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LucioM

Iniziativa individuale di un condomino per spese straordinarie

Buongiorno,

spiego brevemente lo scenario: mini condominio con 3 unità immobiliari, ovviamente senza amministratore. Ci sono io, il proprietario A e il proprietario B. Un giorno il proprietario A bussa alla mia porte e mi dice che vuole fare dei lavori straordinari. Io rispondo: "grazie, ma non ritengo i lavori urgenti, per cui non mi interessa, magari ne riparliamo tra un paio d'anni". Passa qualche mese e il proprietario A bussa di nuovo alla mia porta: "buongiorno, mi servirebbe la tua firma per il nulla osta all'installazione dei ponteggi, per fare quei lavori di cui parlammo". 

Ovviamente chiedo chi abbia autorizzato questi lavori e mi risponde che intanto aveva parlato con proprietario B ed era d'accordo nel fare i lavori, per cui essendosi già formata una maggioranza, ha ritenuto non necessario coinvolgermi ed è andato avanti da solo contattando ditte, facendo preventivi, stipulando contratti e chiedendo autorizzazioni e permessi. E poi, col sorriso compiaciuto, tipico di chi pensa di essere furbo, mi dà anche uno specchietto con le spese che andranno in capo a me, perchè ovviamente pretenderà che io partecipi in base alla mia quota millesimale. Io dico che ovviamente voglio approfondire la questione, la firma intanto non la metto e mi riservo di aggiornarci in un momento successivo.

Veniamo al punto: non esiste una convocazione di assemblea e né tantomeno una delibera assembleare che autorizzi tali lavori. Da quello che ho capito, cercando informazioni in rete, l'articolo 1134 mi tutela, perché in mancanza di una autorizzazione formale dell'assemblea, il condòmino che assume iniziativa individuale non ha diritto al rimborso, trattandosi tra l'altro di opere NON urgenti e anche molto gravose.

Però poi mi imbatto in una sentenza della corte di cassazione (18192/2009) che dice che l'assemblea può ratificare anche successivamente una spesa straordinaria non preventivamente approvata.

E allora qui sorge il dilemma. Da una parte sarei tentato di mandare una raccomandata a proprietario A (e per conoscenza al proprietario B che gli ha dato "carta bianca") per dirgli "caro mio, hai fatto tutto da solo, non hai convocato l'assemblea, non c'è un verbale che certifichi le posizioni dei 3 comproprietari, né discussioni su quali lavori fare, a chi affidarli, quali preventivi scegliere... hai già chiesto permessi e chiamato ditte, insomma ci sono prove schiaccianti che trattasi di iniziativa individuale, pertanto ai sensi dell'art. 1134 io mi tiro fuori e le spese te le paghi tutte tu e proprietario B". 

Però poi se gli mando questa raccomandata penso che potrei dargli un assist. Magari vanno da un legale che gli suggerisce di porre subito rimedio. Quindi poi convocano di urgenza un'assemblea per ratificare i lavori che stanno per iniziare e si trovano loro dalla parte della ragione. 

Che consigli potete darmi? Il mio obiettivo è ovviamente non partecipare ai lavori, sia perchè non ho la possibilità economica, sia perchè questo modo prepotente di agire mi fa andare in bestia. Conviene mandare una diffida? Oppure aspettare che finiscano i lavori, mi chiedano i soldi per poi dire "scusate, ma chi li ha deliberati?".

Grazie a tutti coloro che saranno così cortesi da rispondermi.,

Di che lavori si tratta?

La maggior parte di quelli fattibili installando ponteggi accedono ad elevati benefici fiscali (bonus facciate 90%, superecobonus 110%).

In questi casi, sarebbe più difficile dimostrare l'onerosità dei lavori.

Cmq se questa dimostrazione è da te producibile, puoi esentarti ex art. 1121:

 

Articolo 1121 Codice Civile - Innovazioni gravose o voluttuarie

Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa(1) o abbia carattere voluttuario(2) rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata(3), i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera

https://www.brocardi.it/codice-civile/libro-terzo/titolo-vii/capo-ii/art1121.html

 

Manderei quindi una raccomandata in cui produci la dimostrazione di gravosità dei lavori rispetto al condominio e alla tua condizione economica, specificando che ti esoneri ex art. 1121 c.c.

 

Attendere senza fare nulla non vorrei potesse essere successivamente interpretato come un'accettazione delle richieste del condomino A (nonostante l'art. 1134 c.c. paia chiaro al riguardo), ma sentirei un legale in merito.

 

Si tratta di tetto e facciata e altre opere minori, quindi non di innovazioni. So che esistono i bonus, ma io mi trovo in una fase in cui non ho possibilità di star dietro ad adempimenti burocratici (tra l'altro molto complessi e onerosi) e comunque anche richiedendo i bonus, mi è stata prospettata una spesa di diverse migliaia di euro (perchè non tutto rientra nel 110%).  Comunque il punto non è "come posso spendere il meno possibile", ma mi interessava sapere se alla luce del comportamento di "condòmino A" io posso tirarmi fuori e uscirne senza sborsare nemmeno un euro. Non perchè io sia bastardo e voglia fare pagare le spese agli altri per poi godermnle, Ma perchè poi, per non dilungarmi, io ho omesso di raccontare che il "Condomino A" sta facendo un'imponente ristrutturazione interna per cui questo ricorso ai bonus e ai lavori straordinari (che non sono assolutamente necessari perchè tetto e facciata sono stati fatti 18 anni fa),è semplicemente un cavallo di troia per farsi fare i lavori interni. Infatti la ditta che ha scelto per fare i lavori sulle parti comuni è la stessa che gli farà la ristrutturazione interna (e certe cose sappiamo tutti come girano). Io sinceramente non ho nessuna intenzione di pagare con i miei soldi (o con le mie detrazioni) i suoi lavori interni. Però quando ho prospettato di vedere quali prezzi facevano le altre ditte, almeno per fare un confronto e verificare se c'è un conflitto di interessi, mi è stato detto che non sarebbe servito, tanto la maggioranza avrebbe optato a prescindere per quella ditta. Ecco con questi presupposti, capite, che è mia intenzione rispondere sullo stesso piano, quindi non scendere a compromesso, bensì lasciargli la patata bollente in mano.

Capisco i presupposti, ma considera d'altronde che tu non hai carte particolarmente buone, essendo in minoranza sia dal punto di vista delle teste che dei millesimi.

Ti conviene trovare una soluzione di compromesso con gli altri due condomini, del tipo: voi vi assumete in toto il costo dei lavori e relative detrazioni, io non vi metto il bastone tra le ruote andando per vie legali.

 

E' chiaro p.e. che l'assemblea può scegliere il preventivo che preferisce, ma se lo stesso lavoro viene svolto da un'altra ditta ad un costo minore ed entrambe sono realtà solide con una buona reputazione, quale sarebbe la motivazione per scegliere la più costosa?

La motivazione mi è già stata data. Risposta testuale: "con i bonus tutte le ditte sono oberate di lavoro, già è tanto che siamo riusciti a trovare una ditta che ci ha dato disponibilità, se ci mettiamo a cercare altre ditte e adeguarci alla loro disponibilità si finisce che tra 2 anni stiamo ancora qui a parlarne".... 

LucioM dice:

La motivazione mi è già stata data. Risposta testuale: "con i bonus tutte le ditte sono oberate di lavoro, già è tanto che siamo riusciti a trovare una ditta che ci ha dato disponibilità, se ci mettiamo a cercare altre ditte e adeguarci alla loro disponibilità si finisce che tra 2 anni stiamo ancora qui a parlarne".... 

È una motivazione valida.

Puoi contrastarla presentando il preventivo di una ditta disposta ad iniziare subito.

Di base però: cerca un accordo perché essendo in minoranza altrimenti non ti resta che la via giudiziale, con i costi e i tempi che comporta.

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