Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
108826 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Assemblea, è possibile la ratifica di spese non urgenti?
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Assemblea, è possibile la ratifica di spese non urgenti?

L'assemblea può ratificare, approvando un bilancio consuntivo, anche spese straordinarie, fatte eseguire dall'amministratore anche se prive del requisito dell'urgenza?

Avv. Giorgio Galetto  

Risponde affermativamente il Tribunale di Roma (Sentenza del 17 marzo 2020 n. 5260) che richiamando, anche, un principio enunciato dalla Suprema Corte (C. Cass. Civ., n. 18192/2009), ha affermato che l'assemblea di condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, aggiungendo che la ratifica non richiede formule particolari e ciò ben può avvenire anche approvando il consuntivo che contenga tale spesa.

Lavori straordinari senza preventiva deliberazione assembleare: quali i limiti della loro legittimità?

I fatti di causa

Un condomino impugnava, avanti al Giudice di Pace, la delibera a mezzo della quale la compagine condominiale aveva approvato il bilancio consuntivo relativo alle spese per l'esecuzione di alcuni lavori eseguiti in condominio lamentando, per i fini che qui ci occupano, il fatto che si trattava di lavori non straordinari ed urgenti che non erano mai stati preceduti da rituale delibera assembleare e che, comunque, non erano stati ratificati dall'assemblea di condominio e dunque le relative spese non potevano essere, a detta dell'attore, ripartite tra i condomini.

Il Giudice di Pace rigettava la dispiegata domanda e il condomino impugnava, avanti al Tribunale di Roma, la sentenza

Poteri dell'amministratore circa l'esecuzione dei lavori in condominio

Ha osservato il Tribunale di Roma che la formulata doglianza dell'attore, circa l'illegittimità del consuntivo per non avere l'assemblea mai approvato i lavori, non può essere condivisa, sia che si considerino tali lavori straordinari ed urgenti, sia che si considerino non urgenti.

Perché viene preliminarmente fatta questa precisazione? Perché le norme codicistiche attribuisco all'amministratore ampio margine di manovra solo per quel che concerne lavori di manutenzione ordinaria in condominio, mentre vi è una limitazione, per quel che concerne la manutenzione straordinaria.

Infatti, l'art. 1135 c.c. riserva il potere di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria alla sola valutazione e delibera dell'assemblea condominiale, e non all'amministratore, prevendendo, poi, espressamente, che l'amministratore non possa ordinare detti lavori.

Sempre la norma in parola prevede, di contro, che l'amministratore possa ordinare interventi straordinari solo ed esclusivamente qualora rivestano carattere urgente, e prevendendo, altresì, che in questo caso l'amministratore debba riferirne nella prima assemblea.

È di tutta evidenza come l'autonomia dell'amministratore sia limitata, per quel che concerne la manutenzione straordinaria, alla sola ipotesi dell'urgenza.

Non è di poco conto, quindi, per l'operatore sapere quali lavori siano da considerarsi lavori di manutenzione ordinaria e quali di manutenzione straordinaria.

Stipula del contratto di verifica o manutenzione ascensore senza il consenso assembleare

Poi, anche l'importo dei lavori gioca un ruolo determinante, perché al 4° comma dell'art. 1136 c.c. è prevista una specifica maggioranza (numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio) nel caso di delibera concernente riparazioni straordinarie di notevole entità.

Differenza tra lavori di manutenzione ordinaria e lavori manutenzione straordinaria.

Solitamente, nel sentire comune, si è portati ad identificare come opere di manutenzione ordinaria quelle che comportano una spesa esigua ed opere di manutenzione straordinaria quelle caratterizzate da un ingente esborso.

Oppure, con piglio più tecnico, si potrebbe essere portati ad identificare i lavori di manutenzione straordinaria con quelli che richiedo un provvedimento autorizzativo da parte della Pubblica Amministrazione.

Nessuna delle due ipotesi sopra indicate corrisponde totalmente con quanto delineato dall'intervento armonizzante della giurisprudenza che ha contribuito a chiarire i limiti dei due concetti.

Infatti, la giurisprudenza ha avuto modo di precisare che l'elemento distintivo dell'ordinaria amministrazione, come tale sottratta al presupposto autorizzativo dell'assemblea, risiede, nella normalità dell'atto di gestione condominiale rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni, mentre le riparazioni straordinarie sono quelle non abituali ovvero quelle inerenti all'installazione di un bene, oppure tutte quelle miranti a conservarne nel tempo o a ricostruirne o innovarne la struttura. (Sentenza Cassazione Civile n. 10865/2016).

In merito poi alla distinzione basata sulla necessità o meno di un provvedimento autorizzato basti solo ricordare che la Suprema Corte ha statuito che è da escludersi che la linea di demarcazione tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria possa desumersi dalle disposizioni urbanistiche poiché, trattandosi di normativa dettata per altre specifiche finalità (quelle della libertà dell'intervento edilizio o della necessarietà del permesso di costruire) (Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 10 dicembre 2013, n. 27540).

Quindi, il Tribunale di Roma, riprendendo i suesposti concetti ribadisce, nella sentenza oggetto della nostra analisi, che la differenza tra ordinaria manutenzione e straordinaria manutenzione "... riposa sulla "normalità" dell'atto di gestione rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni, sicché gli atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell'assemblea condominiale.

Qualora, poi, dovessero sorgere contestazioni circa la qualificazione dei lavori come ordinari o straordinari, la soluzione non potrà che essere che demandata al giudice di merito e la sua analisi involgerà indagini di fatto circa ogni singolo caso specifico.

Lavori di notevole entità

Anche in ordine al concetto "notevole entità" -posto che per deliberare detti lavori è necessaria una maggioranza qualificata (art. 1136, 4° comma, c.c.)-, come spesso accade in materia di Condominio, non si rinviene nelle norme codicistiche un definizione esatta ed una specifica quantitativa e, quindi, è di tutta evidenza che, in presenza di contestazioni, la valutazione della presenza o meno di detto requisito sarà rimessa alla valutazione discrezionale del giudice di merito (al quale, ha ben precisato al Suprema Corte chi deduce l'illegittimità della delibera deve fornire tutti gli elementi utili per sostenere il suo assunto); il giudice, d'altro canto, può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini (Cassazione Civile Sentenza n. 25145/ 2014).

Lavori, si applicano sempre le norme condominiali anche se il condominio non è costituito formalmente

Urgenza

Anche il concetto di urgenza non trova un'esatta definizione, ma la Corte di Cassazione ha precisato, a più riprese, che si debba considerare "urgente" la sola spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l'amministratore o l'assemblea dei condomini possano utilmente provvedere (Cassazione Civile Sentenza n. 4684/2018).

In altre parole, potremmo semplificare dicendo che l'urgenza è legata a quell'intervento che se non fatto può creare danno, pericolo o pregiudizio e non è possibile attendere le tempistiche dell'iter per l'assemblea condominiale.

Obbligo di riferire all'assemblea

Qualora, però, l'amministratore debba far eseguire lavori di manutenzione straordinaria caratterizzati dall'urgenza deve riferirne nella prima assemblea. Viene, quindi, da chiedersi se il legislatore con il riferire alla prima assemblea intendesse che l'amministratore deve far ratificare il proprio intervento dalla compagine condominiale, ma la giurisprudenza ha precisato che detto incombente non è legato alla ratifica, ma è dovuto solo a fronte del dovere generale che incombe all'amministratore di rendere conto della sua gestione.

Nel caso in cui ricorra il requisito dell'urgenza non vi è, quindi, necessità di ratifica, ma solo obbligo di riferire.

Oltretutto, la giurisprudenza ha precisato, altresì, che, l'inosservanza di tale obbligo non preclude all'amministratore il diritto al rimborso delle spese urgenti (Cassazione Civile n. 2864/2008).

Lavori straordinari eseguiti senza preventiva delibera ed in assenza del requisito dell'urgenza

La sentenza oggi analizzata diviene interessante alla luce dell'esecuzione di quei lavori straordinari senza preventiva delibera e privi dei requisiti dell'urgenza perché (Cassazione Civile Sentenza n. 2807/2017) nel caso in cui l'amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all'art. 1135 c.c., comma 2, abbia assunto l'iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall'urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, quest'ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l'obbligazione è direttamente riferibile al condominio.

Laddove invece i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell'amministratore non posseggano il requisito dell'urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dell'amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza "esterna" delle disposizioni di cui all'art. 1130 c.c., e art. 1135 c.c., comma 2 (Cass. 6557/2010).

Ratifica da parte dell'assemblea, contenuto e forma della ratifica

Qualora l'amministratore non agisca nel solco tracciato dalle norme codicistiche e dalla giurisprudenza che lo legittima ad intervenire, anche in assenza di deliberato assembleare, potrà sempre chiedere alla compagine condominiale che il suo operato venga ratificato mediante rituale delibera assembleare.

Il Tribunale di Roma ha, quindi, richiamato un principio giurisprudenziale ormai consolidato e cioè che "L'assemblea di condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, purché non voluttuarie o gravose, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione" (C. Cass. Civ., n. 18192/2009).

Interessante è, poi, la specifica circa il contenuto e la forma della ratifica stessa in quanto il Giudicante ha precisato che essa non richiede formule particolari e ben può avvenire anche approvando il consuntivo che contenga tale spesa (nella specie della spesa era stata data evidenza nel consuntivo con una autonoma voce denominata manutenzione fabbricato).

Non in disparte, nel caso di specie oggetto della sentenza si trattava di una spesa modesta (636,00 euro) per pittura e rifinitura di un sottobalcone ed il Giudice ha precisato che l'esiguità della spesa e la sua causale evidenziano come si sia trattato di una spesa di ordinaria amministrazione (al pari, a titolo di esempio, della sostituzione di una lampadina o piccoli interventi di riparazione) come tale rientrante nei poteri dell'amministratore.

L'amministratore di condominio può proporre appello senza previa autorizzazione assembleare?

Scarica Trib. Roma 17 marzo 2020 n. 5260

Cerca: assemblea spese ratifica

Commenta la notizia, interagisci...

    in evidenza

Dello stesso argomento