Ricerca e verifica del codice fiscale del condominio, tra problemi e possibilità di risolverli. Come conoscerne uno sconosciuto?
Stai per emettere una fattura ad un condominio ma non sei in possesso del suo codice fiscale?
Stai compilando la nota di iscrizione a ruolo di un ricorso per decreto ingiuntivo e il programma ti chiede di indicare il codice fiscale del condominio?
Come puoi conoscere questo dato?
Come verificare la sua correttezza?
Partiamo dal dato certo: ogni condominio dev'essere dotato di un codice fiscale.
Codice fiscale del condominio
Ai sensi dell'art. 2, primo comma, d.p.r. n. 605/73:
Sono iscritte all'anagrafe tributaria, secondo un sistema di codificazione stabilito con decreto del Ministro per le finanze, le persone fisiche, le persone giuridiche e le società, associazioni ed altre organizzazioni di persone o di beni prive di personalità giuridica.
Il condominio - lo si consideri un ente di gestione, un organizzazione di persone, un centro d'imputazione giuridica distinto dai suoi partecipanti - rientra nel novero di quei soggetti diversi dalle persone fisiche che devono essere dotate del codice fiscale.
Questo, per completezza è utile ricordarlo, nel caso del condominio (ed di tutti i soggetti differenti dalle persone fisiche) è composta da undici cifre; la legge specifica a che cosa si riferiscono i caratteri numerici.
In particolare, ai sensi del d.m. 23 dicembre 1976, è stabilito che i primi 7 caratteri del codice fiscale individuano il contribuente-condominio attraverso un numero progressivo, i successivi 3 sono il codice identificativo dell'ufficio (es. Bari, Torino, Venezia, ecc.) e l'ultimo è un codice di controllo. Un totale di 11 cifre.
A mente dell'art. 2659 c.c., nella nota di trascrizione dell'atto di acquisto di un'unità immobiliare in condominio dev'essere indicato il codice fiscale.
Chi richiede il codice fiscale del condominio?
Per rispondere bisogna capire quando sorge il condominio. Il condominio, come ricordano dottrina e giurisprudenza, sorge "ipso iure et facto, e senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nel momento in cui l'originario costruttore di un edificio diviso per piani o porzioni di piano, aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell'edificio" (così Cass. 4 ottobre 2004, n. 19829).
Fatta questa premessa, pertanto, si ritiene che sia tenuto a domandare l'attribuzione del codice fiscale:
a) ciascun proprietario di unità immobiliari nel caso di condominio sprovvisto di amministratore;
b) l'amministratore, che per legge deve curare gli adempimenti fiscali (cfr. art. 1130 n. 5 c.c.) nelle altre ipotesi.
Oltre che la prima richiesta, all'agenzia delle entrate è necessario chiedere la variazione ogni qual volta si rendesse necessaria.
Variazione del codice fiscale del condominio
Che cosa puoi fare per sapere se un condominio è dotato di codice fiscale?
Purtroppo ben poco. Se non si conosce l'indirizzo di residenza di una persona si può fare richiesta all'ufficio anagrafe e così ottenerlo.
Se è dubbio se Tizio sia proprietario di un immobile, si può eseguire una visura presso l'ufficio della conservatoria dei pubblici registri immobiliari.
Se il vuole sapere se il condominio Alfa ha un codice fiscale…lo si può domandare solamente all'amministratore o ai condòmini.
Sembra strano, ma è così: come non esiste un'anagrafe pubblica dei codici fiscali di ogni persona così non esiste un'anagrafe pubblica dei codici fiscali dal condomino.
Il problema è che mentre di una persona, conoscendo i dati anagrafici, si può calcolare il codice fisale, così non è per il condominio. O si conosce il codice fiscale o lo si domanda ai condòmini/amministratore.
S'è detto che ai sensi dell'art. 2659 c.c. nelle note di trascrizione di unità immobiliari ubicate in condominio deve essere indicato il codice fiscale della compagine. La disposizione è entrata in vigore il 18 giugno 2013 (poiché introdotta nel codice dalla legge n. 220 del 2012); ciò starebbe a significare che eseguendo una visura su un condòmino che ha acquistato dopo il 18 giugno 2013 si potrebbe risalire al codice fiscale del condominio? In linea di principio sì, ma (esperienza diretta dello scrivente) non sempre le note di trascrizione contengono questo dato.
Si può domandare all'Agenzia delle Entrate se presso la sua anagrafe è presente un condominio?
Ad avviso di chi scrive, sì, queste informazioni non sono informazioni riservate, ma bisogna essere certi dei dati e la risposta non è immediata.
Avendo il codice fiscale di un condominio che cosa si può fare per verificare se è valido?
In questo caso la situazione è più semplice, a condizioni di conoscere l'esatta denominazione del condominio.
L'Agenzia delle entrate, infatti, mette a disposizione degli utenti, sul proprio sito internet, un servizio di verifica e corrispondenza tra il codice fiscale e la denominazione di un soggetto diverso da persona fisica (https://telematici.agenziaentrate.gov.it/VerificaCF/Scegli.do?parameter=verificaCfPnf).
Questo consente alle parti, come si vede nell'immagine qui sotto, di verificare l'esattezza del codice fiscale di cui s'è in possesso inserendo il numero di codice e la denominazione del condominio.
Certo, anche in questo caso si sono dei limiti. Spieghiamo meglio.
Ipotizziamo che si conosca il codice fiscale del condominio, ma non si sia certi della sua denominazione.
In tal caso, pur essendo il codice fiscale un codice univoco, se si effettua una ricerca sul sito internet dell'agenzia delle entrate, allora si avrà solamente il responso sulla validità del codice fiscale, ma non sulla sua corrispondenza ad uno specifico condominio.
Se, poi, si possiede il codice fiscale, ma la denominazione scorretta (es. condominio via del Giglio piuttosto che condominio Giglio) allora il sito dell'Agenzia delle Entrare dirà, giustamente, che i dati non corrispondono, ma nulla dirà in merito alla corrispondenza tra quel codice fiscale e un altro condominio.
Il problema, è evidente, risulta acuito con l'entrata in vigore delle norme che obbligano all'emissione della fattura elettronica, in quanto in questo documento (come nei cartacei, ma qui con maggior rigore formale) è necessario inserire subito il codice fiscale del condominio.
Ricordiamo che in mancanza di codice fiscale, il condominio è soggetto alle sanzioni previste dal d.p.r. n. 605/1973.
