Un condominio è tale indipendentemente dalla formalizzazione dell'esistenza della compagine e ciò riverbera i propri effetti anche in materia di norme applicabili, pure in relazione alle spese urgenti.
Il condominio, abbia o non abbia un codice fiscale, sia stato nominato o meno un amministratore, è sempre un condominio. Per esserlo, come ci dicono gli studiosi e la dottrina, è sufficiente che l'originario unico proprietario dell'edificio ceda la prima unità immobiliare ad una persona da lui differente.
Tale cessione, salvo diversa disposizione del titolo, fa sì che il condominio sorga, come si suole dire, ipso iure et facto, in quanto i beni indicati dall'art. 1117 c.c. e quelli ad essi assimilabili iniziano subito a svolgere la propria funzione accessoria e strumentale al miglior godimento delle cose comuni.
I titoli, che possono contenere un'eccezione a questa regola, possono riservare la proprietà dei beni che comunque continueranno (per servitù) ad essere legati all'uso di tutto, salvo anche qui possibili (in quanto fisicamente consentite) preclusioni.
Sorto il condominio, dunque, vi siano due o più partecipanti, ad esso si applicano immediatamente ed automaticamente le norme di cui agli artt. 1117-1139 c.c.
Ciò vuol dire che anche il condominio formalmente non costituito è soggetto alle ordinarie regole condominiali, ivi compresa quella inerente ai lavori urgenti dettata dall'art. 1134 c.c.
Un caso a suo tempo risolto dalla Corte di Cassazione ci aiuterà a chiarire i contorni concreti delle enunciazioni teoriche fin qui esplicitate.
Lavori urgenti ai sensi dell'art. 1134 c.c., il caso
Un condomino ordinava ad un'impresa di eseguire lavori di manutenzione dell'edificio e, successivamente, chiedeva il rimborso pro quota, della spesa sostenuta, agli altri comproprietari.
Egli riteneva d'avere diritto al rimborso della somma in quanto si trattava di spesa urgente e che comunque, ai sensi dell'art. 1110 c.c., poteva pretendere la partecipazione a quel costo degli altri condomini.
In ragione di ciò, vista anche la mancata collaborazione dei suoi vicini, agiva in giudizio, dinanzi al giudice di pace, per ottenere la condanna dei medesimi al pagamento di circa 3 mila euro.
Manutenzione del terrazzo e vicino non collaborativo
Il giudice di pace rigettava questa domanda e quella, proposta congiuntamente, di rimborso di alcune spese sostenute per il pagamento delle bollette dell'acqua.
Il tribunale, in funzione di giudice d'appello (è davanti ad esso che s'impugnano le sentenze rese dal giudice di pace), accoglieva parzialmente l'appello e condannava i condomini convenuti al pagamento delle spese sostenute per pagare le bollette dell'acqua.
Quanto agli interventi conservativi il giudice d'appello rigettava la domanda in quanto, «ha poi ritenuto che non fosse stata dimostrata l'urgenza della esecuzione dei lavori, atteso che la denuncia al Comune era stata presentata il 26 gennaio 2000, mentre i lavori erano stati eseguiti nel mese di ottobre 2000, e che dovesse escludersi che gli altri condomini avessero avuto regolare preavviso in ordine ai lavori da eseguire e avessero prestato il loro consenso alla esecuzione delle opere» (Trib. Lagonegro 9 agosto 2044 in Cass. 12 ottobre 2011 n. 21015).
Da qui il ricorso per Cassazione da parte dell'originaria attrice. Ricorso che gli ermellini hanno ritenuto infondato.
Lavori urgenti, art. 1134 c.c. sempre applicabile, al di là della costituzione del condominio
Secondo la ricorrente, infatti, nel caso di specie non si doveva fare applicazione dell'art. 1134 c.c. (come detto nella sentenza di secondo grado) ma dell'art. 1110 c.c. (che disciplina il rimborso delle spese per l'esecuzione di lavori, non per forza urgenti, sui beni comuni). Non è stata dello stesso avviso la Corte di Cassazione.
I giudici di legittimità, citando integralmente quanto detto dalle Sezioni Unite in materia di rimborso delle spese urgenti in materia di condominio (sent. n. 2046/06), hanno rigettato il ricorso specificando che «la diversa disciplina dettata dagli artt. 1110 e 1134 cod. civ. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell'altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell'urgenza, trova fondamento nella considerazione" che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione.
Chi effettua lavori urgenti in un edificio privo di amministratore ha diritto al rimborso?
Ne discende che, istaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, poiché tale situazione si riscontra anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'art.1134 cod. civ.» (Cass. 12 ottobre 2011 n. 21015).
In questo contesto, concludono da piazza Cavour, «si deve solo aggiungere che correttamente il Tribunale ha ritenuto applicabile la disposizione di cui all'art. 1134 cod. civ., pur se, nella specie, il condominio non risultava formalmente costituito, con nomina dell'amministratore, atteso che la disciplina del condominio negli edifici opera per il semplice fatto che coesistano in un fabbricato, come nella specie, parti di proprietà comune e parti di proprietà esclusiva» (Cass. ult. cit.).
Norme condominiali, applicazione automatica
Per concludere portando il discorso dal particolare al generale: le norme dettate in materia di condominio si applicano al di là del fatto che la compagine sia formalmente costituita.
Ciò vuol dire che i condòmini singolarmente considerati, ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c. possono sempre convocare l'assemblea affinché questa provveda, ad esempio:
- alla nomina dell'amministratore (obbligatoria se i condòmini sono più di otto);
- all'affidamento di un incarico per la redazione delle tabelle millesimali (sempre obbligatorie);
- all'approvazione del regolamento di condominio (se i condòmini sono più di dieci);
- all'approvazione del preventivo di gestione, ecc.
Avviso di convocazione assemblea condominiale, vale solo quello che dice la legge
