Conflitti tra i condomini e coinvolgimento dell'amministratore
Uno dei più grandi rischi dell'attività di amministratore di condominio è quello di ritrovarsi coinvolto nelle liti tra i condomini e, nella peggiore delle ipotesi, di ritrovarsi addirittura a fare da parafulmine o capro espiatorio e finanche di non vedersi confermare l'incarico.
In realtà l'esperienza ci insegna che si tratta di un rischio tipico di tutte quelle attività che comportano la mediazione nei conflitti tra più soggetti. Sappiamo anche che quello del condominio è uno dei luoghi in cui più proliferano i conflitti e che in tali casi colui che dovrebbe essere super partes al fine di gestire la cosa comune, cioè l'amministratore, si ritrova un giorno sì e l'altro pure, come si dice, ad essere nel bel mezzo dell'agone.
Basterà trascorrere qualche ora nell'ufficio di un amministratore per assistere a lamentele, non riguardanti la gestione comune, ma i comportamenti di altri condomini; se il problema finisse qui, l'amministratore dovrebbe "semplicemente" attingere quotidianamente alla sua (infinita?) dose di pazienza.
Purtroppo, invece, succede spesso che i condomini, dopo essersi lamentati, chiedano che l'amministratore si attivi, risolva il problema.
Pensiamo alle classiche richieste di ammonimenti, lettere, raccomandate (se non proprio di azioni legali), etc.
Possibilmente, poi, deve trattarsi di lettere firmate dall'amministratore ma che non devono menzionare il condomino da cui parte la segnalazione, lamentela etc.
Insomma, il nostro amministratore, alle volte è visto come il superman del condominio, l'eroe che arriva a fare giustizia tra le pareti condominiali…
Il segnalante, infatti, il più delle volte è convinto che quello che sta chiedendo rientri tra i compiti dell'amministratore, altre volte, però, è semplicemente intenzionato a dirigere il lavoro dell'amministratore.
Di conseguenza, succede che se l'amministratore dà retta alla richiesta, si attirerà l'acredine del segnalato, in caso contrario si attirerà l'acredine del segnalante.
Cosa fare quindi?
Innanzitutto, cercare di mediare: alle volte può bastare un caffè per acquietare gli animi ed evitare il disbrigo di un lavoro pesante e spesso inutile.
Se la mediazione non dovesse bastare sarà importante ricordarsi qual è il proprio compito ed eseguire solo quello. Nella nebbia delle strumentalizzazioni da parte dei condomini, la linea bianca da seguire per non perdersi sarà infatti quella dell'esecuzione corretta dei propri compiti.
Ecco perché è necessario che l'amministratore sia competente; a ciò dobbiamo aggiungere la capacità innata o da svilupparsi quanto prima, di cogliere al più presto le avvisaglie del temporale in arrivo, cioè di comprendere qual è il fine di colui che ci chiede di fare qualcosa.
Davanti alle lamentele dei condomini e alle loro richieste, l'amministratore dovrà quindi comprendere se il problema è un problema di cui egli è tenuto ad occuparsi; dopo di che dovrà vedere se effettivamente deve/può fare quello che gli viene chiesto.
Alle volte si tratta di liti circoscritte ai rapporti tra condomini e nelle quali l'amministratore non ha alcun potere. Altre volte, invece, vi rientrano interessi comuni e altre volte ancora la linea di demarcazione tra i due ambiti non è così netta.
Facciamo alcuni esempi per comprenderci meglio.
Liti tra condomini e cosa comune
Diciamo che molte delle problematiche che attengono alla gestione della cosa comune riguardano anche liti tra condomini; pensiamo all'utilizzo della cosa comune e quindi alle tante lamentele su, ad es., le modalità di parcheggio, l'utilizzo dell'ascensore, il fumo di sigaretta nelle scale, il conferimento dei rifiuti; gli esempi sono moltissimi. Certamente se tutti fossimo più rispettosi, molte di tali liti non sorgerebbero.
Altre volte, invece, si tratta di lamentele che riguardano solo il rapporto tra condomini: pensiamo ai casi di aggressione di un condomino ai danni di un altro condomino.
Altre volte, come dicevamo, la linea di confine non è così chiara: ad es. può succedere che i dispetti tra i due siano scambiati sul terreno della cosa comune e quindi ad es. che il parcheggio errato sia sempre eseguito "casualmente" sul posto da cui passa ogni mattina uno specifico condomino impedendogli il passaggio.
È importante allora che l'amministratore sia competente e sviluppi al più presto le autodifese contro tali rischi.
Lamentele dei condomini e compiti dell'amministratore
Tra le attribuzioni dell'amministratore maggiormente rilevanti nel nostro discorso, vi sono quelle di eseguire le deliberazioni dell'assemblea, disciplinare l'uso delle cose comuni, compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio, ecc. (v. art. 1130 c.c.).
Ove la questione rientri tra i suoi compiti, falliti i tentativi di mediazione, l'amministratore dovrà quindi provvedere; è chiaro infatti che la principale fonte di informazioni circa lo stato delle cose comuni gli viene dai condòmini e poco importa se in questo vi può essere anche un interesse personale, cioè l'intenzione di utilizzare l'amministratore per vincere un proprio conflitto con un altro condomino.
Ma come dovrà provvedere l'amministratore? Innanzitutto, sarà opportuno cercare riscontri oggettivi delle segnalazioni e cioè, ad es. verificare se la questione è riscontrata da altri, fare un sopralluogo in condominio se necessario, chiedere foto, etc.
Dopo di ciò, appurato che effettivamente sussiste un problema causato da singoli che coinvolge la sua responsabilità, egli dovrà agire certamente in maniera adeguata, possibilmente, graduando la sua azione in maniera progressiva.
È chiaro, quindi, che se possibile, proprio al fine di non alimentare conflitti, si dovrà iniziare con un ammonimento alla generalità dei condomini, orale o scritto e semplicemente affisso in bacheca.
Dopo di ciò, se come spesso accade, il suddetto ammonimento non sarà stato sufficiente, la decisione circa il da farsi dovrà essere ponderata.
Ricordiamo peraltro che ai sensi dell'art. 1117-quater c.c. per la tutela delle destinazioni d'uso quando le attività contestate attività incidono negativamente e in modo sostanziale sulle suddette parti comuni, l'amministratore ma anche i singoli condomini "possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie." Il passaggio assembleare escluderà altresì l'impressione che la decisione sia stata assunta dall'amministratore singolarmente o su pressione di pochi.
