Il registro di anagrafe condominiale è una delle novità che nel 2013 furono introdotte nel codice civile dalla legge n. 220 del 2012.
Questo fu, per certi versi, una vera e propria innovazione, per altri una semplice sistematizzazione di informazioni, dati e documenti già posseduti dell'amministratore di condominio.
Tra le novità, senza dubbio, quella dell'indicazione, nel registro de quo, del nome dei titolari di diritti personali di godimento. Ergo: conduttori e comodatari.
Come sempre accade le norme di nuova o recente introduzione necessitano di un periodo di rodaggio e, magari, di un collaudo con qualche modifica. Così è stato pure per l'anagrafe condominiale, anche proprio con riferimento ai conduttori.
Ciò detto, partiamo dal quesito di un nostro lettore che ci dà lo spunto per chiarire alcuni aspetti inerenti al rapporto tra conduttori e adempimenti connessi alla tenuta del registro di anagrafe condominiale.
Anagrafe condominiale e comunicazione dati dei conduttori, il quesito
Ci scrive un nostro lettore: «L'amministratore del condominio in cui vivo mi ha invitato, con raccomandata a.r., a comunicargli il nome del nuovo inquilino, altrimenti procederà ad effettuare la ricerca con spese a mio carico.
È giusto che debba dare questa informazione?»
Chi ci scrive, probabilmente, non ha sentito parlare dell'anagrafe condominiale e degli obblighi di collaborazione gravanti sui condòmini per la sua regolare tenuta.
Per rispondergli, oltre a quanto già detto è utile esporre brevi cenni al contenuto del così detto registro di anagrafe condominiale.
Anagrafe condominiale, il contenuto
Esso è uno dei quattro registri (assieme a quello dei verbali, di contabilità e di nomina e revoca) che l'amministratore deve tenere e mettere a disposizione dei condòmini per la libera consultazione l'estrazione di copie a pagamento.
Il registro di anagrafe non è obbligatorio nei condomini in cui non è obbligatoria la nomina dell'amministratore, fintanto che lo stesso non venga comunque nominato. Come dire: la tenuta di questo documento è mansione specificamente riconducibile all'amministratore e non al condominio (che ad esempio deve sempre essere dotato di codice fiscale).
Le informazioni che devono essere contenute nel registro di anagrafe condominiale sono varie e tutte individuate dall'art. 1130 n. 6 c.c.; e sono:
- le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio;
- i dati catastali di ciascuna unità immobiliare;
- ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio.
Sul mio appartamento grava un diritto d'usufrutto? Devo comunicare all'amministratore generalità (nome, cognome, data e luogo di nascita), il codice fiscale e la residenza o il domicilio dell'usufruttuario.
Anagrafe condominiale, la comunicazione dei dati del conduttore
Ho concesso la mia unità immobiliare in locazione? Idem.
Lo stesso art. 1130 n. 6 c.c. specifica che «ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili».
Come dire: devo comunicare all'amministratore tutto ciò che riguarda questi aspetti, altrimenti lui può reperirli di propria iniziativa facendomi pagare il costo della ricerca (e l'onorario per la stessa se "messo chiaramente in preventivo", cfr. art. 1129, quindicesimo comma, c.c.).
Il problema, se così si può dire, rispetto ai dati del conduttore è che non esiste alcuna anagrafe pubblica dei contratti di locazione. Mentre per l'usufrutto è sufficiente effettuare una ricerca nei pubblici registri immobiliari, o per la residenza presso l'ufficio anagrafe del Comune, per gli affitti (siano essi ad uso abitativo o ad uso diverso) non è così.
Esiste una norma esattamente l'art. 18, terzo comma, d.p.r. n. 131/86, che recita: «su richiesta delle parti contraenti, dei loro aventi causa o di coloro nel cui interesse la registrazione è stata eseguita, l'ufficio del registro rilascia copia delle scritture private, delle denunce e degli atti formati all'estero dei quali è ancora in possesso nonché delle note e delle richieste di registrazione di qualunque atto pubblico o privato.
Il rilascio di copie ad altre persone può avvenire soltanto su autorizzazione del pretore competente.
Nei casi previsti dall'art. 17 in luogo del rilascio della copia è attestato il contenuto del modello di versamento».
Cambio casa, quando avvisare l'amministratore di condominio?
Insomma l'amministratore per conoscere il nome del conduttore, meglio per avere certezza, a meno che questo non si palesi personalmente, potrebbe adire un giudice. Al condomino, quindi, anche se praticamente questa pare una soluzione remota, conviene collaborare e rispondere alla richiesta.
Ricordiamo che oltre all'obbligo di comunicazione dei dati del conduttore, nel caso di primo affitto, nonché di variazione dell'intestatario del contratto, ovvero di nuovo contratto, v'è l'obbligo di comunicazione al medesimo mandatario dell'avvenuta registrazione del contratto locatizio.
Tanto specifica l'art. 13 della legge n. 431/98 dettato in materia di locazione di immobili ad uso abitativo, il quale, al primo comma, recita: «[…]. È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130, numero 6), del codice civile».
