Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
105476 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Cambio casa, quando avvisare l'amministratore di condominio?
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Cambio casa, quando avvisare l'amministratore di condominio?

Ecco cosa si rischia se non si informa l'amministratore quando si cambia abitazione

Avv. Alessandro Gallucci  

Casa in condominio e anagrafe condominiale

Abitare, non abitare, trasferirsi, affittare, vendere, acquistare una casa in condominio. Si tratta di eventi che in una certa misura devono essere portati a conoscenza dell'amministratore di condominio.

Non farlo può avere delle conseguenze, anche economiche. Si badi: per semplicità parliamo del fatto più comune e ricorrente, ossia l'abitazione in condominio. Le comunicazioni di cui parleremo, però, riguardando qualunque unità immobiliare, o almeno quasi tutte le comunicazioni.

=> Devo consegnare copia dell'atto d'acquisto all'amministratore?

Partiamo, come si suole dire, dalle basi: l'anagrafe condominiale.

Il registro di anagrafe condominiale, previsto dall'art. 1130 n. 6 c.c., è uno di quei documenti la cui tenuta è demandata all'amministratore di condominio. Le attribuzioni del mandatario vedono però il diretto coinvolgimento dei condòmini; questi, in sostanza, devono collaborare ai fini della regolare tenute del registro.

Quali sono le informazioni, ai fini che ci occupano, che devono essere inserite in questo registro?

L'art. 1130 n. 6 c.c. specifica che nel registro devono essere inseriti, le generalità:

- dei singoli proprietari;

- dei titolari di diritti reali;

- dei diritti personali di godimento;

- il loro codice fiscale e la residenza o il domicilio.

=> Registro anagrafe condominiale. Regole

Insomma l'amministratore deve sapere chi è il proprietario se vi sono, ad esempio, usufruttuari o conduttori e in riferimento a tutti, generalità e residenza o domicilio.

Detta diversamente: se sono proprietario, ma non abito la casa situata nel condominio l'amministratore lo deve sapere. Se mi traferisco in quell'abitazione, lo stesso. Se cambio residenza, idem.

Ove non collaborassi, l'amministratore avrebbe potere di reperire queste informazioni presso i pubblici registri addebitandone le spese. Spese che possono consistere anche in un compenso in favore del mandatario, laddove lo stesso sia stato comunicato al momento dell'accettazione dell'incarico ovvero ai suoi rinnovi.

Cambio casa per cessione

Un'altra circostanza che deve essere prontamente - nel proprio interesse - comunicata all'amministratore di condominio è la cessione, a qualunque titolo, dei diritti sull'unità immobiliare.

Vendo casa? Devo dirlo all'amministratore. Costituisco un diritto di usufrutto? Idem. Dono l'abitazione? Stesso discorso?

Perché la comunicazione dev'essere fatta anche - soprattutto, ad avviso di chi scrive - nel proprio interesse?

La risposta è contenuta nell'art. 63, quinto comma, disp. att. c.c., a mente del quale «chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto».

Insomma la mancata comunicazione di questa informazione espone il cedente all'azione legale di recupero del credito, laddove il cessionario si rivelasse inadempiente. Ciò, vale la pena aggiungerlo, senza che possa farsi valere l'inapplicabilità al condominio del così detto principio dell'apparenza (il condòmino apparente, sul punto si veda Cass. SS.UU. n. 5035/02).

Questo adempimento si unisce a quello previsto dall'art. 1130 n. 6 inerente all'anagrafe condominiale. In buona sostanza, oltre a consegnare all'amministratore l'atto di cessione - in copia autentica - il nuovo condòmino dovrà comunicargli i propri dati così come indicati dalla norma testé citata.

Si badi: la copia autentica dell'atto di cessione può essere consegnata tanto dal nuovo condòmino tanto da chi cede diritti sull'unità immobiliare.

=> L'amministratore di condominio che non tiene un doppio registro dell'anagrafe condominiale può essere revocato?

Cambio casa con locazione

Se ci si trasferisce dal condominio in altra abitazione contestualmente locando quell'unità immobiliare, ovvero in tutti i casi in cui l'abitazione viene concessa in locazione - anche parziale - bisogna comunicare all'amministratore il nome del conduttore.

Non solo: per le locazioni ad uso abitativo in relazione alle quali è obbligatoria la registrazione del contratto - ossia tutte quelle che riguardano un periodo di tempo superiore ai trenta giorni - ai sensi dell'art. 13, primo comma, l. n. 431/1998 «[…] è fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all' articolo 1130, numero 6), del codice civile.»

=> Anagrafe condominiale, cosa comunicare all'amministratore?

Ciò vuol dire che se si affitta un'abitazione il giorno 1 febbraio, entro i novanta giorni successivi bisognerà comunicare all'amministratore - con la ricevuta di registrazione rilasciata dall'agenzia delle entrate - che la casa è stata locata e di conseguenza di dati del conduttore (anch'esso destinatario della comunicazione di avvenuta registrazione del contratto).

La norma non prevede sanzioni per l'ipotesi d'omessa comunicazione della registrazione del contratto all'amministratore condominiale, mentre l'omessa registrazione rappresenta un inadempimento di natura tributaria che porta alla invalidità del rapporto contrattuale.

Cambio casa che resta disabitata

S'è visto che sostanzialmente tutte le variazioni di proprietà e/o godimento dell'abitazione ubicata in condominio debbano essere comunicate all'amministratore.

Che cosa succede se si decide d'andare a vivere in altra casa lasciando quella casa disabitata? Tale cambiamento dev'essere oggetto di comunicazione all'amministratore di condominio?

Se il fatto non produce alcun effetto sulle comunicazioni (es. domicilio o residenza), non è necessario, cioè l'amministratore non è tenuto a conoscere tale circostanza.

Se, però, il cambio di casa produce effetti sull'indirizzo appena citato, allora l'amministratore deve conoscere questo cambiamento.

Si badi: ciò che deve sapere l'amministratore è il cambio d'indirizzo al quale inviare le comunicazioni, non la circostanza che questa sia accompagnata da un trasferimento.

Che poi si voglia indicare anche questo, è fatto rimesso alla valutazione del singolo condòmino.

Cerca: cambio casa residenza

Commenta la notizia, interagisci...
Giovanni
Giovanni giovedì 07 giugno 2018 alle ore 11:59

La prospettiva della"ESPOSIZIONE"lascia intendere ke l'amm.di cond. HA necessita di ciò. La realtà della vita condominiale e del SINGOLO condomino che si avvalora rispettando queste norme/doveri. La diligenza condominiale favorisce/aumenta il tenore di convivenza. IL CONDOMINO rimase sempre colui che agisce.

    in evidenza

Dello stesso argomento