contestare la spesa per abuso di potere.Art.1133cc ******************************/condominio/provvedimenti-amministrartore.asp
#3 Inviato 9 Novembre, 2015 Salve, se a quanto lei riferisce si parla di intonaco c'è poca urgenza. Se vi sono parti pericolanti di solito si provvede a rimuovere quelle parti e poi dopo si decide come operare. Il tutto quindi dipende dal perchè quella parte era pericolante: infiltrazioni? vetustà? semplice intonaco che si è staccato? Dopo aver capito questo si capirà se l'intervento era necessario o meno. Poi ovviamente il tutto dipende anche dalla cifra richiesta dalla ditta. In conclusione informatevi con l'Amministratore e chiedete chiarimenti sulla causa del danno e sulle modalità di riparazione effettuate. Solo dopo potrete capire se l'intervento era necessario o meno. Cordiali saluti.
#4 Inviato 9 Novembre, 2015 salve, già mi sono recato dall'amministratore chiedendo spiegazioni sul carattere di urgenza, ma la risposta è stata vaga e non esplicativa. Mi ha detto che sulla parte in questione c'era un' infiltrazione. Io mi chiedo l'urgenza deve essere dichiarata da un tecnico e/o vigili del fuoco? Devo attenermi a quello che mi dichiara l'amministratore( che non ha competenza nel campo delle opere murarie) o posso pretendere una dichiarazione di un tecnico che si prende la responsabilità di dichiarare urgenti i lavori? La mia opinione è che non c'era il carattere d'urgenza, ma volendo credere all'amministratore si doveva attenere all'aria dichiarata pericolante, giusto?
#5 Inviato 9 Novembre, 2015 Prima non hai accennato dell'infiltrazione. Se c'era veramente l'infiltrazione, sicuramente scrostare solo l'intonaco non bastava a fermare la penetrazione di acqua e umidità. Penso che l'amministratore abbia agito in modo urgente, non solo per la sicurezza ma per evitare che i danni si propagassero. Con questo non voglio dire che le tue perplessità sono infondate, però l'amministratore è meglio che eccede di solerzia, che rischiare grossi guai civili e penali.
#6 Inviato 10 Novembre, 2015 ...quello sicuro se c'era un reale pericolo ha fatto benissimo a sanare la situazione...ma dell'infiltrazione ne era a conoscenza solamente lui quindi riformulo la domanda, scusate se sono ripetitivo ma non riesco a trovare soluzione, se il carattere di urgenza deve essere periziato e documentato(se si quali sono le norme che lo regolano) o l'amministratore può di suo stabilire il carattere di urgenza senza l'ausilio di terzi che ne diano la comprova? Grazie infinite per il vostro tempo.
#7 Inviato 10 Novembre, 2015 Giusto per sapere ma di che spesa parliamo??? perché io mi sono ritrovato in ambo le situazioni ossia amministratore che fa fare lavori urgenti (a mio modo di vedere) e condomino il quale amministratore fa fare lavori a suo dire urgenti, spiego meglio: - Condominio amministrato dal nostro studio tratto d'intonaco pericolante in facciata dal quale infiltrava l'acqua e il tratto danneggiato si espandeva velocemente (e sfido chiunque a dire che un pezzo d'intonaco spesso almeno 2 cm se cade da 10 mt d'altezza non crea danni).....la maggior incidenza per il lavoro era dettata dal nolo piattaforma aerea e permessi vari, costo per la sola rimozione € 3.000 (è un esempio non mi ricordo l'importo) costi per rimozione e ripristino € 3.500,00.................cosa fai? fai solo rimuovere il tratto?? - Condominio in cui ero condomino alcuni tratti d'intonaco e/o altro presentavano segni d'usura (facciata interna) delibera nelle varie eventuali di mettere in sicurezza senza conoscere costi e niente......cosa fa l'amministratore fa ripristinare tutto un tratto di facciata con un costo di € 47.000,00 senza delibera, senza stanziamento e senza detrazioni fiscali
#8 Inviato 11 Novembre, 2015 Giusto per sapere ma di che spesa parliamo??? perché io mi sono ritrovato in ambo le situazioni ossia amministratore che fa fare lavori urgenti (a mio modo di vedere) e condomino il quale amministratore fa fare lavori a suo dire urgenti, spiego meglio: - Condominio amministrato dal nostro studio tratto d'intonaco pericolante in facciata dal quale infiltrava l'acqua e il tratto danneggiato si espandeva velocemente (e sfido chiunque a dire che un pezzo d'intonaco spesso almeno 2 cm se cade da 10 mt d'altezza non crea danni).....la maggior incidenza per il lavoro era dettata dal nolo piattaforma aerea e permessi vari, costo per la sola rimozione € 3.000 (è un esempio non mi ricordo l'importo) costi per rimozione e ripristino € 3.500,00.................cosa fai? fai solo rimuovere il tratto?? - Condominio in cui ero condomino alcuni tratti d'intonaco e/o altro presentavano segni d'usura (facciata interna) delibera nelle varie eventuali di mettere in sicurezza senza conoscere costi e niente......cosa fa l'amministratore fa ripristinare tutto un tratto di facciata con un costo di € 47.000,00 senza delibera, senza stanziamento e senza detrazioni fiscali Di spesa non abbiamo parlato, non è quello il punto(e ho capito benissimo il tuo ragionamento) ma quello che mi preme capire se il carattere di urgenza è regolato da norme e quindi deve essere periziato o l'amministratore può decidere in autonomia (anche senza competenze)?????
#9 Inviato 11 Novembre, 2015 Di spesa non abbiamo parlato, non è quello il punto(e ho capito benissimo il tuo ragionamento) ma quello che mi preme capire se il carattere di urgenza è regolato da norme e quindi deve essere periziato o l'amministratore può decidere in autonomia (anche senza competenze)????? Va a buon senso!!! si ricollega sempre al discorso di prima che dipende dall'entità dei lavori........in quanto le perizie hanno un costo........noi sinceramente prima di fare dei lavori urgenti facciamo fare un accurato rapporto fotografico al fine di dimostrare il carattere urgente ed inviamo le stesse ai consiglieri.........
