In materia di agevolazioni fiscali ai privati è noto che, per determinati interventi eseguiti sulle parti comuni dei fabbricati condominiali residenziali, i condòmini assoggettati all'imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) possano usufruire delle detrazioni sulle imposte, in ragione delle spese sostenute.
Tali detrazioni sono calcolate e documentate nell'ambito della dichiarazione dei redditi, con l'apposita certificazione rilasciata dall'amministratore, che attesta l'ammontare delle spese sostenute dal condominio e la somma da considerare ai fini del beneficio fiscale.
In proposito c'è chi ritiene superflua tale certificazione, sul presupposto che i dati ivi contenuti sono identici a quelli trasmessi dall'amministratore all'Agenzia delle Entrate, per la predisposizione della dichiarazione dei redditi precompilata, ossia il modello 730.
Il vantaggio del modello precompilato consiste nel fatto che l'Agenzia delle Entrate risparmia i controlli formali a chi lo accetta e di conseguenza non richiede le ricevute cartacee attestanti le spese sostenute.
Tuttavia, sono ancora molti i condòmini che non accettano il modello precompilato e conferiscono mandato ai Centri di Assistenza Fiscale (CAF) o ai professionisti abilitati, per inviare la dichiarazione dei redditi, con le ordinarie modalità.
Nel caso di compilazione autonoma della dichiarazione dei redditi la certificazione fiscale dell'amministratore diventa indispensabile non tanto per i condòmini quanto per gli intermediari abilitati alla trasmissione, che sono obbligati ad inserire, ai sensi del D.Lgs. n. 241/1997, il loro visto di conformità "leggero" sul mod. 730 dei loro clienti.
Difatti, i Centri di Assistenza Fiscale e i professionisti, che forniscono assistenza al contribuente, per la modifica del precompilato, rischiano di essere destinatari delle sanzioni di cui all'art. 39 del D.Lgs. n. 241/1997, in caso di visto di conformità infedele.
Da ciò deriva la prassi degli assistenti fiscali dei condòmini di chiedere all'amministratore la conferma-interpretativa del contenuto della certificazione rilasciata per le detrazioni sui lavori condominiali e la modifica dei soggetti destinatari della stessa certificazione e dei relativi importi detraibili.
In effetti le richieste di modifica della certificazione riguardano, prevalentemente, gli immobili in comunione, pro indiviso, tra più di due persone, che hanno tutte diritto ad usufruire dell'agevolazione fiscale, in base alle rispettive quote di comproprietà.
Ma l'amministratore, in caso di comproprietà indivisa dell'immobile, quando ed a quali condizioni può modificare i dati già trasmessi all'Agenzia delle Entrate, per la predisposizione della dichiarazione precompilata?
Prima di rispondere ai quesiti occorre premettere che l'amministratore, come già accennato, entro il 28 febbraio di ciascun anno, è obbligato a consegnare, in via telematica (Entratel o Fisconline), all'Agenzia delle Entrate, tutte le informazioni richieste, ai fini del controllo delle detrazioni, compresi i dati catastali dell'immobile indiviso, i nominativi dei comproprietari, con i relativi codici fiscali, nonché le somme detraibili.
Per quanto riguarda, invece, gli obblighi di consegna delle certificazioni ai condòmini, non è previsto dalla legge un termine, ma si presume che la trasmissione debba avvenire, da parte dell'amministratore, entro il giorno in cui l'Agenzia delle Entrate rende disponibile, on line, il modello 730 precompilato e cioè il 16 aprile.
Ciò premesso, bisogna evidenziare che i benefici fiscali spettano ai comproprietari nei limiti delle somme detraibili calcolate dall'amministratore sulla scorta dei versamenti effettuati al condominio, delle tabelle millesimali applicate e dei bonifici corrisposti alla ditta appaltatrice.
Sotto tale profilo si osserva che l'amministratore non è tenuto ad interpellare i singoli condòmini per individuare i beneficiari delle detrazioni fiscali e calcolare le rispettive quote detraibili, essendo già in possesso di tutte le informazioni sufficienti a redigere le certificazioni fiscali, ossia: i dati contabili e quelli contenuti nel registro di anagrafe condominiale, per il quale è obbligato, ex art. 1130 n. 6 c.c., a rintracciare le stesse informazioni, perfino nei pubblici registri, finanche occupandosi dei rapporti di convivenza, assunto che anche il convivente more uxorio del condomino può portare in detrazione le spese sostenute per i lavori condominiali.
Gravi irregolarità commesse dall'amministratore, ecco cosa succede....
Tanto basta per ritenere che l'amministratore debba avere un registro di anagrafe impeccabile, anche per evitare di commettere errori nelle attribuzioni delle detrazioni ai condòmini.
In tal senso un valido ausilio, per la tenuta del registro di anagrafe, può essere rappresentato dalle visure catastali, che riportano i dati dell'immobile, dei comproprietari, delle rispettive quote di proprietà e della provenienza della stessa proprietà, anche se non hanno valore probatorio.
È noto, infatti, che nell'ambito dei pubblici registri la prova giuridica della proprietà compete alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, oggi annessa all'Agenzia delle Entrate e non al Catasto.
Tuttavia è innegabile che, soprattutto quando difetta la collaborazione dei condòmini, le visure catastali orientano e semplificano il lavoro dell'amministratore, per quanto attiene alla verifica dei dati riferiti ai comproprietari e a chi vanta diritti reali sull'immobile, con effetti positivi, anche in termini di calcolo delle detrazioni fiscali.
In generale, infatti, l'amministratore, in assenza di disposizioni dei comproprietari, può benissimo provvedere ad inserire tutti i dati necessari per le detrazioni, all'interno del proprio gestionale o del foglio elettronico utilizzato, ottenendo la certificazione contenente il calcolo corretto delle detrazioni di ogni avente diritto, in tempo utile per trasmettere la comunicazione all'Agenzia delle Entrate.
Ebbene, capita spesso che il comproprietario di turno, dopo che i dati sono stati regolarmente trasmessi all'Agenzia delle Entrate, chieda all'amministratore di modificare la certificazione fiscale in suo possesso, cambiando i nominativi dei beneficiari e le relative somme detraibili.
Ciò, può accadere, per esempio, quando taluno dei comproprietari non sia soggetto ad IRPEF, oppure quando uno di loro abbia corrisposto di più rispetto agli altri o ancora quando uno di loro rinunci, per vari motivi, al beneficio in favore di altri e così via.
In pratica, sulla scorta delle indicazioni fornite dagli interessati, l'amministratore dovrebbe preoccuparsi di modificare la certificazione fiscale, provvedendo a correggere, contestualmente, i dati precedentemente inviati all'Agenzia delle Entrate, dei quali risponde, personalmente, in caso di errori, anche col rischio di subire una revoca giudiziale, per gravi irregolarità.
In effetti è possibile correggere la certificazione, in quanto l'Agenzia delle Entrate consente all'amministratore di modificare, on line, le informazioni fornite, inserendo finanche le detrazioni non presenti.
Alcuni amministratori cercano di farlo da soli, altri si rivolgono ai professionisti abilitati.
Di certo, l'agevolazione fiscale, in caso di comproprietà indivisa dell'immobile, può essere suddivisa dall'amministratore, anche in modo differente rispetto alle rispettive quote di proprietà, ma solo quando sia intervenuta una decisione condivisa e unanime di tutti i partecipanti alla comunione. Invero è la volontà delle parti a disciplinare la comunione, con l'ovvia conseguenza che ciascun comproprietario, ai sensi dell'art. 1103 c.c., può disporre a piacimento della propria quota, ossia può disporre liberamente del suo diritto.
Inoltre, ai sensi dell'art. 1159 secondo comma c.c., la concessione fatta da uno dei comproprietari indipendentemente dagli altri, obbliga il concedente e i suoi eredi o aventi causa a non porre impedimento all'esercizio del diritto concesso.
Le condizioni essenziali per richiedere la modifica delle intestazioni e dei pro quota delle certificazioni correttamente eseguite dall'amministratore possono essere così riassunte:
- la somma degli importi deducibili dai singoli comproprietari, nell'anno di riferimento, deve corrispondere al valore della detrazione complessivamente calcolata, per l'intero immobile, nello stesso anno;
- la richiesta di modifica della certificazione deve essere dapprima sottoscritta da tutti gli aventi diritto e poi trasmessa all'amministratore, che non è obbligato ad effettuare alcuna correzione delle detrazioni a seguito di eventuali richieste orali, formulate da parte di uno o più comproprietari.
La sottoscrizione della richiesta di modifica della certificazione, di fatto, mette al riparo l'amministratore da eventuali contestazioni e rivalse dei partecipanti alla comunione;
- l'amministratore potrà rilasciare il nuovo certificato per le detrazioni fiscali, con le modifiche richieste dai comproprietari, dopo aver provveduto a correggere, allo stesso modo, i dati inviati, in precedenza, all'Agenzia delle Entrate.
4) i condòmini richiedenti dovranno sopportare le eventuali spese per la correzione, salvo che la richiesta non fosse stata inviata all'amministratore, in tempo utile, prima dell'invio dei dati all'Agenzia delle Entrate, cioè prima del 28 febbraio, e comunque entro il 31 dicembre dell'anno precedente alla certificazione.
Ristrutturazioni edilizie, come recuperare le detrazioni fiscali dimenticate
Ciò posto, può capitare, ancora, che prima della scadenza del termine per usufruire delle agevolazioni fiscali l'immobile in comproprietà venga venduto, ovvero può verificarsi che un comproprietario ceda la propria quota riferita allo stesso immobile.
In caso di vendita dell'immobile indiviso o di cessione della quota di comproprietà o della nuda proprietà l'amministratore a chi deve intestare le certificazioni per le detrazioni fiscali?
Innanzitutto occorre evidenziare che la soluzione non è univoca, ma differisce a seconda dei casi, e quindi bisogna distinguere l'ipotesi di vendita dell'intero immobile da quella riferita alla cessione della sola quota di comproprietà o di nuda proprietà.
In particolare, nel caso di vendita, per stabilire a chi competa la detrazione, è necessario verificare chi era il proprietario dell'immobile alla data del 31 dicembre dell'anno del trasferimento, in quanto il diritto alla detrazione si trasferisce con l'immobile venduto per intero, mentre in caso di cessione di una quota dell'immobile o della nuda proprietà non si verifica alcun trasferimento dell'agevolazione fiscale, così come stabilito dalla Circolare del Ministero delle Finanze n. 95/E del 12/05/2000 e riaffermato dalla Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 24/E del 10/06/2004.
In altri termini solo in caso di vendita dell'immobile le detrazioni residue, che non siano state utilizzate neppure parzialmente dal venditore, spetteranno per l'eccedente periodo di imposta all'acquirente, ovviamente se persona fisica.
Si osserva in proposito che, nel caso di un immobile in comproprietà al 50%, il trasferimento della quota da uno dei due comproprietari all'altro, di fatto, configura una fattispecie assimilabile alla vendita dell'intero immobile, con applicazione dell'identica regola suddetta.
In tutti i casi, fin dai tempi della circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 95 del 12/05/2000 par. 1.8 è stabilito che le parti hanno la facoltà di stabilire a chi spetti la detrazione residua riferita all'immobile venduto e, oggi come ieri, il venditore può decidere se continuare a beneficiare delle detrazioni residue oppure trasferire all'acquirente il diritto al beneficio.
Facoltà o no, va detto che non compete all'amministratore di condominio preoccuparsi di conoscere le pattuizioni intervenute tra venditore e acquirente, rilevando a tal proposito soltanto il fatto che, in assenza di indicazioni da parte degli interessati, la detrazione residua dovrà essere certificata per intero al condomino acquirente.
Avv. Michele Orefice
