Due persone che chiameremo Tizio e Caio sono proprietarie, rispettivamente, delle unità immobiliari Alfa e Beta, insistenti nell’edificio Gamma. Vista la trascuratezza di Caio nell’eseguire degli interventi manutentivi sulle parti comuni (nella specie intervento di sistemazione del lastrico solare comune), Tizio decide di provvedervi di propria iniziativa incaricando un’impresa edile per l’effettuazione dei lavori. Fatto ciò, quest’ultimo chiede al primo la sua quota parte. Caio si rifiuta di pagare. Da qui ne nasce una causa.
Questa, sostanzialmente, la fattispecie che ha portato la Corte di Cassazione, lo scorso 23 novembre, ad emettere la sentenza n. 24712. Risultato: Caio aveva ragione a non pagare quanto richiesto da Tizio.
La ragione sta in quanto detto a suo tempo dalla Sezioni Unite, con l’arcinota sentenza n. 2046/06, in materia di condominio minimo, disciplina applicabile e spese urgenti.
Detto in breve: al condominio minimo, con che conta solamente due partecipanti, si applicano le norme sul condominio negli edifici (e non quelle sulla comunione), sicché per le opere sulle parti comuni chi le ha ordinate ha diritto al rimborso solamente se è in grado di dimostrare l’urgenza degli interventi.
Il perché, rifacendosi proprio alla sentenza n. 2046, lo si legge nella pronuncia n. 24712, cui, simbolicamente, lasciamo la parola. Dice la Cassazione, censurando la sentenza di secondo grado che era stata impugnata dal condominio (Caio) che si era visto condannato alla partecipazione alle spese, che il giudice d’appello “ ha del tutto omesso di verificare se realmente sussistesse nella specie il requisito dell'urgenza, che è richiesto nel caso in cui le spese sostenute da un comproprietario per la conservazione della cosa riguardi le parti comuni di un edificio condominiale (v. Cass. s.u. 31 gennaio 2006 n. 2046: "La diversa disciplina dettata dagli art. 1110 e 1134 c.c. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell'altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell'urgenza, trova fondamento nella considerazione che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicchè la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione; ne discende che, istaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, poichè tale situazione si riscontra anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 c.c." (Cass. 23 novembre 2011 n. 24712).
Ch’intende ottenere il rimborso delle spese effettuate personalmente sulle parti comuni, quindi, deve dimostrare che si tratta di spesa urgente.
