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April

Amministratore che ignora richieste legittime

Cosa fare per costringere un amministratore che non risponde a nessun tipo di richiesta (informazione, intervento, invio documenti, ecc.)?

Richieste fatte telefonicamente, di persona, per iscritto, verbalizzate in assemblea..niente sembra avere effetto. Riappare solo per avere soldi. Purtroppo, per il momento non è possibile sostituirlo con un altro.

Se un condomino, per ottenere quello che gli spetta di diritto, è costretto a rivolgersi a un avvocato può chiedere all'amministratore di essere risarcito delle spese legali sostenute a causa sua? Esiste un'associazione che assiste gratuitamente i condomini che hanno palesemente ragione?

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Non esiste nessuna associazione, ma puoi rivolgerti all'assemblea e richiedere la revoca dell'amministratore, male che vada c'è l'Autorità Giudiziaria ed in caso di accoglimento potrai rivalerti per le spese legali sul condominio ed il condominio sull'amministratore revocato;

 

cc art. 1129

Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.

Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:

1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;

3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;

4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;

5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;

7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);

8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.

2° comma

Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

punti 6 e 7 art 1130;

6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili; (2)

7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;

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Oltre alla precisa e sempre esaustiva risposta di TULLIO vale la pena di rimarcare che la procedura per la revoca giudiziaria dell'amministratore, se si ritiene abbia pesantemente mancato ai suoi doveri, si attiva in "volontaria giurisdizione" presso la cancelleria del tribunale, senza necessità di assistenza di un legale.

 

La procedura è snella ed ha un costo fisso.

 

Leggi i riferimenti giurisprudenziali al "solito" link, dove trovi una specifica sentenza su questo argomento:

 

http://www.condomini.altervista.org/AmministratNominaRevoca.htm

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La procedura è snella ed ha un costo fisso.

Già, ma cosa succede se l'amministratore, forte della sua polizza di tutela legale, ricorre in appello in caso di condanna?

Il condòmino può costituirsi senza legale e senza ulteriori spese?

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Ha colpito in pieno è proprio quello il problema.

Già, ma cosa succede se l'amministratore, forte della sua polizza di tutela legale, ricorre in appello in caso di condanna?

Il condòmino può costituirsi senza legale e senza ulteriori spese?

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Purtroppo, per il momento non è possibile sostituirlo con un altro.

Perché ?????!!!!!

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Perché ?????!!!!!
Infatti perchè?

 

@ April

Se l'amministratore si rende responsabile di una o più irregolarità elencate nell'art 1129 cc, sarà facile iniziare la strada, in primis assembleare e poi, nel caso non si risolva si arriva al Giudice, sarà lui a decidere.

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Già, ma cosa succede se l'amministratore, forte della sua polizza di tutela legale, ricorre in appello in caso di condanna?

Il condòmino può costituirsi senza legale e senza ulteriori spese?

Qui ci sono dei modelli per la volontaria giurisdizione ma non so proprio come funziona. Qualcuno ci ha mai provato?

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Qui ci sono dei modelli per la volontaria giurisdizione ma non so proprio come funziona. Qualcuno ci ha mai provato?

Qui dove?

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Finora non è stato possibile cambiare amministratore perchè un paio di condomini, in cambio di favori (anche illeciti), gli garantiscono la maggioranza per riconfermare la sua nomina all'assemblea annuale.

Per richiedere l'intervento al giudice ci vogliono dei motivi gravi, e qui ce ne sono, che devi dimostrare e per farlo bisogna avere tutti i documenti richiesti che però non sono stati mandati, senza nessuna risposta (come al solito); la legge considera questo un motivo valido per mandarlo via? Tanto per la cronaca, riguardo alla richiesta di revoca giudiziale ho fatto fare una valutazione da un avvocato, pare abbia un costo complessivo di circa 1500 euro! Non tutti possono permetterselo...

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Finora non è stato possibile cambiare amministratore perchè un paio di condomini, in cambio di favori (anche illeciti), gli garantiscono la maggioranza per riconfermare la sua nomina all'assemblea annuale.

Per richiedere l'intervento al giudice ci vogliono dei motivi gravi, e qui ce ne sono, che devi dimostrare e per farlo bisogna avere tutti i documenti richiesti che però non sono stati mandati, senza nessuna risposta (come al solito); la legge considera questo un motivo valido per mandarlo via? Tanto per la cronaca, riguardo alla richiesta di revoca giudiziale ho fatto fare una valutazione da un avvocato, pare abbia un costo complessivo di circa 1500 euro! Non tutti possono permetterselo...

Se l'amministratore non ha inviato i documenti, e credo che se ne guarderà dal farlo perchè probabilmente verranno fuori delle irregolarità, si può andare a visionarli nei giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. (--> art. 1129 cc), se non lo fa si tratta di grave irregolarità e si può richiedere la prassi dello stesso articolo per la rimozione dall'incarico, perciò per sicurezza è meglio inviare una Raccomandata, meglio con ricevuta di ritorno con la richiesta di visione delle documentazioni, così da avere la prova nel caso non saranno visionati per impedimento da parte dell'amministratore, per poi procedere eventualmente per vie legali con la richiesta di revoca all'Autorità Giudiziaria.

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1) Finora non è stato possibile cambiare amministratore perchè un paio di condomini, in cambio di favori (anche illeciti), gli garantiscono la maggioranza per riconfermare la sua nomina all'assemblea annuale.

Per richiedere l'intervento al giudice ci vogliono dei motivi gravi, e qui ce ne sono, che devi dimostrare e per farlo bisogna avere tutti i documenti richiesti che però non sono stati mandati, senza nessuna risposta (come al solito); la legge considera questo un motivo valido per mandarlo via? Tanto per la cronaca, riguardo alla richiesta di revoca giudiziale ho fatto fare una valutazione da un avvocato, pare abbia un costo complessivo di circa 1500 euro! Non tutti possono permetterselo...

1) Se due condòmini fanno la differenza su revoca /riconferma dell'amministratore significa che il numero complessivo dei condomini non può essere superiore a 5, altrimenti non è solo questione di un paio di condòmini ma molti di più.

Quant'è il numero complessivo di proprietari che compone questo Condominio ?

2) Sostanzialmente non render conto e non esibire le pezze d'appoggio a giustificazione delle spese è una mancanza grave; figuriamoci non rispondere alle ripetute sollecitazioni !

Il costo della revoca giudiziale non è detto che debba esser sostenuto da un solo condòmino... lo si può sostenere e dividere fra più condòmini che abbiano la voglia e l'interesse per conseguire la rimozione giudiziale dell'amministratore.

Va tenuto sempre ben presente che non agire potrebbe avere un costo maggiore, appurato che la contabilità condominiale è per lo meno nebulotica e poco chiara.

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Il costo della revoca giudiziale non è detto che debba esser sostenuto da un solo condòmino... lo si può sostenere e dividere fra più condòmini che abbiano la voglia e l'interesse per conseguire la rimozione giudiziale dell'amministratore.

Va tenuto sempre ben presente che non agire potrebbe avere un costo maggiore, appurato che la contabilità condominiale è per lo meno nebulotica e poco chiara.

Da non dimenticare che in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato (--> cc art. 1129)

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I due condomini compiacenti riescono a far raggiungere la maggioranza con deleghe e portandosi qualcuno che non ha mai partecipato alle assemblee prima. Praticamente si mettono d'accordo, manovrati dall'amministratore, in modo da fare come vogliono.

A parte quei due che hanno il loro tornaconto, gli altri condomini sono in buona fede ma troppo ignoranti e manipolabili per aprire gli occhi, quindi penso che si dovrà procedere per vie legali perchè in effetti potrebbe costare meno, sia economicamente che in termini di tempo e stress.

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Come afferma giustamente Claistron la volontaria giurisdizione è attivabile senza l'ausilio di un legale. Ahimè bisogna declassare l'"è attibavile" in "dovrebbe essere attibabile". Infatti,l'eccessiva discrezionalità delle cancellerie sulla materia, mi ha portato a sentire che in più di un Tribunale questa soluzione non viene nei fatti ammesse. Qualora dovessi decidere di agire in tal senso, quindi, prima di capire se l'assistenza legale non sia necessaria è bene prendere le dovute informazioni presso l'apposta cancelleria del Tribunale competente.

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I due condomini compiacenti riescono a far raggiungere la maggioranza con deleghe e portandosi qualcuno che non ha mai partecipato alle assemblee prima. Praticamente si mettono d'accordo, manovrati dall'amministratore, in modo da fare come vogliono.

A parte quei due che hanno il loro tornaconto, gli altri condomini sono in buona fede ma troppo ignoranti e manipolabili per aprire gli occhi, quindi penso che si dovrà procedere per vie legali perchè in effetti potrebbe costare meno, sia economicamente che in termini di tempo e stress.

Se i voti sono regolari, è molto difficile se non impossibile dimostrare che c'è un accordo segreto.

Forse faresti bene prima dell'assemblea a spiegare ai condomini in buona fede le tue ragioni e cercare di convincerli a votare contro questi due condomini.

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Grazie per le risposte

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E' anche il mio caso.Nel senso che siamo solo in 3 condomini con amministratore esterno voluto in passato per lavori di ristrutturazione importanti.Non me ne libero piu'.Si è rivelato disonesto,ma furbo.Non confermato,non ci pensa ad andare dal giudice per la nomina di un amministratore giudiziario.Resta e si fa pagare.Le altre 2 condomine "languono",se ne fregano(INTANTO NON ABITANO NEL PICCOLO CONDOMINIO).Che fare?Ho letto che non si puo' revocare un amministratore pro tempore.La casa è del '40:deve essere fatto l'adeguamento con la messa a terra condominiale(se ne parla dal 2013),ma le assemblee non raggiungono il quorum legale.Provo a chiederne la revoca o la nomina di un altro amministratore giudiziario?Grazie

 

- - - Aggiornato - - -

 

Avvocato,ha ragione.Secondo Lei posso chiedere la revoca di un amministratore pro tempore che non si vuole dimettere?(siamo solo in 3 condomini),data anche l'inerzia dell'assemblea che non delibera su un lavoro di adeguamento messa a terra condominiale(casa anni '40)?Meglio la richiesta di revoca o la nomina di un amministratore giudiziario?Grazie!

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L'amministratore pro tempore si può revocare, pro tempore significa in carica per un certo periodo nel caso dell'amministratore è un anno null'atro, comunque si può revocare in assemblea regolarmente convocata in qualsiasi tempo, non è lui che deve dimettersi su vostra richiesta.

Non riesco a comprendere come l'amministratore rimanga in carica se voi lo revocate, siete in tre condomini, non c'è nessun obbligo per l'amministratore, potete autogestirvi, neppure un Giudice potrebbe nominare un amministratore giudiziale su richiesta dell'amministratore.

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fidati di quello che puoi fare con le tue mani lascia stare la legge e gli avvocati ne rimarresti amareggiato spendendo soldi, parla con i condomini possibile che si fidino dell'amministratore e non di te? impara a fare il ruffiano ci ricaverai di più, e poi l'amministratore di qualunque cosa tu lo incolpi potrà trovare sempre delle scuse e secondo te a chi crederà il giudice? all'amministratore che amministra l'intero condominio che con il suo silenzio assenso gli danno l'appoggio o solo a un condomino scontento e " uterino "? non vuole essere un'offesa ma per è per rendere l'idea.

devi avere l'accortezza di trovare le cose che portino l'acqua al tuo mulino poi raggiunti 500 millesimi meglio + uno fai/fate quello che volete quando volete senza nessuna ragione da dare a chi che sia, io ho impiegato 10 anni ma ci sono riuscito, auguri

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Io sono riuscita a coinvolgere gli altri condomini, a richiedere ed ottenere la revoca dell'amministratore.

Sembra però che il condominio non possa rivalersi sull'amministratore su spese legali e danni subiti in quanto risulta nullatenente (ha intestato tutte le sue proprietà a moglie e figlia).

Non so se ha un'assicurazione.

Come potremmo muoverci?

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Scusate ma io non ho capito una cosa.

Se si e' rinnovato il mandato all'amministratore si puo' revocare il mandato anche prima senza nessun problema? ... e con una semplice assemble senza andare dal giudige?

Perche' da noi sono tutti o quasi d'accordo a mandar via l'amministratore ma l'abbiamo riconfermato i primi di giugno.

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Scusate ma io non ho capito una cosa.

Se si e' rinnovato il mandato all'amministratore si puo' revocare il mandato anche prima senza nessun problema? ... e con una semplice assemble senza andare dal giudige?

Perche' da noi sono tutti o quasi d'accordo a mandar via l'amministratore ma l'abbiamo riconfermato i primi di giugno.

Il perchè della riconferma devi chiederlo ai condomini.

In assemblea molte volte i buoni propositi antecedenti la riunione vengono meno e si vota al contrario di come si era prefissato, i motivi possono essere molteplici, un ripensamento dell'ultimo minuto, l'amministratore ci è sembrato giusto ed al posto giusto, qualcuno è intervenuto e ci ha convinto che stavamo sbagliando ecc ecc ...

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